Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

320 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
320 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Налоговый вычет после продажи квартиры

Добрый день, подскажите, пожалуйста, на счёт налогового вычета после продажи квартиры.

На данный момент моя жена в браке купила 1/4 долю за 440 тыс., 1/4 долю подарила мне сестра, 1/2 доля у моей мамы приобретена по сертификату за счёт гос. средств. Теперь стоит задача продать целиком квартиру за 2,2 млн. и не платить налог с продажи, т.к. в собственности менее 3-х лет.

Я придумал следующее решение:

1) моя мама продаёт моей жене 1/2 долю за 1 млн. и пользуется вычетом 1 млн. с продажи

2) я каким-либо образом (напрямую или через её маму) продаю 1/4 долю своей жене также за 1 млн. и пользуюсь вычетом 1 млн. с продажи;

3) далее моя жена продаёт всю квартиру за 2,2 млн. и предоставляет в налоговую расписски продавцов и договора купли-продажи от всех долей, подтверждая тем самым свои расходы в размере 2,44 млн.

Вопросы:

1) Моей жене точно не придётся платить налог с продажи, даже если учесть, что одну из долей она купила за 440 тыс., а получит за неё 2,2 млн./4 = 550 тыс. ?

2) Могу ли я напрямую продать жене 1/4 долю в браке, если эта доля была подарена мне сестрой? У нас с женой разные фамилии, думаю, налоговая даже не заподозрит ничего.

Заранее спасибо за ответы.

22 Мая 2014, 15:40, вопрос №456913 Александр, г. Нижний Новгород

Александр оставил отзыв о сайте — показать

500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (17)

  • Юрист - Кутенких Наталия
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день, Александр. А покупать недвижимость после продажи своей квартиры Вы не планируете в этом году?

    22 Мая 2014, 15:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    нет, я уже купил и воспользовался вычетом с покупки 2 млн. + проценты по ипотеке

    22 Мая 2014, 15:46
  • Юрист - Шелковая Наталья
    получен
    гонорар
    40%
    Шелковая Наталья, Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    Сначала отвечу на второй вопрос:

    2) Продать долю своей супруге нельзя, без наличия заключенного брачного договора.  У вас выйдет, что вы произвели отчуждение доли в праве собственности в общую совместную собственность себя и супруги.

    * Однако, скорее всего, государственная регистрация договора купли-продажи пройдет в Росреестре, поскольку на покупку недвижимого имущества, на данный момент согласия не требуется.

    1) Вашей жене не придется платить налог, если она подтвердит расписками расходы на сумму 2,44 млн. рублей.

    Нужно будет в следующем налоговом периоде, заполнить декларацию, как доход минус расход.

    Нюансы:

    — Ваша сделка купли-продажи доли может быть признана недействительной по заявлению заинтересованной стороны.

    Совет:

    — при продажи своей доли, сделайте брачный договор у нотариуса, в котором будет указано, что приобретенная доля в праве собственности на данную квартиру, является личной собственностью Вашей супруги.

    С уважением,

    Шелковая Наталья Николаевна.

    22 Мая 2014, 15:50
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо, за ответ, если так, то регистрация в Росреестре, скорее всего не пройдёт в, ведь согласия не требуют только на покупку, а на продажу мне нужно от жены согласие :)

    22 Мая 2014, 16:00
  • Юрист - Шелковая Наталья
    получен
    гонорар
    40%
    Шелковая Наталья, Юрист, г. Томск
    Общаться в чате

    Нет, согласия на продажу доли, полученной в результате дарения не нужно. Это Ваша личная собственность и не относится к совместно нажитому имуществу.

    22 Мая 2014, 16:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да, точно, я уже сообразил. Странно, что многие пишут, что можно продавать в браке, хотя я этого тоже не понимаю.

    22 Мая 2014, 16:03
  • Юрист - Топуз Фатима
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Александр. 

    По первому вопросу: каждый вправе покупать и продавать недвижимость за любую цену, т.к. данные правоотношения гражданско-правового характера, которые, в свою очередь, основаны на принципе свободы договора. Поэтому, можете не переживать по поводу разной цены долей.

    По второму вопросу: поскольку 1/4 доля была Вам подарена сестрой на основании п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ эта доля является только Вашей собственностью и поэтому Вы можете распоряжаться ею на свое усмотрение, и согласие другого супруга при этом не требуется с отличие от совместно нажитого в браке имущества (ст. 37 СК РФ). 

    Согласно п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ  имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи (это вычеты при приобретении), не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них,  в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса. Супруги являются взаимозависимыми лицами.

