Первый вопрос: можно ли это сделать?

Здравствуйте! 

1. Согласно судебной практике и положениям Гражданского кодекса РФ, в договоре дарения может содержаться условие о сохранении за определёнными лицами права пожизненного проживания в квартире. Это не противоречит природе дарения, так как такое условие не является встречным обязательством, а лишь определяет условия передачи имущества. 

2. После заключения договора дарения ваша сестра и её сын, даже сохраняя право проживания в квартире, не смогут прописать в ней других лиц без вашего согласия. Согласно законодательству, регистрация в жилом помещении (прописка) требует согласия собственника. Право пожизненного проживания, предусмотренное договором дарения, не даёт автоматического права вселять других лиц и регистрировать их в квартире

Здравствуйте! Давайте по порядку разберем оба ваших вопроса, так как ситуация довольно типичная, но требует внимательного подхода к деталям.

Вопрос 1: Можно ли подарить квартиру с условием о праве пожизненного проживания дарителя и третьего лица?

Короткий ответ: Да, это возможно. Закон не запрещает включать в договор дарения условия, которые станут обязательствами для нового собственника (одаряемого). Главное — правильно их сформулировать.

Как это работает:

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в заключении договора. Вы можете заключить договор дарения, который будет содержать элементы других обязательств (в данном случае — обязательство предоставить право пользования жильем).

В договоре дарения необходимо прописать отдельный пункт, например, следующего содержания:

«Одаряемый обязуется предоставить Дарителю (ФИО сестры) и гражданину (ФИО сына) право пожизненного безвозмездного пользования жилым помещением (квартирой), расположенным по адресу:…. Указанные лица сохраняют право проживания и пользования квартирой после перехода права собственности к Одаряемому. Прекращение права пользования возможно только в случае их письменного отказа от этого права либо в судебном порядке при наличии оснований, установленных законом».

Важные нюансы:

1. Обременение. Такое условие создает обременение для вас как для нового собственника. Это право пользования (своеобразный сервитут) сохраняется за сестрой и её сыном пожизненно, независимо от смены собственника. Вы не сможете их выселить после того, как станете владельцем, так как это будет нарушением условий договора.

2. Государственная регистрация. Сам договор дарения с 2013 года не требует нотариального удостоверения (если только речь не идет о дарении доли), но переход права собственности и само обременение в виде права проживания третьих лиц обязательно регистрируются в Росреестре. В выписке из ЕГРН появится запись о том, что квартира обременена правом пользования конкретных лиц.

3. Согласие сына. Поскольку сыну 40 лет, он является совершеннолетним и дееспособным. Если в договоре будет фигурировать его право проживания, лучше, чтобы он тоже подписал договор в качестве третьего лица, в пользу которого устанавливается обязательство. Это исключит споры в будущем.

Вопрос 2: Могут ли они прописать кого-то еще без вашего согласия?

Короткий ответ: Нет, не могут. После того, как вы станете собственником, только вы будете решать, кто может быть зарегистрирован (прописан) в квартире.

Почему:

Право регистрации (вселения) других лиц является правом собственника, предусмотренным статьей 30 Жилищного кодекса РФ. Сестра и её сын после дарения становятся бывшими членами семьи собственника, сохраняющими лишь право проживания (пользования), но не право распоряжения квартирой.

· Они имеют право жить там сами.

· Они не имеют права без вашего согласия вселить туда своих супругов, внуков или иных родственников.

Однако есть важный нюанс, который нужно предусмотреть в договоре:

В договоре стоит четко указать, что право пользования распространяется только лично на них. Например, написать: «Право пользования предоставляется лично гражданам (ФИО сестры) и (ФИО сына). Вселение и регистрация иных лиц допускается только с письменного согласия собственника».

Если этого не написать, в суде может возникнуть спор о том, могут ли они вселить, например, своих несовершеннолетних детей (если они появятся) или иных иждивенцев. Прямое указание в договоре на личный характер права пользования защитит вас от подобных рисков.

Резюме

1. Составляйте договор дарения обязательно с включением пункта о пожизненном проживании. Лучше обратиться к юристу или нотариусу за составлением такого договора, чтобы он учел все интересы сторон и прошел регистрацию в Росреестре.

2. После регистрации сделки вы становитесь полноправным собственником, и без вашего согласия никто не сможет зарегистрироваться в квартире, кроме самих носителей права проживания.