Добрый день! Рассматриваю покупку земельного участка с нежилым зданием. По выписке у одного и того же участка 2 разных номера. Могу уточнить причину как это возможно, чем грозит (если грозит) и что делать в такой ситуации. Продавец не может ответить на вопрос о причинах.
Здравствуйте.
1. Можете уточнить, где именно разные номера? Пока что я вижу, что номер участка в обеих выписках одинаковый.
У здания номер: 52:15:0030101:138
У участка: 52:15:0030101:199
Или Вас именно это и смущает?
Изучив Ваш вопрос и приложенные документы, могу сказать, что Вы столкнулись с довольно распространенной, но требующей обязательного прояснения ситуацией. Наличие двух разных номеров у одного объекта недвижимости — это серьезный сигнал, требующий приостановить любые действия по сделке до полного выяснения причин.
1. Самая вероятная причина: наличие старого (условного) и нового (кадастрового) номера
До вступления в силу Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в 2007 году, объектам недвижимости присваивались так называемые условные номера. После создания единой системы кадастрового учета всем объектам были присвоены новые, унифицированные кадастровые номера.
Правовое основание: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
«Каждая запись о праве на недвижимое имущество… идентифицируется кадастровым номером объекта недвижимости...»
(ФЗ № 218, Статья 9)
В выписках из ЕГРН часто можно встретить оба номера. Новый, действующий, будет обозначен как «Кадастровый номер», а старый может быть указан в разделе «Особые отметки» или «Иные сведения» с пометкой «Ранее присвоенный государственный учетный номер» или «Условный номер». Если это Ваш случай, то никакой опасности нет. Основным и единственно важным для сделки является новый кадастровый номер.
2. Опасная причина: техническая ошибка в ЕГРН (дублирование объекта)
Иногда из-за сбоев при слиянии баз данных или ошибок регистраторов один и тот же объект может быть внесен в ЕГРН дважды под разными кадастровыми номерами.
Это критическая ошибка, которая делает объект «непродаваемым». Росреестр не зарегистрирует переход права по сделке с таким объектом до тех пор, пока дублирующая запись не будет аннулирована. Вы рискуете отдать деньги, но не стать собственником.
Проверьте: Если это старый и новый номер: Ничем, кроме путаницы, это Вам не грозит. Нужно просто убедиться, какой из номеров является актуальным.
Если это техническая ошибка: Высокий риск срыва сделки и потери денег. Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности. Если Вы к тому моменту уже передадите деньги продавцу, возвращать их, возможно, придется через суд.
Здравствуйте, Сергей!
В вашей ситуации причины могут быть разные.
Например, техническая ошибка Росреестра (описка). Самая распространенная и относительно легко исправимая причина. Кадастровый инженер или сотрудник Росреестра мог допустить ошибку при внесении сведений, в результате чего в ЕГРН появились «дублирующие» сведения об одном объекте.
Может быть образование нового участка и «старая» запись не снята с кадастрового учета. Возможно, исходный участок был разделен или объединен с другим, ему был присвоен новый кадастр. номер, но старый номер по какой-то причине не был аннулирован и формально также числится в реестре. Это уже более серьезная проблема.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Так же налоговая оптимизация (создание «двойника»). Иногда недобросовестные владельцы пытались создать два учетных объекта на один физический участок для различных махинаций (например, чтобы продать один участок дважды). Сейчас такая схема практически невозможна, но старые «хвосты» могут остаться.
Ваши риски:
Если будет установлено, что права на объект не были должным образом зарегистрированы, сделка может быть оспорена.
Росреестр откажет в регистрации вашего права собственности, пока в ЕГРН будут числиться два разных номера на один объект. Вы заплатите деньги, но собственником не станете.
Теоретически может объявиться другой человек, который заявит свои права на участок по «второму» кадастровому номеру.
Вы не сможете продать, подарить, завещать или застроить этот участок, пока проблема не будет решена.
Даже при использовании аккредитива вы можете столкнуться с длительными судебными разбирательствами по возврату средств, если сделка сорвется из-за отказа Росреестра.
Ни в коем случае не подписывайте договор и не передавайте деньги до полного устранения этой проблемы.
Советую заказать расширенную выписку из ЕГРН. Проверить все внимательно в ней.
Так же подайте заявление в Управление Росреестра по субъекту РФ с просьбой разъяснить ситуацию и устранить техническую ошибку. Это может сделать как текущий собственник, так и вы как заинтересованное лицо.
Что касается аккредитива, то он защитит ваши деньги от прямого мошенничества (вы не потеряете их в момент подписания договора), но не спасет вас от потери времени, нервов и судебных издержек, если проблема с номерами всплывет позже.
Найдите в предоставленных Вам документах поля «Кадастровый номер», «Условный номер» и «Ранее присвоенный номер». Если номера распределены по этим полям, скорее всего, это безопасный сценарий №1.
Проверьте объект на Публичной кадастровой карте Росреестра. Поочередно введите в строку поиска оба номера. Если Вы видите один и тот же участок, но при вводе одного номера он отображается как «Актуальный», а при вводе второго — как «Архивный» или «Ранее учтенный», то это подтверждает версию со старым и новым номером.
Если оба номера активны и указывают на один и тот же участок, это серьезный признак дублирования объекта и наличия технической ошибки в реестре.
Закажите через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра «Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Сделайте это и на земельный участок, и на здание. В свежей выписке будет указан только один, актуальный кадастровый номер.
Если подтверждается наличие технической ошибки, бремя ее исправления полностью лежит на нынешнем собственнике. Он должен обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении реестровой ошибки и объединении дублирующих записей. Пока он этого не сделает, от покупки следует отказаться.