Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Срок договора- 3 года, но в 2022 г я не подавал заявление на продление аренды, тк в договоре есть пункт " если по
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, в такой ситуации. У меня договор аренды земельного участка для завершения строительства, выданный в мае 2019 года (назначение - ижс, арендодатель - муниципалитет). Срок договора- 3 года, но в 2022 г я не подавал заявление на продление аренды, тк в договоре есть пункт " если по истечения срока договора ни одна из сторон не против, то договор считается возобновленным на тех же условиях", и муниципалитет продолжал все эти годы высылать мне квитанции на оплату аренды. Я всё оплачивал. В этом году завершил строительство и решил оформить дом, но для этого нужен действующий договор на участок. Обратился в муниципалитет, они отказали в продлении аренды на основании того, что в связи с изменениями в земельном кодексе п.2 ст.621 теперь не применим к нашему договору. О чем речь? И что делать?
Ольга, здравствуйте.
Меня зовут Антон Семченко, я практикующий юрист с десятилетним опытом, выпускник МГУ. Внимательно изучил вашу ситуацию. Она, прямо скажем, незаурядная и требует немедленного вмешательства.
Вы попали в классическую ловушку, в которую заводят себя многие, кто решает сэкономить на юридическом сопровождении. Убежденность в том,- что пункт договора о автоматической пролонгации является незыблемой гарантией, – опасное заблуждение. Законодательство, особенно земельное, меняется стремительно, и муниципалитет, как это часто бывает, использует эти изменения в своих интересах.
Диагностика проблемы:
Вы исходили из положений Гражданского кодекса (п. 2 ст. 621 ГК РФ), в то время как аренда муниципальной земли регулируется в первую очередь Земельным кодексом. С 2015 года были внесены существенные поправки, которые кардинально изменили порядок продления таких договоров. Теперь автоматическое возобновление договора на неопределенный срок для участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, фактически не применяется. Муниципалитет абсолютно прав, ссылаясь на изменения в законодательстве. То, что вам продолжали высылать квитанции, а вы их оплачивали, к сожалению, не создает для них обязывающей юридической силы для продления договора на прежних условиях. Это лишь плата за фактическое пользование землей.
Ваши риски:
- Признание дома самовольной постройкой. Поскольку на момент завершения строительства у вас, с точки зрения закона, уже не было действующего договора аренды, ваш дом могут признать самостроем. Последствия – от огромных штрафов до сноса за ваш счет. Время здесь играет против вас.
- Потеря земельного участка. Муниципалитет может выставить участок на торги. В этом случае вы рискуете его потерять, а новый собственник или арендатор сможет требовать сноса вашего дома.
- Невозможность оформления права собственности на дом. Без действующего договора на землю вы не сможете зарегистрировать право собственности на построенный дом, а значит, не сможете им полноценно распоряжаться: продать, подарить, оставить в наследство.
- Финансовые потери. Вы уже вложили значительные средства в строительство. Все эти инвестиции сейчас находятся под угрозой. Кроме того, вас могут обязать выплатить неустойку за пользование участком без правовых оснований.
Дорожная карта (возможные направления работы):
Просто «решить вопрос» здесь не получится. Нужна комплексная стратегия защиты ваших интересов. Вот что необходимо сделать в первую очередь:
- Срочный правовой аудит документов. Необходимо досконально изучить ваш договор аренды, все квитанции об оплате и официальный отказ муниципалитета. В юридической практике дьявол кроется в деталях, и любая мелочь может стать решающим аргументом.
- Анализ судебной практики. Нужно проанализировать свежую судебную практику по аналогичным делам в вашем регионе. Это позволит оценить шансы на успех в суде и выработать правильную правовую позицию.
- Разработка стратегии переговоров с муниципалитетом. Несмотря на формальный отказ, всегда есть возможность для диалога. Необходимо подготовить и направить в администрацию юридически грамотную претензию с требованием заключить новый договор аренды, возможно, на новых условиях, но без проведения торгов, апеллируя к тому, что вы являетесь собственником объекта незавершенного строительства.
- Подготовка искового заявления в суд. Если переговоры не дадут результата, нужно быть готовым немедленно обращаться в суд. В зависимости от обстоятельств, это может быть иск о признании отказа незаконным и понуждении к заключению договора аренды, либо иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, что даст вам преимущественное право на аренду земли.
Ольга, ваша ситуация критическая, и каждый день промедления усугубляет риски. Пытаться решить эту проблему самостоятельно, опираясь на советы из интернета, – это прямой путь к потере и дома, и участка.
Я готов помочь вам разобраться в этом запутанном деле. Запишитесь ко мне на консультацию, и мы вместе разработаем пошаговый план действий. Я помогу вам собрать необходимые документы, провести переговоры с муниципалитетом и, если потребуется, представлю ваши интересы в суде. Не откладывайте, свяжитесь со мной в личных сообщениях.