Здравствуйте, дом купили с маткапеталом, детям больше 18лет уже, как их доли переоформить на себя

Добрый вечер, Лариса.

Как их доли переоформить на себя?

Просто «переоформить» — никак. Можно только совершить сделку — дарение, мена, купля-продажа.

Так как это имущество принадлежит детям на праве собственности и дети достигли возраста полной дееспособности (18 лет), то есть сделку с таким имуществом можно совершить только с их добровольного согласия.

Обязать детей продать, подарить и обменять их доли — нельзя.

Здравствуйте, Лариса!

   Использование материнского капитала для улучшения жилищных условий обязывает родителей в обязательном порядке выделить доли в приобретенной недвижимости всем членам семьи, включая всех детей (ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ). Если этого еще не сделано, это ваш первый и обязательный шаг. Без этого дальнейшие действия невозможны.

   Если доли детям уже выделены и зарегистрированы (есть свидетельства/выписки ЕГРН), то вы, как совершеннолетние собственники, не можете просто «переоформить» их на себя. Это будет сделка между независимыми владельцами.

Есть несколько законных способов, как доли детей могут перейти к вам:

Варианты:

1. Договор купли-продажи.

   Вы покупаете доли у своих совершеннолетних детей. Заключается договор, устанавливается рыночная или согласованная стоимость доли. Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Ребенок (продавец), как собственник доли более 3/5 лет (если доли выделялись сразу при покупке), скорее всего, будет освобожден от НДФЛ (13%). Если срок владения менее минимального, он должен будет уплатить налог с суммы дохода (разницы между продажной и первоначальной стоимостью его доли). Вам (покупателю) важно будет уплатить нотариальный тариф и госпошлину за регистрацию.

2. Договор дарения (от детей вам).

   Совершеннолетние дети дарят свои доли вам (родителям). Также требуется нотариальное удостоверение договора дарения долей. Вы, как одаряемые, обязаны уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости подаренных долей (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Это существенный финансовый момент. Дети (дарители) налог не платят.

3. Признание дома неделимым объектом и выкуп долей через суд (ст. 252 ГК РФ).

    Если выдел доли в натуре (например, отдельной комнаты) невозможен без несоразмерного ущерба дому, а вы владеете значительной частью (например, оставшимися 2/3), вы можете обратиться в суд с иском о признании дома неделимым и принудительном выкупе долей детей. Суд назначит экспертизу. Если признает дом неделимым, то обяжет вас выплатить детям компенсацию (рыночную стоимость их долей), а их доли перейдут к вам. Это сложный и дорогостоящий судебный процесс, к которому прибегают, когда договориться полюбовно не удается.

Алгоритм действий (если доли выделены):

1. Договоритесь с детьми. Это основа любого из первых двух вариантов.
2. Получите актуальные выписки из ЕГРН на дом и на каждого собственника.
3. Подготовьте документы: паспорта всех участников, свидетельства о рождении детей (как подтверждение родства), документы на дом, нотариально заверенное согласие супруга (если дом в совместной собственности).
4. Обратитесь к нотариусу. Он подготовит необходимый договор (купли-продажи или дарения), удостоверит его и сам направит документы на регистрацию в Росреестр.
5. Дождитесь регистрации перехода права. После этого вы станете единоличным собственником.

    Просто так «переоформить» доли на себя нельзя. Нужно совершить сделку: либо купить доли у детей, либо принять их в дар (с уплатой налога), либо решить вопрос через суд. Наиболее цивилизованный и предсказуемый путь — договор купли-продажи при условии согласия детей.

Уточните:

Доли детям уже были официально выделены и зарегистрированы в Росреестре (у них есть свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН)?
Согласны ли ваши совершеннолетние дети на передачу своих долей?
Находится ли дом в ипотеке? Если да, то на его отчуждение требуется согласие банка.

    Если у вас остались вопросы, вы можете обратиться ко мне лично в чате, нажав на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото. Там же, в чате, вы можете прикрепить документы для изучения.

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.