День добрый, в 2006 году покупали квартиру в ипотеку спустя какое то время частично погашали материнским

Question

День добрый, в 2006 году покупали квартиру в ипотеку спустя какое то время частично погашали материнским капиталом сейчас хотим продать ее , на данный момент оформлены 2 доли муж и жена, должны ли мы выделять доли на детей, если да то по каким правилам, с момента погашения количество детей увеличилось, так же старшим стало уже больше 18 лет, надо ли выделять доли на всех включая совершеннолетних или только на тех кто на момент закрытия ипотеки был и сейчас им нет 18 лет. И можно ли избежать выделения долей и продать от имени мужа или жены (передать договором дарения долю). Какие есть еще варианты.

Иван Яковец · Answer

Добрый день, Елфимов Евгений! По вашему вопросу о выделении долей детям при продаже квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, сообщаю следующее: 1. **Обязанность выделить доли детям** Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», при направлении средств материнского капитала на улучшение жилищных условий родители обязаны оформить жилое помещение в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. 2. **Кому выделять доли** Доли должны быть выделены всем детям, которые имелись в семье на момент использования материнского капитала, включая тех, кто уже достиг совершеннолетия. Дети, родившиеся после использования материнского капитала, права на обязательную долю не имеют. 3. **Сроки выделения долей** С 2023 года вступили в силу изменения в законодательство (Федеральный закон от 05.12.2022 № 498-ФЗ), согласно которым доли детям должны быть выделены в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилья (погашения ипотеки). 4. **Последствия невыделения долей** Если вы не выделили доли детям после погашения ипотеки, это является нарушением обязательства, данного при получении материнского капитала. Пенсионный фонд РФ (сейчас СФР) может обратиться в суд с требованием о принудительном выделении долей или возврате средств материнского капитала. 5. **Варианты действий** — **Выделить доли перед продажей**: оформить нотариальное соглашение о выделении долей детям, а затем продавать квартиру с согласия органов опеки (для несовершеннолетних детей). — **Продажа с одновременной покупкой**: можно продать квартиру и одновременно приобрести новую, выделив в ней доли детям. Потребуется предварительное разрешение органов опеки. 6. **Избежать выделения долей** Законного способа избежать выделения долей детям не существует. Передача доли одного супруга другому через договор дарения не освобождает от обязанности выделить доли детям. 7. **Продажа без выделения долей** Технически возможно продать квартиру без выделения долей детям, но это создает риски: — Сделка может быть оспорена прокуратурой или органами опеки — Возможно требование о возврате средств материнского капитала — Покупатель квартиры рискует признанием сделки недействительной Рекомендую выполнить обязательство по выделению долей детям перед продажей квартиры или организовать одновременную покупку нового жилья с выделением в нем долей детям (с разрешения органов опеки). Удачи в делах!