Есть квартира, она находится в ЛНР, собственник гражданин Украины, проживает в Польше.Может ли собственник

Здравствуйте, Ирина!

Ситуация сложная и имеет несколько юридических слоев, связанных с особенностями правового режима ЛНР, российского законодательства и международного права. Давайте разберем все по порядку.

Краткий ответ: Теоретически такая возможность существует, но на практике вы столкнетесь с крайне высоким риском отказа и серьезными юридическими препятствиями. Процедура нестандартная и очень рискованная для вас.

1. Может ли собственник оформить доверенность в российском посольстве?

Да, может. Поскольку собственник является гражданином Украины, он может обратиться в Консульский отдел Посольства России в Польше для удостоверения доверенности.

· Какая доверенность нужна? Нужна разовая (или специальная) нотариально удостоверенная доверенность, которая будет прямо предусматривать все необходимые полномочия. Она должна быть составлена очень тщательно. Я составлю доверенность и договор дарения. Обращайтесь в мой чат.
  · Важный момент: Если вы планируете оформить квартиру на себя по договору дарения, то в доверенности должно быть прямо указано право поверенного на подписание договора дарения конкретно этой квартиры конкретно вам. Без этого прямого указания ни один нотариус или регистрирующий орган не примет документы, так как дарение — безвозмездная сделка, и полномочия на ее совершение должны быть явно выражены.

2. Куда обращаться и что для этого нужно?

Основные шаги и инстанции:

1. Оформление доверенности в Посольстве России (Польша):
   · Собственник обращается в консульство с паспортом и документами на квартиру (их копиями или реквизитами). Там ему удостоверят доверенность с нужными полномочиями.
   · Доверенность должна быть переведена на русский язык. Перевод обычно можно сделать в самом консульстве или у аккредитованного переводчика, а затем заверить апостиль (но консульство может выполнить все необходимые действия).
2. Подготовка документов на квартиру:
   · Вам понадобятся правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности или его украинский аналог, выданные до 2014 года).
   · Технический паспорт (поскольку ЛНР, вероятно, потребуется получить новые технические планы по российским стандартам). Обратитесь в БТИ на территории ЛНР для уточнения.
3. Обращение к нотариусу (обязательный этап для договора дарения):
   · По российскому законодательству, любой договор дарения недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Без этого Росреестр не проведет регистрацию.
   · Вы с готовой доверенностью и всеми документами обращаетесь к российскому нотариусу (на территории ЛНР нотариусы работают по российскому законодательству).
   · Это ключевой момент, где вас, скорее всего, ждет отказ. Нотариус будет с крайней осторожностью проверять легитимность доверенности, выданной гражданину Украины на территорию ЛНР, и законность самой сделки. Он может запросить дополнительные разрешения или вовсе отказать в удостоверении, сославшись на риски оспаривания.
4. Обращение в МФЦ для регистрации в Росреестре:
   · После того как нотариус удостоверит договор дарения, вы подаете пакет документов в любое отделение МФЦ для передачи в Росреестр.
   · Пакет документов для МФЦ/Росреестра:
     · Заявление о государственной регистрации права.
     · Нотариально удостоверенный договор дарения.
     · Нотариальная доверенность от собственника на вас.
     · Паспорта обеих сторон (ваш оригинал и копия паспорта собственника).
     · Правоустанавливающие документы на квартиру.
     · Технический план квартиры.
     · Квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей для физических лиц).

Главные Проблемы и Риски:

1. Правовой статус ЛНР и документов: Несмотря на интеграцию, могут возникнуть вопросы к украинским документам о собственности, выданным до 2014 года. Возможно, потребуется проходить дополнительные процедуры признания этих документов.
2. Отказ нотариуса: Это самый вероятный сценарий. Нотариус несет ответственность за законность сделки. Сделка дарения между не родственниками, особенно с участием гражданина Украины, проживающего за границей, и по доверенности, будет проверяться на предмет фиктивности (мнимости) и соответствия законодательству. Нотариус может счесть ее подозрительной.
3. Налоговые последствия для вас: Поскольку вы не являетесь близким родственником, при получении квартиры в дар вам придется заплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры. Это значительная сумма.
4. Риск оспаривания сделки: В будущем такая сделка может быть легко оспорена в суде как самим собственником (если он заявит, что не давал согласия или его ввели в заблуждение), так и другими заинтересованными лицами (например, украинскими кредиторами или государственными органами Украины).

Вывод и Рекомендация:

Описанная вами схема чрезвычайно рискованна. Вероятность того, что нотариус откажет в удостоверении договора дарения, очень высока.

Что делать?

1. Консультация с нотариусом в ЛНР — в первую очередь! Прежде чем собственник поедет в посольство и потратит деньги, покажите текст составленной мной доверенности нотариусу по месту нахождения квартиры. Узнайте, примет ли он такую доверенность и согласится ли удостоверить сделку. Это сэкономит время и средства.
2. Рассмотрите альтернативу. Возможно, более безопасным путем было бы оформление не дарения, а, например, договора купли-продажи (даже если расчеты не будут производиться). Однако и эта схема будет тщательно проверяться на предмет фиктивности.

Будьте готовы к длительному и сложному процессу с высокой вероятностью негативного результата.