Внука, признали недееспособным, но он должен иметь Долю в проживающей квартире

Согласно Федеральному закону  №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», для заключения сделок с имуществом недееспособного требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. 
Опекун обращается в орган опеки с заявлением, в котором указывает обоснование необходимости осуществления сделки, обусловленной интересами или выгодой подопечного. Затем он представляет документы, подтверждающие необходимость в совершении определённого вида сделки. 
Орган опеки и попечительства проверяет законность и обоснованность сделки, исключая возможность нарушения имущественных прав подопечного. Если сделка совершена не к выгоде подопечного, орган опеки отказывает в выдаче разрешения. 
С  2025 года все договоры дарения подлежат нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Нотариус составит договор, проверит законность сделки и направит документы в электронном виде в Росреестр, чтобы в итоге право собственности на долю было оформлено на одаряемого. 

Здравствуйте, Ольга Леонидовна!

Ситуация с оформлением доли в квартире на лицо, признанное недееспособным, имеет свою специфику и требует строгого соблюдения законодательства. Поскольку ваш внук признан недееспособным, он не может самостоятельно совершать юридически значимые действия, в том числе связанные с недвижимостью. Все действия от его имени и в его интересах должен совершать его законный представитель – опекун.

1. Правовая основа: Недееспособность и опека

1.     Признание недееспособным: Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством (статья 29 ГК РФ).

2.     Назначение опекуна: Над недееспособным гражданином устанавливается опека. Опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных граждан (Ст. 31 ГК РФ). Опекун является законным представителем подопечного и совершает от его имени и в его интересах все юридически значимые действия (Федеральный закон «Об опеке и попечительстве»).

2. Порядок оформления доли в квартире для недееспособного внука

Процедура оформления доли будет зависеть от того, каким образом внук должен получить эту долю (например, по наследству, в дар, по решению суда) или если право на долю уже есть, но не зарегистрировано. В вашем случае видимо дарение. Однако основные этапы всегда включают участие органов опеки и попечительства.

Шаг 1: Назначение опекуна

Если опекун ещё не назначен, это первый и самый важный шаг.

1.     Обращение в орган опеки и попечительства: Необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства недееспособного внука с заявлением о назначении опекуна.

2.     Преимущественное право: Опекуном, как правило, назначается близкий родственник, выразивший такое желание и отвечающий требованиям законодательства. Преимущественное право на назначение опекуном имеют бабушки и дедушки, родители, супруги, совершеннолетние дети, совершеннолетние внуки, братья и сестры.

3.     Документы для опеки: Потребуются заявление, паспорт заявителя, документы, подтверждающие родство, решение суда о признании внука недееспособным, справки о состоянии здоровья, жилищные условия и т.д.

Шаг 2: Получение разрешения органов опеки и попечительства

Любые действия, связанные с распоряжением имуществом недееспособного, в том числе его долей в квартире, а также приобретение имущества в собственность подопечного, требуют предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Это предусмотрено п. 1 статьи 37 ГК РФ и Федеральным законом «Об опеке и попечительстве», в частности, частью 2 статьи 37 ГК РФ указывает, что опекун не вправе без такого разрешения совершать сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного, а также раздел его имущества или выдел из него долей.

1.     Цель разрешения: Вы должны четко объяснить органу опеки и попечительства, каким образом внук должен получить долю, и почему это соответствует его интересам.

·        Если доля уже принадлежит внуку, но не оформлена: Например, он унаследовал её, но не получил свидетельство о праве на наследство и не зарегистрировал право собственности. В этом случае опекун действует от имени внука для завершения оформления.

·        Если доля должна быть приобретена для внука: Например, кто-то хочет подарить ему долю или продать. Опекун, действуя от имени внука, заключает договор дарения/купли-продажи с предварительного разрешения органов опеки.

2.     Необходимые документы для разрешения (примерный перечень):

·        Заявление опекуна о выдаче разрешения.

·        Паспорт опекуна.

·        Документы, подтверждающие родство опекуна и подопечного.

·        Решение суда о признании внука недееспособным.

·        Правоустанавливающие документы на квартиру или долю (например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, документы, подтверждающие основание получения доли — свидетельство о смерти наследодателя и завещание/документы о родстве, если это наследство).

·        Документы, характеризующие объект недвижимости (технический паспорт, кадастровый паспорт).

·        Сведения о других правах на объект недвижимости (например, данные о других собственниках).

·        Важно: Орган опеки и попечительства тщательно проверяет, что действия по приобретению или оформлению доли не нарушают права недееспособного.

Шаг 3: Оформление правоустанавливающих документов

После получения разрешения органа опеки и попечительства, опекун совершает необходимые юридические действия:

Если это наследство: Опекун от имени недееспособного внука обращается к нотариусу для получения свидетельства о праве на наследство на долю в квартире.
Если это дарение или купля-продажа: Опекун от имени недееспособного внука заключает договор дарения или купли-продажи доли в квартире. Согласно Федеральному закону «Об опеке и попечительстве», такие сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего недееспособному, подлежат нотариальному удостоверению.
Шаг 4: Государственная регистрация права собственности

1.     После оформления правоустанавливающих документов (например, свидетельства о праве на наследство, договора дарения/купли-продажи), необходимо осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на долю в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

2.     Для этого опекун обращается в Многофункциональный центр (МФЦ) или напрямую в Росреестр с пакетом документов (правоустанавливающие документы, разрешение органа опеки и попечительства, паспорт опекуна, свидетельство о рождении внука, решение суда о недееспособности).

3. Важные аспекты

Защита интересов подопечного: Все действия опекуна должны быть направлены исключительно на защиту имущественных прав и интересов недееспособного внука (статья 36 ГК РФ). Опекун не имеет права собственности на имущество подопечного (часть 1 статьи 17 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).
Контроль опеки: Органы опеки и попечительства осуществляют надзор за деятельностью опекунов и за распоряжением имуществом подопечных (ст. 34 ГК РФ). Опекун ежегодно предоставляет отчет о хранении, использовании и управлении имуществом подопечного.
Место жительства: Местом жительства граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — опекунов (часть 2 статьи 20 ГК РФ).

Заключение

Оформление доли в квартире для недееспособного внука — это поэтапный процесс, который начинается с назначения опекуна. Затем опекун, действуя от имени внука и с обязательного предварительного разрешения органа опеки и попечительства, совершает все необходимые юридические действия по приобретению или регистрации доли. Все шаги должны строго соответствовать законодательству и быть направлены исключительно на защиту интересов недееспособного.

Если вам требуется подробная консультация или подготовка документов по этому или любому иному вопросу, то  переходите по ссылке   https://pravoved.ru/lawyer/4244797/ и нажмите кнопку «Общаться в чате» на моей странице.

Так же, если мой ответ был вам полезен, буду признателен за благодарность  https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4244797/ , либо положительный отзыв — это помогает мне продолжать профессиональную работу на сайте.

С уважением, Гуральский Илья.