Я продал квартиру, ДКП был оформлен у нотариуса, но покупатель не оформил переход права собственности

Игорь, ваше ощущение несправедливости абсолютно понятно: вы честно продали квартиру пятнадцать лет назад, а сегодня по выписке из ЕГРН всё ещё числитесь собственником — и на вас внезапно сваливается долг в сотни тысяч. Это вызывает чувство бессилия: «я ведь давно всё отдал, почему теперь должен платить?» Но ситуацию можно вернуть под контроль, если понимать, что именно произошло и как это исправить.

С точки зрения государства собственником считается не тот, кто передал квартиру по договору, а тот, чьё имя записано в ЕГРН. Пока переход права не зарегистрирован, для всех внешних лиц — управляющей компании, налоговой, банка — владельцем остаётесь вы. Это прямо следует из статьи 551 Гражданского кодекса РФ: переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Именно поэтому управляющая компания начисляет плату за жильё и коммунальные услуги именно вам — так требует статья 153 Жилищного кодекса РФ, а обязанность нести «бремя содержания» имущества установлена статьёй 210 ГК РФ.

Выходит парадокс: продали квартиру, деньги получили, а формально для государства собственник всё ещё вы. Но хорошая новость в том, что это можно исправить — и сделать даже без участия покупателя, если договор был нотариальным. Сейчас закон даёт возможность внести запись в ЕГРН по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки. То есть вы, как продавец, имеете полное право инициировать регистрацию перехода права собственности на покупателя — Росреестр это допускает, и норма закреплена в Законе № 218-ФЗ, статья 59. Если вдруг регистратор откажет или покупатель пропал и не выходит на связь, можно обратиться в суд. Судебное решение заменит его подпись, и Росреестр обязан будет зарегистрировать переход права на основании этого решения. Так работает пункт 3 статьи 551 и статья 165 ГК РФ.

Теперь о долге. Теоретически весь начисленный долг числится за вами, потому что вы — собственник в реестре. Но тут есть важный нюанс: действует трёхлетний срок исковой давности по каждому месяцу начислений (Постановление Пленума Верховного суда № 22 от 27.06.2017 г.). Всё, что старше трёх лет, можно «отсечь», если управляющая компания пойдёт в суд или получит судебный приказ. Просто нужно заявить об истечении срока. Кроме того, по Правилам № 354 возможен перерасчёт отдельных коммунальных услуг (например, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения) за периоды фактического отсутствия проживающих. Конечно, это не касается содержания жилья и отопления по площади, но всё же часть начислений можно уменьшить.

Как действовать. Сначала соберите документы: нотариально удостоверенный договор купли-продажи (если оригинал утерян — нотариус выдаст дубликат по статье 52 Основ о нотариате), акт приёма-передачи квартиры, подтверждения оплаты. С этим пакетом идите к любому нотариусу. Он подаст заявление о регистрации перехода права в Росреестр в электронном виде, от вас потребуется только госпошлина (2 000 рублей, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) и паспорт. Это самый быстрый и надёжный путь.

Если регистрация приостановится или Росреестр откажет, подаётся иск в суд: «об обязании зарегистрировать переход права собственности» по п. 3 ст. 551 ГК РФ и ст. 165 ГК РФ. Суд, убедившись, что вы исполнили свои обязанности и передали квартиру, вынесет решение, которое заменит подпись покупателя. После этого регистрация произойдёт автоматически.

Параллельно стоит заняться коммунальными начислениями. В управляющую компанию подайте заявление о перерасчёте по Правилам № 354, приложите документы, подтверждающие отсутствие проживания — справку о регистрации по другому адресу, показания счётчиков, акт осмотра. После регистрации перехода права обязательно передайте им новую выписку из ЕГРН и потребуйте разделить долг: всё до даты регистрации — за вами (с учётом списания по давности и возможного перерасчёта), всё после — на нового собственника.

Нужно также помнить о судебных приказах: управляющие компании часто обращаются к мировому судье без вызова сторон. Если получите такой приказ — подайте возражение в течение 10 дней, и приказ отменят. Потом уже в обычном судебном процессе вы сможете заявить об истечении срока давности по каждому месяцу.

Если же регистрация в пользу покупателя окажется невозможной — например, он умер или данные утрачены, — тогда можно рассмотреть вариант расторжения договора в суде с возвратом цены через депозит нотариуса (статья 327 ГК РФ). Но это крайняя мера: в большинстве случаев достаточно просто довести старую сделку до регистрации.

Главное — не ждать, что всё «рассосётся». Если долг не оспорить, управляющая компания получит судебный приказ, и дело перейдёт к приставам. Ваша задача — опередить этот сценарий: инициировать регистрацию, заявить давность, сделать перерасчёт. И не пытайтесь перепродать квартиру, даже если в ЕГРН по-прежнему вы — это чревато тяжёлым спором о добросовестности второго покупателя. Статья 551 ГК РФ прямо говорит: для третьих лиц право возникает после регистрации, но между вами и первым покупателем обязательства всё ещё действуют, и именно их нужно завершить.

По сути, весь план выглядит так: восстановить документы, подать заявление нотариусу на регистрацию перехода права, оплатить госпошлину, параллельно урегулировать начисления в управляющей компании и быть готовым к защите своих прав в суде, если потребуется. Самое важное — довести до конца регистрацию сделки. Это снимет с вас статус собственника и переключит все будущие начисления на того, кому квартира давно принадлежит по сути. Всё остальное — лишь технический шум, который со временем удастся устранить.