Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

192 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
192 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Как правильно оформить реконструкцию дома?

Приобрели участок со старым домом в природохранной зоне, документы на дом все оформлены. Дом перестроили на том же месте, что и в документах, но увеличили в размерах. Как правильно оформить реконструкцию дома? Советуют сначала аннулировать старые документы, а потом подать на регистрацию новые, но в таком случае дом никто не разрешит оформить.

12 Мая 2014, 17:06, вопрос №448430 Natasha, г. Москва
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (8)

  • Юрист - Сергеева Наталья

    Здравствуйте, Natasha.

    При возникновении изменений технических характеристик объекта, то есть увеличение или уменьшение площади, необходимо зарегистрировать изменения в ЕГРП. 

    Для этого необходимо:

    — паспорт собственника дома;

    — документы, разрешающие изменения характеристик объекта недвижимости;

    — технический паспорт;

    — технический план;

    — кадастровый паспорт.

    12 Мая 2014, 17:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Карху Борис
    Карху Борис, Адвокат
    Общаться в чате

    Смотрим: реконструкция предполагает изменения дома, нарушающие его безопасность, либо затрагивающие права третьих лиц, либо изменение (превышение) параметров разрешенного строительства. Перед проведением работ по реконструкции следует обратиться в территориальный орган, отвечающий в вашем регионе за выдачу разрешений на строительство и реконструкцию. Нужны следующие документы: 1. заявление 2. копия свидетельства о праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом 3. кадастровый план земельного участка 4. проектная документация по дому 5. план дома и участка БТИ 6. справка БТИ о принадлежности дома 7. технические условия 8. Ваш паспорт 9. если дом принадлежит нескольким лицам, то нужно также нотариально заверенное согласие его всех совладельцев. 

    После получения разрешения на реконструкцию и выполнения комплекса работ по реконструкции нужно будет получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Для этого нужно обратиться с заявлением в тот же орган, в который вы подавали заявление о выдаче разрешения на реконструкцию. К нему нужно будет приложить документ, удостоверяющий, что дом реконструирован согласно техническим условиям, проектной документации, а также разрешение на реконструкцию дома, правоустанавливающие документы на дом и земельный участок. После этого процесс закончен.

    12 Мая 2014, 18:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Навратил Анна

    Если работы по реконструкции дома уже выполнены, в выдаче разрешения на реконструкцию и принятия данных работ в эксплуатацию вам могут отказать, рекомендовав обратиться в суд. Произведенная вами реконструкция дома подпадает под статью 222 Гражданского кодекса РФ:
    1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.3. Абзац утратил силу с 1 сентября 2006 года. — Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

    Т.е. необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на вновь возведенную постройку, представив доказательства того, что постройка возведена без нарушения градостроительных норм и правил, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы граждан.

    12 Мая 2014, 18:38
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Магомедов Рауль Камилович

    Здравствуйте.

    Уточните, пожалуйста, где именно находится Ваш реконструированный дом, в какой именно природоохранной зоне. Это понятие довольно объемное. 

    12 Мая 2014, 19:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Смирнова Марина Владимировна
    • Добрый вечер, Наташа! Если дом уже построен, и
      параметры существенно изменены- увеличена этажность, изменены
      конструкции, и все изменения Вы производили без разрешения на
      строительство, в таком случае Ваше строение попадает под характеристики
      самовольной постройки (ст.222 ГК РФ).

    •  В соответствии с нормами
      п.6, ч.5, ст.51 Градостроительного кодекса РФ,  разрешение на
      строительство выдается в случае осуществления строительства,
      реконструкции:

    • 6) объекта капитального строительства, строительство,
      реконструкцию которого планируется осуществлять в границах особо
      охраняемой природной территории (за исключением лечебно-оздоровительных
      местностей и курортов), — федеральным органом исполнительной власти,
      органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом
      местного самоуправления, в ведении которого находится соответствующая
      особо охраняемая природная территория, если иное не предусмотрено
      Федеральным законом от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ «Об организации и о
      проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр
      2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического
      курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
      Федерации».
      (часть 5 в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 224-ФЗ).

