Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

324 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
324 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Гражданское право

Выселение из арендованной квартиры

У меня был договор аренды квартиры, но он истек 2 месяца назад. Арендатор недобросовестно выполняет свои обязанности, я решил его выселить, но он отказался, пока не найдет другое жилье, мне кажется это может затянуться, как я могу воздействовать на него? Есть ли какие-то незатянутые меры, которые я могу применить? Т.к. я только вернулся в родной город из другого и мне приходится жить у друзей, пока жилец не освободит квартиру, хотелось бы максимально быстро и мирно разойтись с арендатором.

15 Февраля 2013, 22:41, вопрос №47096 Павел, г. Мурманск
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (22)

  • Юрист - Иванов Денис
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    У Вас был договор аренды (по сути), или найма жилого помещения?

    Статья 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения

    1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

    Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

    1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

    Если найма жилого помещения, то вот:

    Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

    2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
    невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
    разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
    По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
    3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
    если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
    в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
    4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
    Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

    Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

    В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

    15 Февраля 2013, 22:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я понимаю, что по решению суда я могу его выселить, но это может занять до нескольких лет. Могу ли я в сопровождении сотрудников милиции потребовать покинуть мою квартиру или сменить замок? Я не понимаю какие действия мне надо предпринять?

    15 Февраля 2013, 22:57
  • Юрист - Масловская Яна

    Добрый день! Согласно ст.684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
    Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

    В зависимости от срока действия договора, Вам необходимо своевременно предупредить нанимателя о своих намерениях более не сдавать жилое помещение, либо расторгать договор в судебном порядке (при наличии нарушений со стороны нанимателя).

    15 Февраля 2013, 22:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Добрый вечер!


    Сперва необходимо определиться - действительно ли прекратил своё действие договор - посмотрите в договоре (если есть) - порядок продления договора и на какой срок был заключен договор (до года или более) ?

    Если срок договора до года (указан в договоре), то правило о преимущественном найме не действует (ч.2 ст.683 ГК РФ).

    Если договор-таки действует, то единственно что можно либо расторгнуть договор, либо оказать психологическое давление.

    15 Февраля 2013, 22:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Я понимаю, что по решению суда я могу его выселить, но это может занять до нескольких лет. Могу ли я в сопровождении сотрудников милиции потребовать покинуть мою квартиру или сменить замок? Я не понимаю какие действия мне надо предпринять?


    решение суда будет быстрее + за время проживания наниматель платит Вам за найм. Участковый вряд ли будет этим заниматься - скажет, что это гражданский спор (если только окажет психологическое давление). Менять замки/выкидывать вещи не рекомендовал бы т.к. наниматель может написать на Вас заявление (ложное конечно) о хищение его любимой подушки и т.д.

    В первую очередь Вам необходимо определиться - действует ли в настоящее время договор или нет.

    15 Февраля 2013, 22:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    договор оформлен был на год и в нем написано, что я должен предупредить арендатора за 2 недели до выселения. Я предупредил. К сожалению арендатор не платил и не собирается, так что вряд ли через суд быстрее и удобней будет

    15 Февраля 2013, 23:05
  • Юрист - Иванов Денис
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Присоединяюсь к Александру и дополню, что в случае, если срок действия договора найма истек, то следовательно, бывший наниматель занимает квартиру без законных оснований. Тогда с участием представителя от МКД и ОВД следует поменять замки, осмотреть имущество нанимателя, если есть основания - удержать имущество до полного исполнения бывшим нанимателем своих обязанностей по договору перед Вами (самозащита гражданских прав - статья 14 ГК РФ). Параллельно обратиться с иском о выселении бывшего Н в суд.

    15 Февраля 2013, 23:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Доброго Вам дня!

    По закону дорога Вам в суд, далее принудительное выселение и т.п. Но эти бюрократические проволочки затянутся на несколько месяцев (3-4).

    Участковый не поможет выселить, максимум от него пользы - штраф на жильца за проживания без временной регистрации.

