Купили квартиру в ипотеку, выдача ключей была 04.10.25 мы не приняли из-за дефектов, 05.12.25 снова нас пригласили, но

Здравствуйте! В вашей ситуации право на взыскание с застройщика сохраняется, даже несмотря на то, что акт приёма-передачи уже подписан.

Подписание акта фиксирует факт передачи квартиры и отсутствие на тот момент претензий по качеству (если они не указаны в акте), но не лишает вас права требовать ответственность за просрочку устранения недостатков. Важный момент здесь в том, что вы изначально обоснованно отказались принимать квартиру из-за дефектов, и застройщик обязан был устранить их в разумный срок. Если исправление затянулось на несколько месяцев, это может считаться нарушением срока передачи объекта надлежащего качества.

По сути, квартира считается переданной надлежащим образом не в октябре или декабре, а именно в марте — когда дефекты были устранены и вы её приняли. Соответственно, период просрочки можно считать с момента первой передачи до фактического устранения недостатков.

То, что прошёл месяц с подписания акта, не критично. Срок исковой давности по таким требованиям значительно больше, поэтому вы не опоздали. Сейчас вы вправе заявить требования о неустойке за просрочку передачи квартиры, а также, при наличии оснований, компенсации убытков или морального вреда.

Практически я бы рекомендовал сначала направить застройщику письменную претензию с расчётом неустойки за весь период просрочки. Если добровольно не выплатят — тогда уже обращаться в суд.

Единственное, на что стоит обратить внимание — не подписывали ли вы при приёмке какие-либо документы об отсутствии претензий или соглашения об урегулировании. Иногда застройщики включают формулировки, которые потом пытаются использовать против дольщика, хотя суды не всегда принимают их во внимание.

С наилучшими пожеланиями, Юрий Михайлович!