Должна ли я платить налог и подавать декларацию?

Здравствуйте. Вы не обязаны платить налог на доходы (НДФЛ) и подавать декларацию 3‑НДФЛ, поскольку срок владения квартирой превышает минимальный предельный срок (5 лет). Срок владения исчисляется с 2016 года — момента первоначальной покупки, а не с 2020 года (даты переоформления по брачному договору).

Почему налог платить не нужно
Квартира приобретена в браке (2016 год) — значит, изначально являлась совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ), даже если договор купли‑продажи был оформлен только на супруга.
Брачный договор (2020 год) лишь изменил режим собственности (с совместного на единоличный), но не создал новое имущество.
Срок владения для целей налогообложения считается с 2016 года (даты первоначальной покупки), а не с 2020 года (даты переоформления).
Продажа в 2025 году — на момент продажи срок владения составляет 9 лет (2016–2025), что превышает минимальный предельный срок в 5 лет.
Доход от продажи не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Елена, здравствуйте!

Налога нет.

Письмо Министерства финансов РФ, в котором говорится, что при переоформлении недвижимости, которая была в собственности больше минимального срока владения, по брачному договору срок владения не изменяется, — №03-04-05/79525 от 16 августа 2022 года.

Согласно п.1 ст.34 Семейного кодека РФ (далее – СК РФ), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Согласно п.1 ст.256 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Согласно п.2 ст.34 СК РФ, к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), общим имуществом супругов являются приобретенные за счёт общих доходов супругов недвижимые вещи, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Таким образом при приобретении квартиры в 2016 году, у каждого супруга было по 1/2 доли (независимо от того, на чьё имя была приобретена недвижимость).

Согласно ст.40 СК РФ, брачным договором признаётся соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Согласно п.1 ст.42 СК РФ, брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

В вашем случае, вы установили раздельный режим.

Согласно ст.217.1 Налогового кодекса РФ, минимальный срок владения составляет 5 лет, а если это единственное жильё, то 3 года. Срок владения исчисляется с 2016 года.

Согласно п.2 ст.8.1 ГК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения исчисляется с момента государственной регистрации права собственности налогоплательщика на этот объект.