    А так может помочь только принудительное выселение хитростью.

    Он же выходит из квартиры, например, на работу. Вот и встретить его на выходе и выставить с вещами на улицу. Или свет выключить и т.п. Пусть идет в суд, если не нравится, но тогда не забудет пусть заплатить за найм квартиры за эти 2 месяца.

    Только не нарушайте его законных прав, например, уничтожать его вещи или выставить их в его отсутствие нельзя, также как и применять к нему физическую силу или угрожать физической расправой. За это самому можно перед законом ответить.

    Пути решения вопроса есть. Ищите их исходя их фактических обстоятельств дела.

    15 Февраля 2013, 23:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    - договор оформлен был на год и в нем написано, что я должен предупредить арендатора за 2 недели до выселения. Я предупредил.

    Формальности с Вашей стороны выполнены.

    ...................

    - К сожалению арендатор не платил и не собирается, так что вряд ли через суд быстрее и удобней будет

    Вот и я о том говорю. Суд это не вариант в данном случае.

    15 Февраля 2013, 23:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Иванов Денис
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    По уточнению: в какой форме Вы предупредили Н о расторжении договора? Следует в той же, что и договор, то есть в письменной, чтобы у Вас осталось тому доказательство, отвечающее требованиям статьи 55 ГПК РФ.

    15 Февраля 2013, 23:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я предупредил в устной форме, не знал что надо в письменной. Не ожидал, что все так получится и, что выселит, людей, непонятно на каких основаниях проживающих в моей квартире, будет так сложно с юридической точки зрения.

    15 Февраля 2013, 23:15
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    договор оформлен был на год и в нем написано, что я должен предупредить арендатора за 2 недели до выселения. Я предупредил


    Если Вы предупредили нанимателя под расписку на Вашем экземпляре (дата получения + подпись) или отправили уведомление по почте ценным письмом с описью вложения потом отсчитали две недели со следующего дня следующим за днем получения уведомления, то тогда да, договор расторгнут.


    С этого момента наниматель проживает в Вашей квартире незаконно.

    15 Февраля 2013, 23:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Я предупредил в устной форме


    Тогда Вам в первую очередь необходимо уведомить нанимателя в письменной форме, как я уже выше указал и отсчитать 14 дней со следующего дня после получения уведомление (например, получил 01.02, то считать надо с 02.02)

    15 Февраля 2013, 23:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Иванов Денис
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Значит, предупреждайте сейчас в письменной регистрируемой форме, и от дня получения Вашего предупреждения Н отсчитывайте установленный договором срок с учетом положений статьи 191 ГК РФ. После этого совершите действия и требуйте выселения как указано в ответах выше.

    15 Февраля 2013, 23:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Боюсь через 2 недели, я уже буду бомжевать, т.к. у моих друзей терпение тоже не резиновое как и квартира. А если я пока арендаторы на работе соберу их вещи, например с участковым (милицией) и отдам их им вечером на лестничной клетке, предварительно сменив замки, это будет незаконно?

    15 Февраля 2013, 23:23
  • Юрист - Иванов Денис
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Пока что действует договор, и Наниматель законно занимает квартиру.

    По этой причине самоуправные действия лучше не осуществлять. Очень похоже будет на состав самоуправства. Если только он соседей зальет, и Вам позвонят из аварийной службы обслуживающей дом организации, чтобы Вы обеспечили доступ... Больше ничего в голову не приходит.

    15 Февраля 2013, 23:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    А если я пока арендаторы на работе соберу их вещи, например с участковым (милицией) и отдам их им вечером на лестничной клетке, предварительно сменив замки, это будет незаконно?

    Если договор будет действовать, то незаконно + вряд ли в этом случае участковый будет Вам помогать. Также если Вы смените замки и не пустите нанимателя, то он может снять комнату в другом месте, а потом попытаться с Вас взыскать размер платы за другое помещение, но и Вы можете подать в суд на нанимателя и взыскать с него не выплаченную арендную плату.