    Но поскольку в Вашем случае речь идет не о приобретении, а о продаже имущества, данный запрет на Вас не распространяется и Ваша супруга, купив Вашу долю, может применить вычет в виде фактически произведенных расходов в размере 2,44 млн. руб. и налог соответственно платить не будет, т.к.  расходы покрывают доходы 2,2 млн руб.

    22 Мая 2014, 16:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Ок, спасибо, это всё ответ только на первый вопрос, второй заключается в возможности продажи жене напрямую 1/4 доли, меня больше он волнует.

    22 Мая 2014, 16:11
  • Юрист - Манюров Эдуард
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Добрый день Александр!

    Чтобы не платить налог при продаже квартиры в Вашем случае достаточно просто оформить три отдельных договора купли-продажи между покупателем и  каждым собственником доли. Тогда каждый собственник сможет воспользоваться свои налоговым вычетом. Единственный нюанс, поскольку у мамы доля выходит стоимостью 1100 000, то в договорах купли-продажи необходимо будет указать немного большую стоимость у Вас с женой, чтобы стоимость доли мамы была не более 1 млн.руб.

    22 Мая 2014, 16:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да, спасибо за ответ, этот вариант был изначальным планом, но ситуация изменилясь, т.к. стали приходить покупатели по ипотеке и сертификатам, которым нужен один договор с полной стоимостью.

    22 Мая 2014, 16:09
  • Юрист - Манюров Эдуард
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Тогда практически невозможно избежать уплаты налога, поскольку вычет предоставляется на объект указанный в договоре, и воспользоваться им могут собственники либо пропорционально своим долям, либо по договоренности. Но общий вычет будет 1 млн.руб

    22 Мая 2014, 16:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 1
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Так я же расписал уже как можно не платить налог :) Нужно чтобы все собственники продали свои доли одному из них и он затем будет пользоваться не вычетом 1 млн., а уже подтверждёнными расходами на приобретение этих долей.

    22 Мая 2014, 16:16
  • Юрист - Кутенких Наталия
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Александр, Вы не сможете воспользоваться  имущественным налоговым вычетом, т.к. Вы с женой являетесь взаимозависимыми лицами.

    22 Мая 2014, 16:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 1
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да не с покупки же, а с продажи!

    22 Мая 2014, 16:18
  • Юрист - Топуз Фатима
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

    А почему Вас смущает вопрос о продаже своей доли жене напрямую? Эту долю Вам подарили, следовательно, ее согласие не нужно, Вы можете продать эту долю, в том числе и ей. 

    22 Мая 2014, 16:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Мне нужно именно продать, чтобы у неё были затраты на эту долю 1 млн. Смущает продажа, т.к. по сути я продаю свою долю своей семье, т.е. жене и себе, т.к. всё что нажито в браке является совместной собственностью.

    22 Мая 2014, 16:22
  • Юрист - Кутенких Наталия
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Так Вы же собираетесь продать свою долю жене. Речь идет конкретно о Вас, а не о сделке вцелом.

    22 Мая 2014, 16:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Вычет с покупки 2 млн. + проценты не применяется между взаимозависимыми, а вот с продажи 1 млн. применяется в любом случае.

    22 Мая 2014, 16:24
  • Юрист - Манюров Эдуард
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Вы уж извините, но Ваша схема «шита белыми нитками». Если это все произойдет в одном налогом периоде, то ее увидят. Налоговики тоже умеют два плюс два складывать. Это же уклонение от уплаты налогов будет.  Рискнуть, конечно, можно, но последствия...

    Тогда уж лучше на не слишком близкого родственника оформить продажу долей. Но тоже риски определенные есть.

    22 Мая 2014, 16:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В чем риски?! Это всё в рамках закона. Я не понимаю ваш ответ.

    22 Мая 2014, 16:26
  • Юрист - Манюров Эдуард
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Вы сами изъян своей схемы видите — отчуждение в рамках одной семьи с целью уклонения от уплаты налогов. С этим изъяном и надо решать вопрос.

    Риск в том, что в суде возможно будет доказать, что отчуждение производилось с целью уклонения от налогов.

    22 Мая 2014, 16:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В связи с этим я и обращаюсь к вам, специалисты. Я полагаю, что Ваш ответ по сути такой, что можно всё так сделать, но лучше продать жене через кого-то ещё. Так?

    22 Мая 2014, 16:29
  • Юрист - Манюров Эдуард
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Без жены)

    Это и есть изъян)

    Близкий родственник. Надо оформлять на другого человека.

    Или второй вариант — хотя бы не в одном налоговом периоде переоформлять доли и продавать кому-то. Тогда не вызовет подозрений у налоговой такая сделка.

