С какой суммы не надо платить 13% налог?

Здравствуйте! Давайте разберем вашу ситуацию максимально точно, опираясь на Налоговый кодекс РФ, действующий в 2026 году.

1. Нужно ли платить налог?

Вы продаете 1/2 долю жилого дома и земельного участка, полученную в дар от дедушки (близкого родственника). Срок владения — 2 года. Поскольку имущество получено от члена семьи (дедушка — близкий родственник согласно Семейному кодексу), минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Так как вы владеете меньше 3 лет, доход от продажи подлежит налогообложению, но с учетом имущественного вычета.

2. Как считать доход?

Налог берется с суммы, полученной от продажи, но не менее 70% от кадастровой стоимости объекта (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Кадастровая стоимость указана за целые объекты. Для вашей доли она составит:

· Дом: 110 000 руб. × 1/2 = 55 000 руб.

· Участок: 650 000 руб. × 1/2 = 325 000 руб.

· Итого кадастровая стоимость доли: 380 000 руб.

  70% от этой суммы = 266 000 руб.

Если вы продадите долю дешевле 266 000 руб., налог будут считать с 266 000 руб. Если дороже — с фактической цены продажи.

3. Имущественный вычет:

При продаже недвижимости вы имеете право на имущественный вычет в размере до 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Важный нюанс: при продаже отдельной доли (по отдельному договору) вычет предоставляется в полном размере (1 млн руб.), а не пропорционально доле (позиция Минфина, например Письмо от 22.06.2021 № 03-04-05/48989).

4. Расчет налога:

Налоговая база = Доход от продажи (фактический или 70% кадастра) минус вычет.

В вашем случае максимальный возможный доход (даже с учетом правила 70% кадастра) — 266 000 руб. Это меньше 1 млн руб., поэтому налоговая база равна нулю.

Налог к уплате = 0 руб.

5. Обязанность подать декларацию:

Несмотря на нулевой налог, вы обязаны подать налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи (ст. 228, 229 НК РФ). К декларации приложите документы, подтверждающие продажу (договор) и расчет вычета.

Резюме:

· Платить 13% не нужно, так как ваш доход (даже с учетом кадастровой корректировки) меньше 1 млн руб. и полностью покрывается вычетом.

· Декларацию подать необходимо, иначе возможен штраф (ст. 119 НК РФ).

Ссылки на нормативные акты:

· Налоговый кодекс РФ (действующая редакция 2026 г.):

  · Ст. 217.1 – особенности освобождения от налога при продаже недвижимости.

  · Ст. 220 – имущественные налоговые вычеты.

  · Ст. 228 – исчисление налога по отдельным видам доходов.

  · Ст. 229 – налоговая декларация.

· Письмо Минфина России от 22.06.2021 № 03-04-05/48989 – о вычете при продаже доли.

Если будут уточнения по цене продажи или по оформлению, обращайтесь. Удачи в сделке!