    Помните - на данный момент наниматель занимает квартиру законно, даже если у него есть долг по оплате. Сейчас Вы можете расторгнуть договор + через суд взыскать оплату за время просрочки.

    15 Февраля 2013, 23:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Договор был составлен на 11 месяцев, они истекли 2 месяца назад. Значит он все таки закончился? Или все равно 2 недели ждать?

    15 Февраля 2013, 23:30
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Главное соблюдать все установленные законом формальности на случай, если этот арендатор обратится в суд. Если он докажет, что его выселили незаконно, то сможет взыскать с Вас убытки по найму другой квратиры, которую он будет вынужден снимать.

    15 Февраля 2013, 23:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Иванов Денис
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Вы же письменно Н не предупредили. Про устное у Вас не будет допустимых доказательств.

    15 Февраля 2013, 23:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    - Значит он все таки закончился?

    Нет, не значит. Договор может быть продлен на новый срок автоматически в силу закона в случае, указанном коллегами выше.

    15 Февраля 2013, 23:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Договор был составлен на 11 месяцев, они истекли 2 месяца назад


    Получается, что наниматель живет в квартире уже как два месяца и его никто не уведомлял.


    Вообще есть вот такая норма в отношении правда договора аренды - ч.2 ст.621 ГК РФ,если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений (а их не было - только устное общение) со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.


    Точно не знаю, если ошибаюсь коллеги поправят)), но вышеуказанная норма, на мой взгляд, распространяется и на договоры найма жилых помещений т.к. прямого запрета на такую пролонгацию нормы о договоре найма не содержат.

    Таким образом, даже если в договоре нет условия об автоматической пролонгации договора, то в силу вышеуказанной нормы договор опять заключен на 11 месяцев и в этом случае Вам нужно соблюсти условие об уведомлении.

    15 Февраля 2013, 23:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А я еще нашел пункт в договоре, что если арендатор не заплатил за месяц, то договор расторгается. В последние месяцы он не платил, значит все таки расторгнут?

    15 Февраля 2013, 23:45
  • Юрист - Иванов Денис
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    1) По последнему уточнению: расторгается, но в соответствии с законом - в судебном порядке, как указано в моем первом ответе.

    2) К последнему ответу Александра: Возможно применение указанной нормы по аналогии (статья 6 ГК РФ), при условии отсутствия прямого регулирования в главе 35 ГК РФ и в Вашем договоре найма квартиры.

    15 Февраля 2013, 23:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    А после не написано "во внесудебном порядке"? А то по общему правилу в ст. 687 ГК РФ договор расторгается при невнесении более 2х платежей в СУДЕБНОМ порядке.

    15 Февраля 2013, 23:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Найм и аренда разные вещи.

    По найму в ст. 684 указано о преимущественном праве: Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

    15 Февраля 2013, 23:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    О внесудебном не написано к сожалению. Я понял про судебный порядок. Всем большое спасибо за ответы. У меня такое чувство, что я подарил эту квартиру непонятно кому.

    15 Февраля 2013, 23:56
  • Юрист - Шабанов Александр
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    У меня такое чувство, что я подарил эту квартиру непонятно кому

    Нет, если бы подарили, то вернуть её было бы весьма сложно, а Вашем случае нужно потратить несколько, к сожалению, месяцев на выселение + как бонус будет взыскание платы + оплата услуг юриста + гос.пошлина.

    15 Февраля 2013, 23:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Иванов Денис
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    - А я еще нашел пункт в договоре, что если арендатор не заплатил за месяц, то договор расторгается. В последние месяцы он не платил, значит все таки расторгнут? - В этой части Вы вышли за пределы договорного регулирования. Абзац 2 пункта 2 статьи 687 не содержит диспозитивных норм, а прямо регулирует количество раз невнесения платы, дающих право Наймодателю требовать расторжения договора найма.

    16 Февраля 2013, 00:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats