Возможна ли дальнейшая приватизация?

Здравствуйте. Ситуация с земельным участком на торгах требует внимательного подхода, особенно с учётом указанных особенностей (зона затопления, отсутствие защитных мероприятий). Давайте разберём по порядку, как проходят такие торги, что важно знать и какие риски существуют.

1. Как проходят торги на право заключения договора аренды?

Это аукцион на повышение цены, где вы боретесь за право арендовать участок на 20 лет. Победитель получает возможность заключить договор аренды, по которому будет ежегодно платить арендную плату.

Основные этапы:

1. Публикация извещения. Обычно информация публикуется на официальном сайте торгов (РФ) torgi.gov.ru, а также на сайте местной администрации. В извещении должны быть указаны:

   · кадастровый номер участка, площадь, адрес;

   · цель использования (разрешенное использование);

   · начальная цена предмета аукциона (это может быть годовой размер арендной платы);

   · сумма задатка (обычно от 20% до 100% начальной цены);

   · дата, время и место проведения аукциона;

   · шаг аукциона (обычно 1-5% от начальной цены).

   Если в вашем объявлении не указаны начальная стоимость и задаток – это подозрительно. Возможно, вы смотрите неполную информацию. Настоятельно рекомендуем найти полное извещение (на официальном сайте или запросить у организатора). Без этих данных участвовать нельзя.

2. Подача заявок. Претенденты подают заявки, прикладывают документы (для физлиц – паспорт, ИНН, квитанция об уплате задатка). Задаток вносится на счёт организатора до даты окончания приёма заявок.

3. Допуск к участию. Комиссия проверяет заявки и документы. Отказ возможен из-за неполноты сведений или несвоевременной уплаты задатка.

4. Проведение аукциона. Торги проводит аукционист. Участники поднимают карточки, соглашаясь с шагом. Побеждает тот, кто предложит наибольшую цену (т.е. наибольший размер годовой арендной платы).

5. Оформление результатов. В день аукциона подписывается протокол. Победитель и организатор в течение 10-30 дней подписывают договор аренды. Если победитель уклоняется, задаток не возвращается.

6. Если вы не выиграли – задаток возвращается (кроме случаев, когда вы участвовали, но проиграли). Если выиграли – задаток засчитывается в счёт первого арендного платежа.

2. Возможна ли дальнейшая приватизация (выкуп)?

Это ключевой вопрос. По общему правилу, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет право на его выкуп в собственность, если:

· участок предоставлен для целей, не связанных со строительством (например, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества), – тогда можно выкупить без торгов после трёх лет аренды;

· на участке построен объект недвижимости (дом, гараж и т.п.), принадлежащий арендатору, – тогда можно выкупить участок под этим объектом в упрощённом порядке.

Однако есть исключения: не подлежат приватизации земельные участки, ограниченные в обороте. К ним относятся, в частности, участки в зонах с особыми условиями использования территории, если такие зоны препятствуют приватизации. Зона затопления – это как раз такая зона с особыми условиями (ст. 105 Земельного кодекса РФ). В границах зон затопления, подтопления строительство без специальных защитных мероприятий запрещено (ч. 3 ст. 67.1 Водного кодекса РФ). Если эти мероприятия не проведены, участок фактически непригоден для капитального строительства, и его выкуп может быть невозможен.

Кроме того, сам факт нахождения в зоне затопления может служить основанием для отказа в выкупе, если это прямо установлено законом или если участок относится к землям водного фонда или особо охраняемым территориям. Нужно смотреть категорию земель и разрешённое использование.

Вывод: прежде чем участвовать, нужно точно выяснить, можно ли в принципе приватизировать этот участок. Для этого обратитесь в местную администрацию или Росреестр с запросом о возможности предоставления участка в собственность после аренды. Также важно понимать, какие именно ограничения накладывает зона затопления: возможно, там разрешено только использование без права возведения капитальных построек (например, сенокос, выпас скота).

3. Особые условия: зона затопления и отсутствие защитных мероприятий

Это самое серьёзное предостережение. Участок расположен в зоне затопления, и не проведены защитные мероприятия. Это означает:

· Строительство капитальных объектов (жилого дома, хозяйственных построек) запрещено, пока не будут выполнены инженерные защитные сооружения (дамбы, дренажи и т.п.), согласованные с органами власти. Такие мероприятия очень дороги и требуют проектной документации, экспертизы.

· Даже если вы построите что-то без разрешения, это будет самовольной постройкой, которую могут снести, а участок изъять.

· Риск подтопления во время паводков – угроза имуществу и жизни.

Если цель – использовать участок для сельского хозяйства (без построек) или рекреации, возможно, это приемлемо, но нужно точно знать разрешённое использование (например, «для ведения садоводства» или «для сенокошения»). В любом случае, строить дом нельзя.

4. Что делать сейчас?

1. Найдите официальное извещение. Проверьте сайт torgi.gov.ru (раздел «Земельные участки»), сайт администрации района/города. Найдите полную информацию, включая начальную цену и размер задатка.

2. Запросите разъяснения. Направьте официальный запрос организатору торгов (например, в отдел земельных отношений администрации) с просьбой предоставить:

   · копию кадастрового паспорта или выписки из ЕГРН на участок;

   · информацию об ограничениях (зона затопления, зоны с особыми условиями);

   · сведения о том, допускается ли на участке строительство;

   · возможно ли в будущем приобрести участок в собственность.

3. Проконсультируйтесь с юристом. Лучше потратить небольшую сумму на консультацию специалиста по земельному праву, чем потерять задаток и время.

4. Оцените свои цели. Для чего вам участок? Если для строительства дома – откажитесь от этой затеи. Если для огорода или сада – возможно, но учтите риски подтопления.

5. Важный нюанс про отсутствие начальной цены и задатка

Если в объявлении действительно нет этих цифр, это нарушение порядка организации торгов. Такое объявление не соответствует закону. Вы имеете право пожаловаться в антимонопольную службу (ФАС) на организатора. Но скорее всего, вы просто упустили эти данные из виду. Проверьте внимательнее все разделы извещения.

Заключение

Участие в аукционе на данный участок – это высокий риск. Основная проблема – зона затопления, которая практически исключает капитальное строительство и может блокировать приватизацию. Прежде чем вносить задаток, необходимо получить исчерпывающую информацию от организатора и оценить, насколько цель использования участка совместима с ограничениями.

Если у вас остались вопросы, уточните, пожалуйста, известен ли вам кадастровый номер участка и для каких целей он предоставляется (разрешенное использование). Это поможет дать более точный совет.