Должен ли ИП платить налог 6% за продажу собственной недвижимости?

Алексей, добрый день!

Вы должны понимать, что вопрос в любом случае спорный и налоговый орган, вероятнее всего, останется при своем мнении. Поэтому Вам, с большой долей вероятности, придется отстаивать свою точку зрения в суде, если Вы будете настаивать на своей позиции, что имущество в предпринимательской деятельности не использовалось.

Соответственно, если Вы готовы к такому варианту, то Вам необходимо запастись доказательствами, подтверждающими, что квартира не использовалась в предпринимательской деятельности (в частности, не являлась объектом инвестирования средств с целью дальнейшей перепродажи). При этом Вы должны были подать декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, где отразить доход, полученный от продажи квартиры. При этом Вы вправе были сумму дохода уменьшить на расходы по приобретению данной недвижимости и исчислять НДФЛ по ставке 13% с разницы.

Если доказательства у Вас имеются и декларацию Вы подавали, а налог с доходов от продажи уплатили в бюджет, то дальнейшие действия по защите Ваших интересов можно будет инициировать в ответ только после каких-либо конкретных действий со стороны налоговиков. Налоговый орган в бесспорном порядке взыскать данные суммы уже не вправе, но инициировать их взыскание в судебном порядке вполне может, а перед этим в своем учете отразит Вашу задолженность исходя из необходимости уплаты Вами 6% налога по УСН с дохода от продажи недвижимости.

Квартира и жилой дом, при этом, вполне могут использоваться в предпринимательской деятельности как объект инвестирования средств, как товар с целью приобретения по наименьшей и продажи по наибольшей цене, недвижимость такого рода также используется для сдачи внаем и т.п. В Вашем случае короткий срок владения является как раз аргументом не в Вашу пользу и может быть воспринят судом негативно, как доказательство, что имущество в данном случае приобреталось, например, как товар, для перепродажи.

Здравствуйте, Алексей.

Правомерны ли действия налоговой инспекции и могут ли меня обязать заплатить этот налог?

Алексей

Вообще, если квартира была приобретена Вами не для коммерческой
деятельности, то выручка от ее реализации не является доходом от
предпринимательской деятельности. Поэтому сумма от ее реализации должна
облагаться НДФЛ, а не «упрощенным» налогом.

Так как недвижимость находилась в Вашей собственности
более трех лет, то доход от ее продажи полностью освобождается от НДФЛ
(основание — п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Я
ранее уже анализировал судебную практику по аналогичному вопросу (можете
посмотреть pravoved.ru/question/468810/) и могу сказать следующее. Спорные
ситуации возникают в основном в том случае, когда ИП сначала использовал
недвижимость в предпринимательской деятельности, а в момент продажи
недвижимости перестал использовать и поэтому не уплатил УСН, а
воспользовался вычетом по НДФЛ (например, Постановление ФАС
Поволжского округа от 05.11.2013 по делу N А57-25075/2012).

В Вашем случае претензий налогового
органа исключать нельзя, но по крайней мере у Вас есть несколько довод для
защиты своей позиции.

Начнем с того, что при возможном
предъявлении претензий налоговым органом относительно неуплаты УСН, доказывать
тот факт, что недвижимость не сдавалась в аренду должен налоговый орган.

Ведь в силу части 5 статьи 200
Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность
доказывания обстоятельств, послуживших основанием
для принятия оспариваемого решения, возложена
на орган, который принял решение.

При возникновении споров с налоговым
органом рекомендую Вам использовать следующие доказательства своей
правоты:

— в течение прошлых лет у ИП
отсутствовали в бухгалтерском и налоговом учете доходы и расходы,
связанные с проданным недвижимым имуществом (например, расходы на ремонт и
пр.);

— недвижимость является жилой (не
предназначена для ведения коммерческой деятельности), то есть по своим
функциональным характеристикам изначально не предназначена
для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью
(для личных потребительских нужд);

— в течение прошлых лет Вы платили налог
на имущество за данное имущество в качестве физ.лица;

— в договоре купли-продажи коммерческой
недвижимого не было указано, что физлицо имеет статус ИП;

— реализация объекта коммерческой
недвижимости не связана с ведением ИП систематической предпринимательской
деятельности, а имела разовый характер;

Последние мною приведенные доводы
результативно использовались налогоплательщиками при доказывании своей правоты
в арбитражных судах (например, Постановления ФАС
Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А05-5609/2011, ФАС Уральского округа
от 03.04.2012 N Ф09-1610/12).

Доводы в пользу налогового органа то же
есть:

— основной вид деятельности ИП – это операции
с недвижимым имуществом, поэтому операция по реализации Вашей квартиры связана
с деятельность ИП.

Думаю, что Вам сначала необходимо
оспорить действия (решения) налогового органа в досудебном порядке. Если это не
поможет, то можете обратиться в суд.