Здравствуйте Андрей!
В вашей ситуации есть несколько ключевых проблем: незаконная приватизация подвала без согласия собственников МКД, ненадлежащее содержание помещения и нарушение прав жильцов. Для решения вопроса необходимо последовательно предпринять несколько шагов.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, подвал многоквартирного дома по общему правилу входит в состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в доме. Он принадлежит им на праве общедолевой собственности. Приватизация такого помещения без решения общего собрания собственников помещений в МКД незаконна.
В 2024 году Верховный суд РФ подчеркнул, что включить помещения, отвечающие признакам общего имущества, в его состав без решения общего собрания собственников нельзя. Если жители дома отказываются это сделать, орган МСУ должен инициировать судебный спор о праве на имущество.
Подайте официальный запрос в администрацию города с требованием предоставить договор приватизации подвала и другие документы, подтверждающие право собственности. Если администрация откажется предоставить документы, это можно использовать как основание для обращения в суд.
Проверьте статус помещения в ЕГРН. Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы узнать, кто зарегистрирован в качестве собственника подвала и какой у него кадастровый статус.
Инициируйте общее собрание собственников МКД.На собрании обсудите вопрос о признании приватизации незаконной и возврате подвала в состав общего имущества. Если собрание не удаётся провести или не достигается единогласного решения, переходите к судебному этапу.
Подайте иск в суд. Если администрация отказывается возвращать подвал в состав общего имущества, подайте исковое заявление в суд.
В качестве оснований используйте положения ст. 36 ЖК РФ и решения Верховного суда РФ о необходимости согласия собственников на изменение статуса общего имущества.
Если подвал является общим имуществом МКД, ответственность за его содержание несёт управляющая компания (УК) согласно договору управления домом.
Действия при ненадлежащем содержании подвала
1. Направьте письменное заявление в УК. В заявлении подробно опишите проблемы (наличие крыс, плесени, отсутствие аэрации) и требуйте принять меры. Заявление должно быть зарегистрировано.
2. Если УК не реагирует, обратитесь в контролирующие органы:
Государственную жилищную инспекцию. Она проверит соблюдение УК требований к содержанию общего имущества.
Роспотребнадзор.Если в подвале нарушаются санитарные нормы, можно подать жалобу в этот орган.
Прокуратуру.Если есть основания полагать, что права жильцов нарушаются системно, можно обратиться с жалобой в прокуратуру.
