Обязательно сделку оформлять у нотариуса?

Добрый вечер!

1. Нужно ли идти к нотариусу?
 С 2019 года в законодательстве (ФЗ № 218) произошли важные изменения.

 Если вы продаете только свою долю второму собственнику: Сделка в обязательном порядке требует нотариального заверения. Поскольку доля в праве собственности является объектом отчуждения, нотариус должен подтвердить, что права других лиц не нарушены и сделка добровольна.
Исключение: Нотариус не нужен только в том случае, если все собственники одновременно продают свои доли по одному договору (например, вы с сестрой вместе решили продать весь дом третьему лицу). Но так как вы продаете свою долю сестре, визит к нотариусу неизбежен.
 2. Нужно ли соблюдать право преимущественной покупки?
 По закону (ст. 250 ГК РФ), вы обязаны сначала предложить выкупить долю другим собственникам. В вашей ситуации покупатель и есть тот самый второй собственник, поэтому рассылать официальные почтовые уведомления с предложением покупки не нужно. Сделка с сособственником автоматически упрощает этот этап.

 3. Какие документы понадобятся?
 Для подготовки договора купли-продажи нотариусу и Росреестру потребуются:

* Паспорта ваш и сестры.
* Правоустанавливающие документы: документы, на основании которых вы владеете долей (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство или решение суда).
* Выписка из ЕГРН: актуальная информация о доме и участке (нотариус обычно заказывает её сам в день сделки, чтобы убедиться в отсутствии арестов и обременений).
* Технический план/паспорт дома и межевой план участка (если границы участка не определены, это может осложнить сделку).
* Справка о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги), подтверждающая, кто прописан в доме.
* Нотариальное согласие супруга(и): если вы или сестра приобрели свои доли, будучи в браке (и это было возмездное приобретение, например, покупка), потребуется согласие супругов. Если доля досталась по наследству или в дар, согласие не нужно.
 4. Пошаговый алгоритм действий
 Шаг 1. Согласование цены и условий. Вы договариваетесь о стоимости и о том, как будут передаваться деньги (наличными, через банковскую ячейку или аккредитив). Также решите, кто оплачивает услуги нотариуса и госпошлину (обычно делят пополам или платит покупатель).

 Шаг 2. Визит к нотариусу. Вы выбираете любую нотариальную контору в пределах региона, где находится недвижимость. Передаете документы для подготовки черновика договора.

 Шаг 3. Подписание и расчет. В назначенный день вы подписываете договор у нотариуса. Расчеты лучше проводить через депозит нотариуса или аккредитив — это максимально безопасно. Нотариус зафиксирует факт передачи денег (или условие о ней).

 Шаг 4. Регистрация в Росреестре. Сейчас нотариусы обязаны сами подавать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде (это входит в тариф). Смена собственника регистрируется обычно быстро — от 1 до 3 рабочих дней.

 Шаг 5. Получение документов. После регистрации сестра получит выписку из ЕГРН, где она будет указана единственным владельцем (собственность станет целой, а не долевой), а у вас на руках останется ваш экземпляр договора.

 Важные нюансы: Налоги: Если вы владели долей менее минимального срока (3 года или 5 лет в зависимости от ситуации), вам придется заплатить НДФЛ 13% с суммы продажи. Однако вы имеете право на налоговый вычет в 1 млн рублей (на объект) или на уменьшение налоговой базы на сумму расходов, затраченных ранее на покупку этой доли.
Земля и дом: По закону дом и участок неразрывно связаны. Нельзя продать долю в доме, не продав долю в участке. Это будет один договор, где прописываются оба объекта.
 Итог: Поскольку сделка долевая, ваш путь лежит напрямую к нотариусу. Это дороже, чем простая письменная форма, но гарантирует юридическую чистоту и соблюдение прав обеих сторон.