Как можно снять обременение, чтобы не платить НДФЛ при условии, что покупатель не чужой человек, пойдет на любой вариант

Здравствуйте.

Не совсем понятно, какая по-вашему существует логическая связь между погашением ипотеки, возникшей в силу закона, и НДФЛ. 

В соответствии с частью 11 статьи 53 Федерального закона  № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом  № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным самим Законом № 218-ФЗ.

По общему правилу, установленному ст. 25 Закона № 102-ФЗ, погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется в заявительном порядке. В случае, когда закладная не оформлялась, для погашения ипотеки достаточно подачи в Росреестр совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

При этом требования об обязательном предоставлении документов, подтверждающих исполнение обязанности покупателя полностью уплатить цену договора, законом не установлено для таких случаев (без закладной). 

Залог в т.ч. может быть прекращен соглашением сторон ДКП, по которому залог возник в силу закона. Можете составить такое соглашение к ДКП и приложить его к заявлению (а можете составить только для себя, если Вам или «не чужому» покупателю для чего-то надо, чтобы залог был прекращен и был подтверждающий наличие доброй воли обеих сторон документ).

Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (ч. 12 ст. 53 Закона №218-ФЗ).

Здравствуйте!

Госрегистрация права подтверждает владение, но датой реализации и получения дохода считается фактическая передача имущества. Если передача произошла до регистрации, доход учитывается на дату подписания акта. То есть вся сумма договора купли-продажи (3 млн руб.) признается доходом продавца в момент подписания передаточного акта (Письмо Минфина России от 28.08.2023 N 03-03-06/1/81363).

Но налоговую базу по НДФЛ можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение участка (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), либо на имущественный вычет в размере 1 млн руб., если расходы не подтверждены (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если участок находился в собственности менее 3 лет (5 лет для объектов, приобретенных после 01.01.2016), доход подлежит налогообложению. В Вашем случае, если участок продан до истечения минимального срока владения, НДФЛ уплачивается с разницы между ценой продажи (3 млн руб.) и вычетом (1 млн руб.) или расходами.

Обременение в виде ипотеки в силу закона возникает автоматически при продаже с рассрочкой платежа и регистрируется в ЕГРН. Снятие обременения через МФЦ возможно только при полном исполнении обязательств (оплате 3 млн руб.), либо при расторжении договора купли-продажи по соглашению сторон.

Если стороны расторгнут ДКП и оформят соглашение о взаимном отказе от обязательств, продавец обязан вернуть полученный аванс (1 млн руб.), но доход в размере 1 млн руб., полученный от покупателя, подлежит декларированию и обложению НДФЛ, так как он уже фактически получен. Налоговая вправе доначислить НДФЛ с 1 млн руб., если вычет не применялся.

Если покупатель согласен, оформить допсоглашение к ДКП о рассрочке платежа, указав график перечисления средств, НДФЛ уплачивается по мере получения денег, поскольку датами фактического получения налогоплательщиком дохода по договору купли-продажи имущества с рассрочкой платежа будут признаваться даты каждого отдельного платежа, произведенного в соответствии с условиями такого договора.

Но Вам следует иметь в виду, что если расторжение ДКП и снятие обременения будут направлены на уклонение от налогов, сделка может быть признана мнимой (ст. 170 ГК РФ). В этом случае налоговая доначислит НДФЛ с 3 млн руб., а также штраф 20% или 40% от неуплаченной суммы, в зависимости от того будут ли признаны деяния по неуплате налога умышленными (ст. 122 НК РФ).