Или тут могут возникнуть юридические сложности?

Question

Была квартира в социальном найме, потом эту квартиру выкупили у города с использованием материнского капитала. На момент покупки в семье было 6 человек: 4 ребёнка и 2 родителя. Но шестой ребёнок родился за 2 дня до покупки квартиры у города, поэтому в квартире было прописано только 5 человек. На этих 5 человек оформили договор купли‑продажи, и они же стали собственниками — по 1/5 доли в праве. Теперь нужно получить согласие органов опеки на продажу этой квартиры, но требуется выделить долю ребёнку, который родился за 2 дня до покупки. В данный момент из 5 собственников один — несовершеннолетний возрастом 14 лет. Возникает вопрос: каким образом лучше выделить долю самому младшему ребёнку? Соглашение о перераспределении долей? Тогда нужно получать согласие органов опеки для 14‑летнего собственника. Договор дарения от отца ребёнку? Будет ли это считаться законным выделением доли? Или тут могут возникнуть юридические сложности? Второй вопрос: если сделаем соглашение о перераспределении долей, а потом продадим квартиру — или договор дарения, а потом продадим квартиру, — нужно ли будет платить налог с той доли, которую выделяем ребёнку (или дарим)? Квартира находится в собственности 6 лет.

Александр Николаев · Answer

Здравствуйте. Как законно выделить долю младшему ребёнку Поскольку квартира приобреталась с использованием материнского капитала, родители обязаны были выделить доли всем детям, включая ребёнка, рождённого до момента покупки статья 10 Федерального закона № 256-ФЗ Отсутствие ребёнка в договоре купли-продажи не освобождает от этой обязанности. Оптимальный и юридически правильный вариант — соглашение о перераспределении долей. Да, в этом случае обязательно требуется согласие органов опеки, поскольку: в числе собственников есть несовершеннолетний 14 лет происходит изменение долей детей статьи 37 ГК РФ, 60 СК РФ Именно этот способ органы опеки и Росреестр считают надлежащим исполнением обязательства по маткапиталу. Про договор дарения Договор дарения от отца младшему ребёнку формально возможен, но: он не считается правильным исполнением обязательства по материнскому капиталу органы опеки и Росреестр часто отказывают в признании такого способа при последующей продаже могут возникнуть претензии со стороны опеки и СФР Поэтому дарение — не рекомендованный вариант, особенно если планируется продажа квартиры. Налог при последующей продаже Если квартира находится в собственности более 5 лет, то: НДФЛ при продаже платить не нужно, в том числе: по долям детей по доле, которая будет перераспределена или выделена статья 217.1 НК РФ Выделение доли ребёнку не считается доходом и не образует налоговых последствий. Вывод: Лучший и безопасный вариант — соглашение о перераспределении долей с согласия органов опеки. Договор дарения возможен формально, но несёт высокие юридические риски. Налог при продаже платить не придётся, так как квартира в собственности более 6 лет.