Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

588 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
588 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Изменение категории земельного участка

Добрый день. У меня следующий вопрос.

Предлагают купить участок 2,9 Га.

Категория "Земли сельскохозяйственного назначения"

Разрешенное использование: По классификатору (описание): Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий.

Могу ли я после приобретения строить на нем дом и жить не переводя в другую категорию или нет и смогу ли я продать часть участка?

Какие проблемы могут возникнуть при изменении категории земельного участка?

04 Июня 2014, 11:38, вопрос №468388 Евгений, г. Томск
Свернуть

Екатерина Белова

Сотрудник поддержки Правовед.ru

Попробуйте посмотреть здесь:

Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную горячую линию
для Москвы и Московской области:

8 499 705-84-25

Свободных юристов на линии: 9

Ответы юристов (3)

  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич

    Евгений,

    сможете. Сельскохозяйственное назначение земли не препятствует возведению индивидуального жилого дома и вспомогательных строений. Металлургический завод или торговый центр строить нельзя,  а индивидуальный дом-усадьбу — пожалуйста. Однако при этом следует получить надлежащие разрешения на строительство в установленном законом порядке, в противном случа дом будет самовольной постройкой и нельзя будет его зарегистрировать в ЕГРП.

    Продажа части участка не ограничена ничем.

    Менять вид землепользования Вам не нужно, если только вы не собираетесь использовать участок в каких-то иных целях.

    04 Июня 2014, 11:50
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо. А если все таки возникнет необходимость изменения разрешенного вида использования, например на "дачное строительство" (для присвоения адреса к примеру), какие проблемы могут возникнуть? Заранее благодарен.

    04 Июня 2014, 12:37
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич

    Евгений,

    в принципе — никаких. Есть процедура перевода земель из одной категории в другую. Это, конечно, несколько «геморройный» процесс, но вполне решаемый. При этом Вам могут помочь на платной основе специалисты по земельному праву Вашего города; этим Вы уменьшите затраты своего времени и сил, хотя и потратите деньги. Впрочем, последние должны окупиться.

    04 Июня 2014, 12:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте  Евгений!



    В соответствии с п. 3 ст.11.2, ст.83 ЗК РФ



    Целевым назначением и разрешенным использованием
    образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное
    использование земельных участков, из которых при разделе, объединении,
    перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением
    случаев, установленных федеральными законами.



    Согласно ст. 78 ЗК РФ

    . Землями сельскохозяйственного
    назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и
    предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих
    целей.


    Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться
    для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных
    насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с
    сельскохозяйственным производством целей:



    -гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские)
    хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство,
    огородничество;



    хозяйственными товариществами и обществами, производственными
    кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями,
    иными коммерческими организациями;



    некоммерческими организациями, в том числе потребительскими
    кооперативами, религиозными организациями;



    казачьими обществами;



    опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и
    учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных
    организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и
    общеобразовательных организаций;



    общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и
    Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных
    образа жизни, хозяйствования и промыслов.



    То есть, если Ваш зем. уч. относится к категории
    сел.хоз назначения, то он может быть использован для всех вышеуказанных целей,
    в том числе гражданами для ведения дачного хоз.



    Однако, если согласно кадастровому паспорту
    Ваш зем.уч. относится к зем. с Разрешенным
    использованием: Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и
    сельскохозяйственных угодий. то Вы вправе его осваивать согласно разрешенного
    вида использования.



    Согласно ст.40 и ст. 42 ЗК РФ



    Собственники
    земельных участков вправе:



    -возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные
    здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного
    участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований
    градостроительных регламентов, строительных, экологических,
    санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;



    обязаны:



    -использовать земельные участки в соответствии с их целевым
    назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным
    использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в
    том числе земле как природному объекту;



    -своевременно приступать к использованию земельных участков
    в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;



    -выполнять иные требования, предусмотренные настоящим
    Кодексом, федеральными законами.



    То есть, если РВИ -Для размещения объектов
    сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий
    , то Вы обязаны его использовать
    соответственно, в том числе для строительства
    здания с/Х.



    В силу ст. 79 ЗК ФР



    1. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища,
    залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и
    другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в
    использовании и подлежат особой охране.



    4. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в
    том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений
    научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций
    высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых
    существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному
    району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством
    субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование
    которых для других целей не допускается.



    То есть, Сельскохозяйственные угодья — имеют приоритет в
    использовании и подлежат особой охране.