    22 Мая 2014, 16:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Если я продам 1/4 её маме за 1 млн. и потом мама продаст своей дочери (моей жене) за 1 млн., то вообще придраться налоговая не сможет ни к чему, это и так понятно. Меня больше интересует сама юридическая возможность продать жене напрямую, это у меня в голове никак не укладывается, если не прибегать к брачным договорам и т.п.

    22 Мая 2014, 16:41
  • Юрист - Топуз Фатима
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

    По поводу вопроса о продаже доли жене, а значит и самому себе, совет коллеги Шелковой Натальи о заключении брачного договора на эту долю квартиры, мне кажется в Вашей ситуации подойдет. 

    Либо продать жене, как Вы правильно заметили, через другое лицо. Например, продали долю соседу за 1 млн. руб., он за эту же сумму перепродал Вашей супруге. 

    22 Мая 2014, 16:32
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Топуз Фатима
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист
    Общаться в чате

    Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.  При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

    Одновременно, ст. 24 Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

    Поэтому после покупки доли у мамы, Ваша жена остается последним человеком, имеющим право преимущественной покупки. 

    С учетом вышеизложенного, проблем с регистрацией такого договора купли-продажи (продажа Вашей жене Вашей доли) проблем не должно возникнуть. 

    22 Мая 2014, 16:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Да никто не против этой продажи, мама, я и моя жена все заодно. Это согласие на сделку можно оформить простым заявлением в Россреестре, это не проблема. Вы же читали первый ответ Натальи, проблема в другом.

    22 Мая 2014, 17:03
  • Юрист - Манюров Эдуард
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Не вызывает никаких вопросов продажа доли даже жене, маме. Но не тогда, когда сразу после этого следует продажа этой недвижимости третьему лицу и получение налоговых вычетов членами семьи. Еще раз подчеркиваю — дело Ваше, но если бы я был налоговым инспектором или сотрудником УБЭП — то доказать уклонение налогов не составило бы большого труда.

    Понятно, что каждая сделка соответствует закону, но они же являются притворными, поскольку конечная цель — не платить налоги.

    Если бы так легко было бы уменьшать налоговую базу — все бы так и делали.

    Про отчуждение доли жене и маме лучше не думать. Это будет слишком явно в связи с дальнейшей продажей. 

    Не забывайте, Росреестр сообщает в налоговую о каждой сделке с недвижимым имуществом, поэтому все сделки которые Вы совершите — налоговый инспектор увидит, а уж сопоставить все эти продажи долей, потом квартиры целиком и заявлений о налоговом вычете не составит большого труда.

    22 Мая 2014, 16:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Я опять не понимаю, что же сделает этот внимательный налоговый инспектор, который увидит, что некоторая Иванова купила у своей мамы и у Сидоровых доли и потом всё продала? В суд подаст? На основании чего? Налоговая будет доказывать, что сделки были притворными?

    22 Мая 2014, 17:07
  • Юрист - Манюров Эдуард
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Да все проще — налоговый инспектор откажет в применении налогового вычета, например. Тогда вам будут начислены налоги, которые Вы захотите обжаловать через суд, а там налоговый инспектор и предъявит все эти сделки. 

    Но еще раз — при планировании сделки надо принимать во внимание и самое плохое развитие событий — в данном случае на уголовную статью не дотянете, соответственно это уплата 13%.

    И я не говорю Вам что схема плохая, просто уточняю, что из нее для верности лучше убрать жену и маму. Тогда даже в суде никто ничего доказать не сможет, скорее всего.

    А так есть большой риск.

    22 Мая 2014, 17:30
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо за ответы, ещё раз хочу уточнить, если остановиться на варианте, при котором только моя жена выкупает 1/2 долю у моей мамы за 1 млн. (т.е. её затраты на 3/4 в сумме будут 1,44 млн.), а после этого мы с женой вместе в одном договоре продаём квартиру скажем за 2 млн., то какие налоги нас ждут? Возможно ли то, что она будет подтвержать свои расходы, а я воспользуюсь 1/4 от вычета 1 млн.? Или может быть возможно как-то перераспределить 1 млн. вычета только на меня, а ей при этом подтверждать расходы?

    23 Мая 2014, 12:01
  • Юрист - Манюров Эдуард

    Добрый день Александр!

    Такой вариант не получится: система доходы минус расходы и налоговый вычет предоставляется целиком на объект. То есть, если собственники совместного имущества будут продавать имущество в одном договоре, то можно выбрать либо налоговый вычет либо доходы минус расходы. Но оба сразу применить нельзя.

    23 Мая 2014, 14:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Спасибо большое, Эдуард. Вы очень помогли.

    23 Мая 2014, 17:39
stats