Как взыскать ущерб за некачественную отделку квартиры у застройщика по договору купли‑продажи

Question

Пожалуйста, откройте вопрос в отдельном окне. Некачественный ремонт от застройщика в новостройке по договору купли-продажи. Собственно, приобретена квартира по договору купли-продажи у специализированного застройщика, с отделкой. По результатам досудебной экспертизы выявлены дефекты в отделке на сумму 3.2 млн. руб. Сейчас хотим обратиться в суд, но возник ряд вопросов. 1. насколько применим мораторий к договорам купли-продажи? есть практика, которая в целом относит ДКП к правоотношениям по 214-фз, если продавец - застройщик 2. можно ли заявить требования именно по отделке без привязки к купле-продажи? то есть застройщик построил квартиру, но отделку делали наверняка третьи лица 3. есть практика со ссылками на ст. 475 и 549 суды приходят к выводу, что если в ДКП нет условий о качестве квартиры - то она должна быть пригодна для проживания. насколько это помешает взыскать ущерб? 4. какие вообще требования заявить (весь перечень, например: возврат ущерба, неустойка - от чего считается и в каком размере, потреб штраф и т.д.) и чем руководствоваться - положениями о купле-продаже, подряда или 214-фз?

Михаил Петров · Answer

Анастасия, добрый день. 1. насколько применим мораторий к договорам купли-продажи? есть практика, которая в целом относит ДКП к правоотношениям по 214-фз, если продавец — застройщик К договорам купли-продажи недвижимого имущества он не применим. В силу постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 он устанавливается применительно к договорам долевого участия. Установить следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее и сполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве , установленных законодательством о долевом строительстве И если у Вас заключен договор купли-продажи, то расчет неустойки Вы как физическое лицо можете делать не исходя из ФЗ-214, а уже основываясь на законе РФ «О защите прав потребителей». Ранее мораторий могли применить в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», с учетом принятого постановления Правительства РФ от 28.03.2022 N 497, но оно в настоящее время утратило силу. И в том случае, если у Вас заключен именно договор купли-продажи недвижимости, с условием выполнения работ по отделки помещения, то к нему Вы можете применить положения о смешанном договоре, требуя неустойку основываясь на ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей». 2. можно ли заявить требования именно по отделке без привязки к купле-продажи? то есть застройщик построил квартиру, но отделку делали наверняка третьи лица Тут нужно смотреть содержания договора, каким образом, прописаны данные условия. И если в нем оговорено отдельно выполнение работ по отделки — то при выявлении и не устранении в заявленные Вами сроки недостатки — есть основания для применения последствий в виде неустойки на основании п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» (при условии, что квартиру купило физическое лицо в личных целях).

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. 1. насколько применим мораторий к договорам купли-продажи? есть практика, которая в целом относит ДКП к правоотношениям по 214-фз, если продавец — застройщик В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19.06.2025 N 925 продлено действие особенностей применения санкций за то, что застройщик нарушает обязательства по договору участия в долевом строительстве. При этом нельзя до конца года начислять неустойку за просрочку передачи дольщику объекта строительства, неустойку за нарушение сроков устранения недостатков, уменьшения цены договора, возмещения расходов на устранение недостатков, если дольщик приобретал объект для личных нужд, а также штраф за отказ добровольно удовлетворить требования дольщика, если он приобретал объект для личных нужд. Вы же говорите о дефектах в отделке. Мораторий этот вопрос не затрагивает. У Вас договор купли-продажи и ответственность за недостатки проданной вещи наступает при выборе покупателем варианта, предусмотренного ст. 475 ГК РФ 1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Но тут надо понимать, как именно заключался договор, что в нем содержится относительно отделки, могли быть выявлены недостатки первоначально при визуальном осмотре или нет. 2. можно ли заявить требования именно по отделке без привязки к купле-продажи? то есть застройщик построил квартиру, но отделку делали наверняка третьи лица У Вас контрагент указан в договоре. Не совсем понимаю, как можно предъявлять требования к кому-либо еще, ведь именно он Вам продавал недвижимость «as is», значит ему и отвечать, если имеются условия ответственности. Конечно возможно в договоре как-то иначе это описано, но тогда надо смотреть его условия. 4. какие вообще требования заявить (весь перечень, например: возврат ущерба, неустойка — от чего считается и в каком размере, потреб штраф и т.д.) и чем руководствоваться — положениями о купле-продаже, подряда или 214-фз? Безусловно положениями законодательства о купле-продаже и Законом о защите прав потребителей. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.