Оптимизация налога при продаже квартиры полученной по договору мены с правительством по программе реконструкции

Здравствуйте,

В Письме Минфина РФ от 25.10.2017 N 03-04-05/69956 говорится

Для целей налогообложения доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.

Экономический результат мены одного имущества на другое эквивалентен продаже одного имущества… и приобретению на вырученные средства  другого… с доплатой или без нее.

При этом при продаже имущества (в том числе мене) налогоплательщик вправе получить в установленном порядке имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

www.audit-it.ru/law/account/930527.html

То есть, Вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом для уменьшения дохода от продажи имущества, полученным Вами.

Имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир… находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Здравствуйте, Александр!

Исходя из ст. 567, 568 ГК РФ, указание стоимости обмениваемых объектов в договоре мены необязательно. Ее указывают как раз для тех случаев, когда одна из сторон собирается реализовать полученный объект ранее истечения минимального предельного срока владения, предусмотренного ст. 217.1 НК РФ ( в случае с меной это 5 лет).

Тем не менее отсутствие цены в договоре не отменяет возможности применить п. 2 ч. 2 ст. 220 НК РФ

уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Главное, чтобы было чем подтвердить размер этих расходов. Платежное поручение или расписка, как при заключении договора купли-продажи, — это простой путь, но есть пути и посложнее.

Вы поменяли квартиру 1 на квартиру 2, т.е. вместо определенной денежной суммы внесли квартиру 1. Это Ваш расход, связанный с приобретением имущества.

Потом Вы продаете квартиру 2, получаете доход.

Таким образом, полученный доход от продажи квартиры 2 Вам нужно уменьшить на денежный эквивалент квартиры 1.

Но квартира 1 и квартира 2, согласно договору мены, признаны равнозначными. Поэтому Вы можете с таким же успехом оценить квартиру 2. Тем более технически это будет проще, ведь квартира 1 выбыла из Вашего владения, и не факт, что новый собственник в назначенный день пустит туда оценщика.

Надлежащим документом, подтверждающим стоимость объекта, является отчет об оценке, согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ:

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки 

Проводить оценку необходимо на дату заключения договора мены (т.е. ретроспективно).