    • Поэтому в сложившейся ситуации для того, чтобы  получить  акт ввода в эксплуатацию реконструированного
      здания, Вам необходимо узаконить строение в суде. Это возможно будет
      сделать в том случае, если Вы докажете, что вновь возведенное строение
      не нарушает прав и законных интересов граждан, не нарушает правил
      застройки вашего муниципального образования.

    12 Мая 2014, 21:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте Наталья!

    В соответствии со ст.35, «Градостроительный кодекс Российской Федерации» 

     В состав территориальных зон могут включаться зоны
    особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут
    включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное,
    историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо
    ценное значение.



    и ст. 85, «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) {КонсультантПлюс}


    10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться
    зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки,
    имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое,
    рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

    То есть, земельные участки, имеющие особое природоохранное входят в зоны особо охраняемых территорий

    Согласно ст. 97 ЗК РФ


    1. К землям природоохранного назначения относятся земли:



    1) утратил силу. — Федеральный закон от 03.06.2006 N 73-ФЗ;



    2) утратил силу. — Федеральный закон от 28.12.2013 N
    406-ФЗ;



    3) занятые защитными лесами, предусмотренными лесным
    законодательством (за исключением защитных лесов, расположенных на землях
    лесного фонда, землях особо охраняемых природных территорий);




    ред. Федеральных законов от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 28.12.2013 N 406-ФЗ)



    4) утратил силу. — Федеральный закон от 04.12.2006 N
    201-ФЗ;



    5) иные земли, выполняющие природоохранные функции.



    2. На землях природоохранного назначения допускается
    ограниченная хозяйственная деятельность при соблюдении установленного режима
    охраны этих земель в соответствии с федеральными законами, законами субъектов
    Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного
    самоуправления.



    3. Юридические лица, в интересах которых выделяются
    земельные участки с особыми условиями использования, обязаны обозначить их
    границы специальными информационными знаками.



    4. В пределах земель природоохранного назначения вводится особый
    правовой режим использования земель, ограничивающий или запрещающий виды
    деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель.
    Земельные участки в пределах этих земель не изымаются и не выкупаются у
    собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и
    арендаторов земельных участков.




    ТО есть, на землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяйственная деятельность при соблюдении установленного режима охраны этих земель в соответствии законами

    В соответствии со ст. 2 Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об особо охраняемых природных территориях»

    При принятии решений о создании особо охраняемых
    природных территорий учитывается:

    а) значение соответствующей территории для сохранения
    биологического разнообразия, в том числе редких, находящихся под угрозой
    исчезновения и ценных в хозяйственном и научном отношении объектов
    растительного и животного мира и среды их обитания;


    б) наличие в границах соответствующей территории участков
    природных ландшафтов и культурных ландшафтов, представляющих собой особую
    эстетическую, научную и культурную ценность;


    в) наличие в границах соответствующей территории
    геологических, минералогических и палеонтологических объектов, представляющих
    собой особую научную, культурную и эстетическую ценность;


    г) наличие в границах соответствующей территории уникальных
    природных комплексов и объектов, в том числе одиночных природных объектов,
    представляющих собой особую научную, культурную и эстетическую ценность.

    То есть, Органы местного самоуправления решают вопросы использования, охраны  зем.уч. с учетом указанного.

     В силу ст. 58-59гл. IX, Федеральный закон от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 12.03.2014) «Об охране окружающей среды» 

    . Природные объекты, имеющие особое природоохранное,
    научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и
    иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных
    объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо
    охраняемые природные территории.



    2. Порядок создания и функционирования особо охраняемых
    природных территорий регулируется законодательством об особо охраняемых
    природных территориях.

    . Правовой режим охраны природных объектов устанавливается
    законодательством в области охраны окружающей среды, а также иным
    законодательством Российской Федерации.



    (п.
    1 в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ)



    2. Запрещается хозяйственная и иная деятельность,
    оказывающая негативное воздействие на окружающую среду и ведущая к деградации и
    (или) уничтожению природных объектов, имеющих особое природоохранное, научное,
    историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное
    значение и находящихся под особой охраной.


