Мой брат является опекуном моего младшего брата инвалида детства, и хочет продать квартиру в связи

Здравствуйте. Ситуация сложная, и главный фактор здесь — защита интересов вашего младшего брата (инвалида детства), который находится под опекой.

Короткий ответ: да, Ваш брат-опекун может получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, но только при выполнении строгих условий. Просто продать квартиру, сославшись на конфликт с третьим братом, не получится. Органы опеки должны убедиться, что права подопечного (инвалида) не пострадают.

Ниже подробно расписано, как действовать и на что обратить внимание.

1. Главный принцип: интересы подопечного превыше всего
Ваш брат является опекуном. Это значит, что он несет ответственность за имущество и благополучие подопечного. По закону (ст. 37 ГК РФ, ФЗ «Об опеке и попечительстве») опекун не имеет права совершать сделки по отчуждению имущества подопечного (продавать, менять, дарить) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Любая сделка без этого разрешения может быть признана судом недействительной .

2. Когда опека может дать согласие на продажу?
Закон разрешает продажу имущества подопечного только в исключительных случаях, когда это действительно необходимо и выгодно для самого ребенка (инвалида). Ваш случай (невозможность совместного проживания из-за алкогольной зависимости третьего брата) может быть рассмотрен, но его нужно правильно обосновать.

Опека должна увидеть, что цель сделки — защита интересов подопечного (обеспечение безопасного и комфортного проживания). Просто «разъехаться» — не причина. Причина — «устранить угрозу его здоровью и безопасности, обеспечить нормальные условия жизни».

3. Два основных пути решения проблемы
В зависимости от того, на чье имя оформлена квартира и кому принадлежат доли, есть два сценария:

Сценарий А: Квартира принадлежит опекуну (вашему брату)

Суть: Подопечный (инвалид) только проживает и зарегистрирован в квартире, но не является собственником.
Требуется ли разрешение опеки? НЕТ, если подопечный не является собственником. Согласие органов опеки в этом случае не требуется. Ваш брат может продать квартиру как свою собственность.
Важное условие: Но! Опекун обязан обеспечить подопечного другим благоустроенным жильем. Опека может заинтересоваться сделкой, если узнает, что подопечный остался без жилья. Поэтому, даже если разрешение формально не нужно, опекун должен действовать в интересах подопечного и заранее позаботиться о новом месте жительства для него.
Сценарий Б: Подопечный (инвалид) является собственником квартиры или доли в ней

Суть: У вашего младшего брата есть доля в квартире.
Требуется ли разрешение опеки? ДА, ОБЯЗАТЕЛЬНО. Без него сделку не зарегистрирует ни один нотариус или Росреестр.
Что нужно сделать, чтобы получить разрешение? Опекун должен доказать опеке, что сделка не ухудшит положение ребенка-инвалида, а улучшит его. Для этого нужно предоставить план:

Одновременная покупка: Деньги от продажи старой доли должны быть одновременно направлены на покупку равнозначного или лучшего жилья (или доли) на имя ребенка. «Лучшего» значит: не меньшая площадь, благоустроенность, безопасный район.
Обоснование переезда: Нужно документально подтвердить, почему жить в старой квартире опасно или невозможно (например, справки из полиции о вызовах, характеристика на третьего брата от участкового, медицинские справки о вреде для здоровья инвалида от стресса и т.д.).
Предварительный договор: Найти подходящий вариант покупки и заключить предварительный договор, чтобы показать опеке, куда именно переедет ребенок.
4. Какие документы готовить (для сценария Б)
Для получения разрешения опеки потребуется увесистый пакет документов. Вот примерный список :

Заявление от опекуна (вашего брата) о выдаче разрешения.
Паспорт опекуна.
Свидетельство о рождении подопечного (или паспорт, если старше 14 лет) и документ об инвалидности.
Документ, подтверждающий статус опекуна (решение органа опеки).
Документы на продаваемую квартиру: свидетельство о собственности (или выписка из ЕГРН), правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизации и т.д.).
Документы на покупаемую квартиру: предварительный договор, выписка из ЕГРН на новое жилье, подтверждение его благоустроенности.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров для опекуна (иногда требуют).
Характеристика с места жительства (на опекуна и на подопечного).
5. Резюме и совет
Ваш брат может решить проблему, но путь зависит от прав собственности:

Если квартира только его, он может её продать, но обязан сразу же обеспечить подопечного другим жильем (например, купить или снять квартиру). Лучше проконсультироваться с юристом, чтобы не нарваться на проблемы.
Если у подопечного есть доля, то путь один — обращаться в опеку с четким планом: «Продаем эту долю, чтобы на эти же деньги купить другую, в безопасном месте, потому что здесь жить нельзя из-за угроз». Без равноценной замены опека не даст согласия.
Рекомендация: Вашему брату стоит прийти на личную консультацию в отдел опеки и попечительства по месту жительства. Там ему скажут точный перечень документов по их локальному регламенту и помогут скорректировать заявление под их требований.