Сын 32г развелся, 3-х квартира в ипотеке, вложен материнский капитал, выделена комната и доля, направил бывшей

Здравствуйте, Светлана!

   Ситуация вашего сына действительно сложная, но вполне решаемая. После развода раздел ипотечной квартиры, в которую вложен материнский капитал, — это стандартная, хотя и непростая процедура.

Обязательства по ипотеке. Квартира находится в залоге у банка. Это значит, что любые действия с долями (продажа, выделение) требуют предварительного письменного согласия банка (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»).

Обязанности по материнскому капиталу. Поскольку маткапитал был использован, доли должны быть выделены не только супругам, но и всем детям (ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Если этого еще не сделано, это первая и критически важная задача, иначе возможны требования о возврате средств от ПФР.

Право на выкуп. Ваш сын правильно начал с предложения о выкупе доли. Отказ бывшей супруги выкупать его долю — это ее право. Теперь инициатива переходит к вашему сыну.

   Перед любыми действиями необходимо получить согласие банка. Обратитесь в банк с заявлением, объяснив ситуацию (развод, необходимость раздела). Банк может согласиться на различные варианты.

Вариант 1. Продажа всей квартиры (наиболее чистый и часто единственный способ)

   Квартира продается на рынке целиком. Из вырученной суммы в первую очередь гасится ипотечный долг (с разрешения банка). Оставшиеся деньги делятся между собственниками (сыном, бывшей супругой и детьми) пропорционально их долям.

Действия:

Получить согласие банка на продажу квартиры с последующим погашением ипотеки.
Определить рыночную стоимость (можно через оценщика).
Найти покупателя и заключить договор купли-продажи.
Направить деньги банку, остаток распределить между всеми дольщиками.

Плюсы: Полное прекращение всех обязательств перед банком и финансовых отношений между бывшими супругами.

Минусы: Требует согласия всех собственников, включая бывшую супругу. Если она отказывается от продажи, этот вариант можно реализовать только через суд (см. ниже).

Вариант 2. Выкуп доли бывшей супруги вашим сыном
   Сын выкупает долю бывшей жены и становится единственным собственником, беря на себя всю ипотеку.

Действия:

Получить согласие банка на переход прав на долю и изменение условий договора (оставшись единственным заемщиком или предоставив нового созаемщика).
Провести оценку доли бывшей супруги (рыночная стоимость ее доли в квартире с учетом ипотечного обременения).
Заключить с ней договор купли-продажи ее доли. Деньги за свою долю она может получить как от вашего сына, так и (частично) из средств, вырученных от перекредитования.
Переоформить ипотечный договор и закладную.

Плюсы: Квартира остается в семье вашего сына.

Минусы: Требует значительной суммы на выкуп. Бывшая супруга должна дать согласие на продажу. Банк может отказать в перекредитовании на одного человека, если доход сына недостаточен.

Вариант 3. Раздел долей в натуре и самостоятельное погашение своих частей ипотеки (сложный вариант)

   Бывшие супруги платят банку каждый за свою долю, оформляя раздельные платежные соглашения.
Действия:

Требуется согласие банка на разделение единого ссудного счета на два. Это крайне редкая практика, банки идут на это неохотно.

Минусы: Банк практически никогда не соглашается, так как это повышает его риски.

Вариант 4. Обращение в суд (если договориться не удается)

   Если бывшая супруга блокирует продажу квартиры (Вариант 1) или отказывается продавать свою долю (Вариант 2), ваш сын может обратиться в суд.

Исковые требования могут быть следующими:

   Принудительный выкуп ее доли сыном, если его доля значительна (более 2/3, как у вашего сына), а ее доля незначительна, не может быть выделена в натуре и не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ). Суд может обязать ее продать долю вашему сыну по рыночной цене.
   Принудительная продажа квартиры с публичных торгов через суд, если совместное использование имущества невозможно (ст. 252 ГК РФ). Вырученные средства идут на погашение ипотеки, остаток делится.

   Наиболее реалистичные пути — это либо договориться о продаже всей квартиры, либо через суд обязать бывшую супругу продать свою долю вашему сыну. И в том, и в другом случае первый шаг — диалог с банком.

   Если вам нужна помощь в составлении документов (предложений, запросов в банк) или в разработке конкретной стратегии, вы можете обратиться ко мне лично в чате, нажав на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото.

С уважением,
адвокат Анастасия Чурсинова.