Быу ли я платить налог с продажи?

Добрый день, Павел!

По Вашему вопросу о налогообложении при продаже участка с вновь оформляемым строением могу дать следующие разъяснения.

Если земельный участок находится в Вашей собственности более 5 лет, то при его продаже Вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ согласно п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ. Это правило действует независимо от суммы продажи.

Однако ситуация с баней, которую Вы планируете оформить перед продажей, требует отдельного рассмотрения:

1. Если баня будет оформлена как новый объект недвижимости, то срок владения ею будет исчисляться с момента регистрации права собственности на нее. Соответственно, при продаже бани, находящейся в собственности менее 5 лет (а в Вашем случае это будет именно так), возникнет обязанность по уплате НДФЛ с дохода от продажи этого строения.

2. Налоговая база будет определяться как разница между доходом от продажи бани и расходами на ее строительство/приобретение (при наличии подтверждающих документов) либо с применением имущественного налогового вычета в размере 250 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

3. Важно понимать, что при продаже единого объекта (земельный участок со строением) стоимость сделки должна быть разделена в договоре купли-продажи на две части: стоимость земельного участка и стоимость строения. Это необходимо для корректного расчета налоговой базы.

4. Если баня фактически существует давно, но не была оформлена, то при оформлении через «дачную амнистию» или иные упрощенные процедуры, срок владения может исчисляться с момента, когда у Вас возникло право на земельный участок (согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ и позиции ФНС, изложенной в Письме от 28.08.2020 № БС-4-11/13901@). Однако данный подход может быть оспорен налоговыми органами.

Рекомендую следующее:
— Сохраните все документы, подтверждающие расходы на строительство бани
— При составлении договора купли-продажи укажите раздельно стоимость земельного участка (желательно большую часть общей стоимости) и стоимость строения
— Если баня существует давно, соберите доказательства этого факта (фотографии, показания свидетелей, квитанции об оплате строительных материалов с давними датами)

Также учтите, что банк при ипотечном кредитовании будет проводить оценку всего приобретаемого имущества, и произвольное распределение стоимости между участком и строением может вызвать вопросы.

Удачи в делах!