Вычет распространяется на сумму долей в двух квартирах, или только на одну из долей?

Общий размер имущественного вычета в 1 000 000 рублей применяется в совокупности по всем проданным в течение года объектам, а не по каждому объекту по отдельности. Это значит, что если в одном налоговом периоде проданы две квартиры (или доли в них), то максимальный вычет составит 1 000 000 рублей в целом, а не по 1 000 000 рублей на каждый объект. 

Владимир, добрый день.

В случае продажи долей в двух квартирах в течение одного налогового периода имущественный налоговый вычет при реализации жилой недвижимости предоставляется не в размере 1 000 000 руб. по каждой доле отдельно, а в совокупном размере — не более 1 000 000 руб. за календарный год по всем доходам от продажи квартир, комнат, жилых домов, земельных участков и долей в указанном имуществе.

Иными словами, если обе доли реализованы в одном календарном году, Вы вправе уменьшить общий доход от их продажи на сумму до 1 000 000 руб. совокупно, а не отдельно по каждому объекту недвижимости.

Указанный порядок предусмотрен подп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ. Федеральная налоговая служба также разъясняет, что 1 000 000 руб. является предельной суммой имущественного налогового вычета, на которую может быть уменьшен доход, полученный от продажи жилых домов, квартир, комнат, земельных участков, а также долей в таком имуществе.

Например, если в течение одного года Вы продали долю в одной квартире за 700 000 руб., а долю во второй квартире — за 800 000 руб., общий доход составит 1 500 000 руб. При применении стандартного имущественного вычета налоговая база будет равна 500 000 руб., то есть 1 500 000 руб. минус 1 000 000 руб.

Вместе с тем существует альтернативный вариант: вместо применения вычета в размере 1 000 000 руб. Вы вправе уменьшить доход от продажи на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением указанных долей. Такой вариант может оказаться более выгодным, если расходы на приобретение превышали 1 000 000 руб.

Кроме того, необходимо предварительно проверить срок владения долями. Если минимальный срок владения истек, обязанность по уплате НДФЛ может отсутствовать. Как правило, минимальный срок составляет 5 лет, а в отдельных случаях — 3 года, например при получении имущества по наследству, в дар от близкого родственника, в порядке приватизации и по некоторым иным основаниям.

Следует также учитывать отдельный нюанс: если доля реализуется как самостоятельный объект по отдельному договору, это может иметь значение при продаже квартиры несколькими участниками долевой собственности. ФНС разъясняет, что при продаже квартиры как единого объекта имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Однако при продаже долей по отдельным договорам каждый продавец вправе заявить вычет по своей сделке. При этом для одного налогоплательщика при продаже нескольких долей в течение одного года общий лимит вычета по-прежнему составляет 1 000 000 руб. 

Таким образом, если Вы продаете две доли в двух квартирах в одном календарном году, имущественный налоговый вычет применяется к общей сумме дохода от продажи указанных долей, но не более 1 000 000 руб. в совокупности. При наличии документов, подтверждающих расходы на приобретение долей, целесообразно сравнить оба варианта — применение стандартного вычета либо уменьшение дохода на фактически произведенные расходы — и выбрать наиболее выгодный.

Если представленная консультация была для Вас полезной, буду признателен за оценку ответа, а также за возможную денежную благодарность.