    Вопрос Допускается ли использование земель
    сельскохозяйственного назначения для индивидуального жилищного строительства?

    «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый
    квартал 2013 года» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014)
    (Извлечение)


    Возможно ли изменение вида разрешенного использования
    земельного участка сельскохозяйственного назначения (например, «для
    ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», «для ведения личного подсобного
    хозяйства» и т.п.) на вид разрешенного использования «для ведения
    дачного хозяйства» («для дачного строительства»)?



    Ответ.

    Согласно Конституции Российской Федерации земля и
    другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как
    основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;
    они могут находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах
    собственности (ст. 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими
    природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не
    наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных
    лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального
    закона (чч. 2 и 3 ст. 36).



    В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N
    101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» его
    действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель
    сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного,
    гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства,
    садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки,
    занятые зданиями, строениями, сооружениями.



    Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.



    Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного
    назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и
    предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих
    целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.



    Статья 79 названного закона определяет особенности
    использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что
    сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые
    многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе
    земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и
    подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья
    могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены
    в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пп. 1
    и 4).



    В соответствии с п. 2 ст. 7 этого кодекса правовой режим
    земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и
    разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие
    принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и
    требованиями специальных федеральных законов.



    Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее — ГсК
    РФ) определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий
    муниципальных образований в целях определения территориальных зон и
    установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила
    землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков,
    равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и
    используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов
    капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного
    использования земельных участков и объектов капитального строительства,
    расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.
    Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных
    угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об
    изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов
    капитального строительства, расположенных на землях, для которых
    градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого
    использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1,
    п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37).



    Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в
    составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование
    не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и
    объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не
    могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента
    исключает возможность использования указанных земель для застройки и
    последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка
    принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных
    участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст.
    4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в
    действие Градостроительного кодекса
    Российской Федерации».



    Иного федерального закона, регламентирующего использование
    земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются
    и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что
    означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных
    участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного
    назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных
    земельных участков, закрепленного подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24
    июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
    назначения».



    В Стратегии национальной безопасности Российской Федерации
    до 2020 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 12 мая
    2009 г. N 537, установлено, что продовольственная безопасность России должна
    обеспечиваться путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения
    сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.



    Таким образом, до принятия специального законодательства о
    зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый
    правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения
    таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в
    том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.



    С учетом изложенного изменение вида разрешенного
    использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель
    сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или
    земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного
    назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных
    случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N
    172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в
    другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты
    населенных пунктов. Особенности перевода земель сельскохозяйственного
    назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в
    границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта
    предусмотрены ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ
    «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской
    Федерации».



    Статья 81 ЗК РФ закрепляет положение о предоставлении земель
    сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского
    (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их
    объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства и
    не предусматривает их использование для индивидуального жилищного
    строительства.



    Согласно ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст. 36 ГсК РФ зоны
    сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных
    угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и
    предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства,
    садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут
    включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных
    пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства,
    расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется
    действие градостроительного регламента.



    С учетом названных положений и правил п. 2 ст. 7 ЗК РФ
    земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения
    гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного
    подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства,
    огородничества и дачного строительства, могут включаться в состав указанных
    территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих
    земельных участков в иную категорию — «земли населенных пунктов».



    Включение указанных земельных участков в границы населенного
    пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешенного
    использования может осуществляться в порядке чч. 1 и 2 ст. 4.1 Федерального
    закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской
    Федерации».



    Однако до перевода земель в другую категорию в действующем
    законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного
    использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель
    сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков
    сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения садоводства,
    огородничества и дачного строительства, крестьянского (фермерского) хозяйства и
    личного подсобного хозяйства гражданам и их объединениям.


    То есть, изменение вида разрешенного использования для
    сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения
    возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе
    таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

      Порядок
    перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными
    законами.


    Таким образом, сейчас Вам следует ознакомиться с порядком Отнесения земель к категориям,
    перевод их из одной категории в другую и



    изменении вида разрешенного использования земельных
    участков, и подавать письм. заявление в
    Администрацию.



    Смогу оказать услугу по составлению заявления, а также — по перспективам решения всех
    вопросов 

    C
    уважением Ф. Тамара


    06 Июня 2014, 16:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats