Налоговый вычет после продажи квартиры

Question

Добрый день, подскажите, пожалуйста, на счёт налогового вычета после продажи квартиры. На данный момент моя жена в браке купила 1/4 долю за 440 тыс., 1/4 долю подарила мне сестра, 1/2 доля у моей мамы приобретена по сертификату за счёт гос. средств. Теперь стоит задача продать целиком квартиру за 2,2 млн. и не платить налог с продажи, т.к. в собственности менее 3-х лет. Я придумал следующее решение: 1) моя мама продаёт моей жене 1/2 долю за 1 млн. и пользуется вычетом 1 млн. с продажи 2) я каким-либо образом (напрямую или через её маму) продаю 1/4 долю своей жене также за 1 млн. и пользуюсь вычетом 1 млн. с продажи; 3) далее моя жена продаёт всю квартиру за 2,2 млн. и предоставляет в налоговую расписски продавцов и договора купли-продажи от всех долей, подтверждая тем самым свои расходы в размере 2,44 млн. Вопросы: 1) Моей жене точно не придётся платить налог с продажи, даже если учесть, что одну из долей она купила за 440 тыс., а получит за неё 2,2 млн./4 = 550 тыс. ? 2) Могу ли я напрямую продать жене 1/4 долю в браке, если эта доля была подарена мне сестрой? У нас с женой разные фамилии, думаю, налоговая даже не заподозрит ничего. Заранее спасибо за ответы.

Наталия Кутенких · Answer

Добрый день, Александр. А покупать недвижимость после продажи своей квартиры Вы не планируете в этом году?

Наталья Шелковая · Answer

Здравствуйте. Сначала отвечу на второй вопрос: 2) Продать долю своей супруге нельзя, без наличия заключенного брачного договора. У вас выйдет, что вы произвели отчуждение доли в праве собственности в общую совместную собственность себя и супруги. * Однако, скорее всего, государственная регистрация договора купли-продажи пройдет в Росреестре, поскольку на покупку недвижимого имущества, на данный момент согласия не требуется. 1) Вашей жене не придется платить налог, если она подтвердит расписками расходы на сумму 2,44 млн. рублей. Нужно будет в следующем налоговом периоде, заполнить декларацию, как доход минус расход. Нюансы: — Ваша сделка купли-продажи доли может быть признана недействительной по заявлению заинтересованной стороны. Совет: — при продажи своей доли, сделайте брачный договор у нотариуса, в котором будет указано, что приобретенная доля в праве собственности на данную квартиру, является личной собственностью Вашей супруги. С уважением, Шелковая Наталья Николаевна.

Анна Иванова · Answer

Здравствуйте, Александр. По первому вопросу : каждый вправе покупать и продавать недвижимость за любую цену, т.к. данные правоотношения гражданско-правового характера, которые, в свою очередь, основаны на принципе свободы договора. Поэтому, можете не переживать по поводу разной цены долей. По второму вопрос у: поскольку 1/4 доля была Вам подарена сестрой на основании п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ эта доля является только Вашей собственностью и поэтому Вы можете распоряжаться ею на свое усмотрение, и согласие другого супруга при этом не требуется с отличие от совместно нажитого в браке имущества (ст. 37 СК РФ). Согласно п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи ( это вычеты при приобретении) , не предоставляются в части расходов налогоплательщика н а новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса. Супруги являются взаимозависимыми лицами. Но поскольку в Вашем случае речь идет не о приобретении, а о продаже имущества, данный запрет на Вас не распространяется и Ваша супруга, купив Вашу долю, может применить вычет в виде фактически произведенных расходов в размере 2,44 млн. руб. и налог соответственно платить не будет, т.к. расходы покрывают доходы 2,2 млн руб.

Эдуард Манюров · Answer

Добрый день Александр! Чтобы не платить налог при продаже квартиры в Вашем случае достаточно просто оформить три отдельных договора купли-продажи между покупателем и каждым собственником доли. Тогда каждый собственник сможет воспользоваться свои налоговым вычетом. Единственный нюанс, поскольку у мамы доля выходит стоимостью 1100 000, то в договорах купли-продажи необходимо будет указать немного большую стоимость у Вас с женой, чтобы стоимость доли мамы была не более 1 млн.руб.