Здравствуйте, получила квартиру как сирота, и при приватизации выделила доли себе и 2 детям, сейчас хочу исключить их из долей, чтобы квартира принадлежала мне одной

Здравствуйте, Надежда!

    Ситуация нестандартная и требует очень осторожного подхода, так как вы имеете дело с жильём, предоставленным по специальной социальной программе, и с долями несовершеннолетних детей.

Главный вывод: Просто так «исключить» детей из долей, особенно если они несовершеннолетние, нельзя. Единственный законный путь — это безвозмездная или возмездная передача их долей вам. Однако эта процедура сопряжена с серьёзными препятствиями и контролем со стороны государства.

️ Правовые ограничения и возможные пути
Рассмотрим возможные варианты, от наиболее вероятного к наименее.

 1. Дарение детьми своих долей матери (наиболее вероятный путь)
Дети (через своих законных представителей — вас, как родителя) оформляют договор дарения своих долей в вашу пользу.
Обязательное разрешение органа опеки и попечительства. Опека выдаст его ТОЛЬКО при одновременном выполнении условий:
• Дети получают взамен равноценное или лучшее жильё (например, другие доли в квартире большей площади или отдельные комнаты).
• Не ухудшаются их жилищные условия. Просто подарить долю без компенсации опека НЕ разрешит.

2. Продажа долей детей матери
Вы покупаете у детей их доли. Деньги от сделки должны быть зачислены на специальные банковские счета детей, доступ к которым будет открыт им по достижении 18 лет.
Те же жесткие требования органов опеки. Кроме того, вам потребуются реальные деньги для покупки, а сделка будет контролироваться.

3. Признание сделки по выделению долей недействительной
Попытка через суд отменить первоначальное соглашение о приватизации с выделением долей.
Крайне низкие шансы. Для этого нужно доказать, что при выделении долей были нарушены ваши права (например, вас ввели в заблуждение). Так как вы сами приняли это решение, суд, скорее всего, откажет.

️ Критически важные нюансы
Целевое назначение квартиры. Квартира предоставлена вам как сироте для решения вашей жилищной проблемы. Изъятие долей у детей может быть расценено как нецелевое использование жилья, предоставленного по социальной программе.
Статус детей. Возраст детей — самый важный фактор. С совершеннолетними детьми (18+) можно договариваться напрямую, и сделка пройдёт проще (нотариальное дарение). С несовершеннолетними — только через опеку.
Налоги. Если дарение будет оформлено, вы как одаряемый освобождаетесь от уплаты НДФЛ (пп. 18.1 ст. 217 НК РФ), так как являетесь близким родственником.
Риск обвинения в нарушении прав детей. Любая попытка лишить детей доли в единственном жилье без полноценной компенсации может привести к проверкам и судебным искам со стороны органов опеки или прокуратуры.

Практический совет и порядок действий
Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства для предварительной консультации. Чётко изложите свою ситуацию и спросите, при каких условиях они могут дать согласие на дарение долей детей в вашу пользу. Это даст вам понимание, реализуемо ли это в принципе (например, нужно ли вам покупать другое жильё).
Если дети совершеннолетние, обсудите с ними возможность оформления договора дарения у нотариуса.
Проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся на жилищном и семейном праве. Он поможет оценить все риски, в том числе связанные с первоначальным предоставлением квартиры как сироте.
Резюме: Без согласия органов опеки (для несовершеннолетних) или самих детей (для совершеннолетних) исключить их из числа собственников не получится. Процесс сложный, затратный и с высокой долей вероятности может быть отклонён на этапе согласования с опекой, если не будет обеспечена равноценная замена жилья для детей.

Для анализа конкретной ситуации и подготовки документов вы можете обратиться за юридической помощью.
 

Если Вам нужна более подробная информация по Вашему вопросу, либо составление документов, а также иные юридические услуги — напишите мне, нажав на кнопку «Общаться в чате».  

Надежда, здравствуйте!

Вы, на сколько я понимаю сначала получили квартиру по договору специализированного найма на пять лет, а в этот период у Вас родились дели и при приватизации квартиры они были включены как члены семьи нанимателя и так же получили доли? 

Если я всё верно изложил, то лишить их долей в этой квартире и оформить её только на себя у Вас не получится. Ну, можно конечно попытаться оспорить приватизацию по основаниям ст. 177 ГК РФ, но это только при наличии у Вас психических заболеваний, которые не давали Вам возможности понимать значение своих действий т.е. приватизации квартиры. Но, не думаю, что такой способ решения проблемы Вас устроит.