Как можно обменяться долями с детьми?

Здравствуйте! Ситуация следующая!

Являемся многодетной семьей:

Отец (Я) 46 инвалид 3гр.

Мать 43

Дочь22

Дочь 14

Сын 12 инвалид ( страдает психическим заболеванием F84, + умственная осталось + эпилепсия, нуждается в непрерывном уходе и реабилитации).

В настоящее время нахожусь в завершающей стадии развода с экс супругой. Имущество в процессе не делим .Все зарегистрированы в московской квартире. Старшая дочь самостоятельная и проживает отдельно.

Скорее всего, сын останется проживать со мной , дочь 14 лет останется проживать с экс супругой.

На данный момент имеем:

1.

Однокомнатная квартира в Москве 36.5 кв. м. рыночная стоимость около 13-13.5 мил. руб.

Получена в 2006 г. Приватизирована в равнодолевую собственность в 2009г.

1/3 в моей собственности (12.1 м. кв.

Примерно 4.3 млн. руб.

1/3 в собственности экс супруги

1/3 в собственности старшей дочери (22 года)

2.

Однокомнатная квартира в г Одинцово 37.4 кв. м. рыночная стоимость около 7.5 мил. руб.

Куплена в 2019 в бетоне на субсидию, полученную за отказ от получения земельного участка.

В настоящее время квартира так же находится в бетоне без ремонта.

3/5 в моей собственности

1/5 (7.5 кв.м.) в собственности дочери (14лет)

Примерно 1.5 млн. руб.

1/5 (7.5 кв.м.) в собственности сына (12 лет)

Примерно 1.5 млн. руб.

1/5

Принадлежит мне по брачному договору

1/5 (дарственная) подарена экс супругой в 2023

1/5

(дарственная) подарена старшей дочерью в 2023

Поскольку дальнейшее совместное проживание с экс супругой не представляется возможным, я хотел именно обменять свою долю в московской квартире на две подмосковные доли своих несовершеннолетних детей. Таким образом, мы бы полностью имущественно разошлись с экс супругой, и дети формально получили собственность в г Москве!

Обратившись за одобрением сделки по обмену в органы опеки получил категорический отказ, мотивированный тем, что возмездные сделки несовершеннолетних детей с родителями запрещены законом!

На вопрос, как можно разойтись имущественно с экс супругой было сказано, что в данной ситуации никаких вариантов нет и было предложено ждать 6 лет пока младшему сыну не исполниться 18 лет. Это какой то абсурд.

В риэлтерском агентстве тоже особо не смогли помочь. Предлагали какие то мутные схемы с двойными продажами и с неопределенным результатом.

Договориться с экс супругой тоже никак не представляется возможным!

Варианты продажи всего имущества и деления денег тоже рассматривали, но не вариант (большие потери и риски).

Исходя из выше изложенного вопрос!

Что можно сделать в данной ситуации? Как можно обменяться долями с детьми? Чем то можете помочь?