Что нужно сделать, что бы не попасть на налог если договор купли продажи всё-таки откать?

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. С момента внесения записи в ЕГРН покупатель считается собственником недвижимости.
Однако переход права собственности не означает автоматической передачи имущества (статья 556 ГК РФ). Для передачи имущества часто подписывается акт приема-передачи, который подтверждает исполнение продавцом обязательства по передаче квартиры.
В вашем случае регистрация прошла, покупатель стал собственником квартиры, но подписания акта приема-передачи нет, и деньги находятся на аккредитиве (банковском счете, открытом для хранения средств до исполнения определенных условий).
Аккредитив раскрывается, как правило, по условию предоставления определенных документов, например, акта приема-передачи и выписки из ЕГРН (подтверждения регистрации права). Если покупатель без уважительных причин отказывается подписывать акт и требует отмены сделки, необходимо учитывать следующее.
Покупатель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору только в случаях, предусмотренных договором или законом (статья 450.1, 450 ГК РФ). Отмена уже зарегистрированной сделки требует расторжения договора купли-продажи.
Для расторжения договора необходимо либо обоюдное соглашение сторон, либо решение суда.
Если покупатель не желает подписывать акт, но не осуществляет расторжение договора, продавец вправе обратиться в суд с иском о принуждении к исполнению обязательств либо о расторжении договора по основаниям существенного нарушения договора (например, отказ от оплаты или подписания акта).
Деньги на аккредитиве будут перечислены продавцу только после наступления условий, включая представление акта передачи. Отсутствие подписи акта – препятствие для раскрытия аккредитива.
Если стороны договорятся о расторжении сделки, необходимо оформить соглашение о расторжении с возвратом денег, после чего подать документы в Росреестр для регистрации перехода права обратно продавцу. Отсутствие такого соглашения исключает регистрацию обратной передачи (постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.02.2023 № Ф05-622/23).
Как избежать уплаты налога при отмене сделки купли-продажи?
Если сделка расторжается, то от момента заключения договора до момента расторжения и возврата имущества соблюдается фактическое владение продавца.
Подоходный налог (НДФЛ) при продаже имущества физическими лицами платится с дохода, полученного от сделки (статья 217 НК РФ).
Если сделка была расторгнута, и имущество возвращено, то фактически дохода не было, и в декларации налог платить не нужно.
Однако если покупатель уже зарегистрирован как собственник в ЕГРН, а продавец получил деньги, налоговые органы могут потребовать уплату налога.
Во избежание налога необходимо оформить расторжение договора в установленном порядке (ст. 450, 451 ГК РФ), с возвратом имущества, а также вернуть денежные средства до конца налогового периода.
Если сделка «откатана» (расторгнута) – налог с продавца обычно не взимается, так как доход отсутствует. Но важно правильно оформить все документы.
Платит ли продавец налог при «откате» сделки?
Продавец обязан уплатить налог с дохода от продажи, если она состоялась и фактически получен доход (ст. 210, 214 НК РФ).
При расторжении договора с возвратом имущества и денег фактический доход отсутствует.
Таким образом, если сделка оформлена расторженной, денег или имущества возврат сделан в течение налогового периода, налог не применяется.
Однако если деньги остались у продавца или часть их не возвращена, налоговые риски сохраняются..