Com/drive/folders/19SRYbGbcsinyS0g8d7cEA5PRlC48vmr-?

Question

ТЕМА: Консультация по законности актов приемки работ в МКД и полномочий лица, подписавшего акты от имени собственников Здравствуйте. Прошу дать правовую консультацию по ситуации с актами приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Я являюсь собственником помещения № 28 в МКД по адресу: г. Тюмень, ул. Николая Семенова, д. 33. Управляющая организация - ООО "УК "Русь". Суть вопроса следующая. За период 2021-2025 годов управляющая организация оформляла акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Со стороны управляющей организации акты подписывались директором ООО "УК "Русь" Скляровым М.В. Со стороны собственников акты подписывались Бурматовой Т.П. либо иными лицами. При этом в большинстве актов отсутствует оформление приемки по схеме "двух собственников": имеется одна подпись со стороны "Заказчика". УК ссылается на договор управления и утверждает, что порядок подписания актов предусмотрен договором управления. Однако отдельного решения общего собрания собственников о наделении Бурматовой Т.П. полномочиями на подписание актов приемки работ от имени всех собственников, насколько мне известно, не имеется. Также мне не представлены доверенности собственников на имя Бурматовой Т.П. По имеющимся материалам, в протоколе ОСС от 08.02.2021 вопрос о наделении председателя совета МКД и/или членов совета полномочиями на подписание актов выполненных работ/оказанных услуг выносился на голосование, но решение по нему не было принято. Также есть позиция, что последующие собрания утверждали договор управления, но не содержали отдельного решения о передаче Бурматовой Т.П. специальных полномочий на подписание актов приемки работ. Прошу дать правовую оценку по следующим вопросам. 1. Может ли утвержденный общим собранием договор управления сам по себе считаться достаточным основанием для единоличного подписания актов приемки работ Бурматовой Т.П. от имени всех собственников, если отсутствует отдельное решение ОСС о наделении ее такими полномочиями и отсутствуют доверенности собственников? 2. Правильно ли я понимаю, что по п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД вправе подписывать акты приемки работ только при наличии доверенностей от собственников либо при наличии специального решения ОСС о наделении его таким полномочием? 3. Если решение ОСС о наделении полномочиями на подписание актов не принято, а доверенности отсутствуют, какова правовая сила актов, подписанных Бурматовой Т.П. единолично? 4. Корректно ли в суде ставить вопрос не о "ничтожности" актов, а о том, что такие акты не являются надлежащим доказательством приемки работ собственниками и не подтверждают законность списания денежных средств? 5. Какие требования перспективнее заявлять: признание актов ненадлежащими доказательствами, перерасчет платы, взыскание неосновательного обогащения, обязание предоставить первичные документы, признание действий УК незаконными либо иной способ защиты? 6. Какие документы необходимо запросить у УК и представить в суд для подтверждения позиции собственника? 7. Нужно ли отдельно оспаривать положения договора управления, если УК ссылается на пункт договора, позволяющий подписывать акты председателем совета МКД или считать работы принятыми при отсутствии мотивированного отказа? 8. Может ли управляющая организация ссылаться на "автоматическую приемку" работ, если акты направлялись лицу без подтвержденных полномочий либо если собственникам не предоставлялись документы, позволяющие проверить объем, место, стоимость и качество работ? 9. Должна ли ГЖИ в рамках жилищного или лицензионного контроля проверять не финансово-хозяйственную деятельность УК, а соблюдение обязательных требований по управлению МКД: наличие актов, размещение актов в ГИС ЖКХ, полномочия подписанта, полноту ответа собственнику? 10. Какова судебная перспектива по такой категории спора и какие слабые места есть в позиции собственника? Отдельно прошу оценить возможную правовую позицию УК. Вероятная позиция УК: собственники утвердили договор управления, в договоре предусмотрен порядок подписания актов председателем совета МКД либо членами совета, следовательно, Бурматова Т.П. имела право подписывать акты. Также УК может ссылаться на то, что при отсутствии мотивированного отказа работы считаются принятыми. Моя позиция: утверждение договора управления не равно специальному наделению конкретного лица представительскими полномочиями по п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Если ОСС прямо не наделяло Бурматову Т.П. правом подписывать акты и доверенности отсутствуют, то ее подпись не подтверждает приемку работ всеми собственниками. Прошу подготовить заключение с указанием: 1. правовой квалификации ситуации; 2. применимых норм ЖК РФ, ГК РФ и подзаконных актов; 3. судебной перспективы; 4. перечня доказательств, которые нужно собрать; 5. оптимального способа защиты права; 6. формулировок требований для досудебной претензии, жалобы в ГЖИ/прокуратуру и возможного иска. К консультации готов предоставить: https://drive.google.com/drive/folders/19SRYbGbcsinyS0g8d7cEA5PRlC48vmr-?usp=sharing

Эрик Степанов · Answer

Позиция управляющей организации ООО «УК «Русь» полностью несостоятельна, так как утверждение общего текста договора управления на общем собрании собственников не означает автоматического наделения Бурматовой Т.П. представительскими полномочиями на подписание актов приемки. В силу императивных требований пункта 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ председатель совета многоквартирного дома имеет право подписывать акты приемки оказанных услуг и выполненных работ исключительно при наличии двух альтернативных оснований: либо отдельного специального решения общего собрания собственников по данному вопросу, либо индивидуальных нотариальных или приравненных к ним доверенностей от собственников помещений в доме. Поскольку на общем собрании от 08.02.2021 решение о наделении председателя такими полномочиями было прямо отклонено, а доверенности отсутствуют, Бурматова Т.П. действовала как неуполномоченное лицо, и в силу статьи 183 Гражданского кодекса РФ данные акты не имеют юридической силы для остальных собственников дома. Ссылка управляющей компании на «автоматическую приемку» ввиду отсутствия мотивированного отказа также незаконна, так как этот механизм неприменим, если акты направлялись лицу, не имеющему законного права представлять интересы собственников. В судебном процессе абсолютно корректно и стратегически выгодно ставить вопрос не о «ничтожности» самих актов, а о том, что они являются ненадлежащими, недопустимыми и недостоверными доказательствами выполнения работ, что лишает управляющую компанию главного процессуального щита и обязывает её доказывать реальный объем и качество выполненных работ другими первичными документами, такими как наряды, договоры подряда и платежные поручения контрагентам. Самым перспективным способом судебной защиты является подача искового заявления об обязании управляющей организации произвести перерасчет платы за содержание жилого помещения за спорный период путем исключения стоимости фактически не подтвержденных работ, либо о взыскании неосновательного обогащения, однако следует учитывать, что по требованиям за 2021–2023 годы ответчик гарантированно заявит о пропуске трехлетнего срока исковой давности, поэтому наиболее устойчивыми будут требования за последние три года. В рамках жилищного и лицензионного контроля Государственная жилищная инспекция Тюменской области обязана проверять не финансовые показатели, а именно соблюдение правил управления домом, включая легитимность подписантов на актах по форме Приказа Минстроя № 761/пр и их размещение в ГИС ЖКХ, поэтому первым шагом должна стать подача жалобы в ГЖИ и прокуратуру. Для формирования доказательственной базы в суд вам необходимо представить выписку из ЕГРН на свою квартиру, копию протокола общего собрания собственников от 08.02.2021 с неотклоненным решением, копии спорных актов, а также официальный ответ ГЖИ по результатам проверки, который послужит весомым подтверждением вашей правовой позиции.