    То есть, устанавливается особый правовой режим для особо охраняемые природные территор


    В силу п. 14 ст.1 ГрадК РФ

    надстройка и изменение площадиколичества этажей в объекте капитального строительства ( жилом доме) является реконструкцией объекта.

    Согласно п. 2 ст. 51 ГрадК РФ р

    еконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

    То есть. для осуществления реконструкции дома Вам следовало получить соответствующее разрешение.

    В соответствии со ст.222 ГК РФ

    Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

    Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан

    .

    Согласно п. 28 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав

    Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

    То есть, если Вы сделали рекон, изменив общую площадь дома и количество этажей без разрешения на реконструкцию, то строение считается самовольной постройкой.

    Однако Вы имеете право признать свое право собственности на новый объкт недвижимости в суд..

    Таким образом, для получения разрешения на реконструкцию Вам следует предоставить  документы  в адм.и подавать заявление в суд.


    Смогу оказать услугу по оформлению документов,
    а также проконсультировать по успешному решению вопроса с учетом особенностей
    Вашей ситуации по скайпу или в Чате.


    С уважением Ф. Тамара


    12 Мая 2014, 21:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Журавлева Анна

    Здравствуйте, Наталья!

    Как указано в п. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

    С учетом положений этой статьи, а также руководствуясь п. 3 ст. 222 ГК РФ, Вам стоит обратиться в суд по месту нахождения недвижимого имущества с исковым заявлением о признании права собственности на жилой дом в перепланированном (переустроенном) и реконструированном виде. 

               При формулировании исковых требований необходимо учесть положения ст. 25 Жилищного кодекса РФ.

    Так, согласно действующему законодательству 

    переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения

    (п. 1 ст. 25 ЖК РФ), а

    перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

    (п. 2 ст. 25 ЖК РФ).


                В ходе рассмотрения дела необходимо будет подтвердить соответствующими  заключениями  и справками уполномоченных органов то обстоятельство, что проведенная реконструкция не нарушают прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни здоровью и безопасности граждан, соответствует строительно-техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также требованиям  пожарной безопасности.

     

               В качестве оснований своих требований, в частности, можно сослаться на следующие положения. 

                Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

                 Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 ГК РФ (самовольная постройка).

                Поскольку земельный участок, на котором расположен самостоятельно реконструированный объект недвижимого имущества, принадлежит Вам на праве собственности, то при прочих условиях за Вами может быть признано право собственности на объект, на реконструкцию которого разрешение получено не было(п. 3 ст. 222 ГК РФ).

                Перед подачей искового заявления в суд Вам необходимо будет иметь на руках отказ уполномоченного органа во внесудебном согласовании реконструкции дома с формулировкой о необходимости разрешения вопроса в судебном порядке, а также заручиться поддержкой органов, уполномоченных давать заключения  о соответствии конструктивных характеристик надежности и безопасности дома  строительным нормам и правилам, по оценке соответствия жилого дома санитарным требованиям (Центр гигиены и эпидемиологии),  нормам и правилам пожарной безопасности (ГУ и ЧС), правилам охраны газораспределительных и водопроводных сетей (ресурсоснабжающие организации) и т.п.

    С уважением, Журавлева Анна.

    12 Мая 2014, 22:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Журавлева Анна

              На основании решения суда будут внесены изменения в техническую документацию (примерно через месяц). После этого Вы сможете подать документы в Управление Росреестра и получить новое свидетельство о государственной регистрации права собственности.

               Но необходимо учесть также следующее. Изменить запись в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) можно только в случае реконструкции без изменения внешних границ объекта недвижимости. Если границы изменены, то это уже новый объект. Поэтому в реестр сначала необходимо внести запись о прекращении права на объект в старых границах. Такое положение возникло с введением изменений в правила ведения реестра прав на недвижимость (ЕГРП).

               Поэтому  резолютивная часть судебного решения должна  содержать соответственно вывод не только о признании права собственности на реконструированный объект, но и о прекращении права собственности на объект в прежних границах. Это необходимо отразить и в исковом заявлении.

    12 Мая 2014, 22:34
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
stats