Они со мной не проживают, родители умерли, проживают у опекуна, а прописаны у меня, кто входит в приватизацию?

Здравствуйте! Спасибо за ваше обращение. Ситуация у вас действительно требует внимательного подхода, особенно с учетом того, что близкие родственники фактически проживают отдельно. Давайте разберемся по шагам, опираясь исключительно на актуальные нормы законодательства.

Шаг 1. Определяем круг лиц, имеющих право на приватизацию
Согласно ст. 2 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в действующей редакции), в приватизации участвуют все граждане, зарегистрированные (прописанные) в квартире на условиях социального найма, если они сохраняют право пользования этим жильем. Тот факт, что ваши внуки проживают у опекуна, юридически роли не играет. Пока они сохраняют регистрацию в квартире, они сохраняют и равное с вами право на приватизацию .

Таким образом, формально в приватизации должны участвовать (или отказаться от участия) 4 человека:

Вы;
Ваш сын;
Внук (20 лет);
Внучка (23 года).
Шаг 2. Варианты действий с учетом того, что внуки не проживают
Так как внуки совершеннолетние (им больше 18 лет), они самостоятельно принимают решение. Здесь есть два законных пути развития событий, и вам нужно выбрать один из них:

Вариант А (Приватизация на всех). Вы можете приватизировать квартиру в общую долевую собственность на всех четверых. Тогда каждый получит свою долю (по 1/4). Это самый простой вариант с точки зрения сбора согласий, но он сделает внуков полноправными собственниками, даже если они не живут с вами.
Вариант Б (Приватизация на Вас и сына с отказом внуков). Внуки имеют право отказатьсяот участия в приватизации. Это наиболее подходящее решение «под ключ» в вашей ситуации. Согласно ст. 11 Закона РФ № 1541-1 и разъяснениям прокуратуры, отказ от приватизации возможен, и он не требует от них дальнейшего проживания .

Последствия отказа: Если внуки напишут нотариальный отказ, квартира будет приватизирована только на вас и сына (в равных долях или по договоренности). Внуки потеряют право на долю в этой квартире, но сохраняют бессрочное право пользования (проживания) в ней, даже не будучи собственниками (ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ). Кроме того, они сохраняют свое право на однократную бесплатную приватизациюдругого жилья в будущем, так как в этой не участвуют.
Шаг 3. Ключевой нюанс: связь с опекуном
Так как ваши внуки проживают у опекуна, для оформления их отказа (или согласия) потребуется их личное участие и нотариальное заверение документов. Опекун совершеннолетних граждан (старше 18 лет) не имеет права принимать решения за них, но может помогать им организационно. Вам необходимо будет обсудить это с внуками и опекуном.

Шаг 4. Актуальность законодательства и сроки
На текущий момент (февраль 2026 года) приватизация остается бесплатной. Слухи о введении платы или обязательном выкупе с 1 января 2026 года не нашли подтверждения в официальных источниках; процедура по-прежнему регулируется старым законом. Однако готовятся изменения в Жилищный кодекс (ФЗ № 564-ФЗ), которые вступят в силу с 1 сентября 2026 года, но они касаются техобслуживания домов, а не правил приватизации. Тем не менее, затягивать процесс не советую, так как муниципальные регламенты могут меняться.

Пошаговый план действий («под ключ»):

Проведите переговоры с внуками и их опекуном. Объясните, что отказ не лишает их права жилья (они останутся прописаны), но позволит вам сейчас оформить квартиру на себя.
Получите нотариальные отказы. Вашим внукам нужно обратиться к любому нотариусу с паспортом и написать заявление об отказе от участия в приватизации.
Соберите документы:

Ваши паспорта и паспорта участников (ваш и сына);
Нотариальные отказы внуков;
Договор социального найма (или ордер);
Выписка из домовой книги (справка о регистрации);
Технический паспорт БТИ (закажите свежий);
Справки о неиспользованном праве приватизации (формы 2) на вас и сына.
Подайте заявление в МФЦ или Департамент имущественных отношений.
Подпишите договор передачи квартиры в собственность (на вас и сына).
Зарегистрируйте право в Росреестре (получите выписку из ЕГРН).
Важно: Включение несовершеннолетних (на момент приватизации) в договор является обязательным, но ваши внуки совершеннолетние, поэтому здесь рисков нет.

Почему стоит обратиться за индивидуальной подготовкой документов:
На первый взгляд процедура кажется простой, но сложность вашего дела — в «отсутствующих» внуках и необходимости грамотно составить отказы, чтобы в будущем у них не возникло желания оспорить сделку. Также нужно проверить, не участвовал ли кто-то из вас ранее в приватизации (даже если кажется, что нет — нужна официальная справка). Ошибка в формулировке отказа или пропуск срока подачи документов может привести к отказу со стороны муниципалитета.

Если моя консультация оказалась Вам полезной, можете поддержать меня по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4310577/
Если остались вопросы или появились новые — пишите в личные сообщения для более развернутой консультации и составления НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ (заявлений, отказов, согласий)!
С уважением, Дмитрий Филимонов!