Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оптимизация налога при продаже квартиры полученной по договору мены с правительством по программе реконструкции
Я приобретал квартиру в доме который попал под программу реконструкции кварталов района Кунцево. В рамках реконструкции правительство Москвы предоставило другую квартиру на основании договора мены.
Важно: это не программа ренновации, на сколько я знаю это отдельное распоряжение правительства Москвы № 158-ПП О комплексной реконструкции кварталов).
Я планирую продать предоставленную мне квартиру (время владения менее трёх лет) и хочу найти наиболее оптимальный способ, как снизить выплаты налогов.
В договоре мены не указана стоимость предоставленной мне квартиры. Есть такой пункт: "В соответствии со ст.2, 6 Закона города Москвы от 31.05.2006 г. №21 жилое помещение-1 является возмещением (компенсацией) в натуральной форме, равнозначным жилому помещению-2, и не порождает для Гражданина необходимости осуществления доплаты в счёт разницы стоимости обмениваемых жилых помешений при заключении настоящего договора."
Возможно ли произвести оценку прошлой квартиры на дату заключения договоры мены и использовать эту оценку для того, чтобы вычесть эту сумму из стоимости продажи квартиры и таким образом выплачивать налог не со всей суммы продажи а с разницы между суммой продажи и оценкой экспертной компании?
На сколько это рабочая схема и есть ли альтернативы снижения базы для налога наиболее оптимальным способом?
Здравствуйте,
В Письме Минфина РФ от 25.10.2017 N 03-04-05/69956 говорится
Для целей налогообложения доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.
Экономический результат мены одного имущества на другое эквивалентен продаже одного имущества… и приобретению на вырученные средства другого… с доплатой или без нее.
При этом при продаже имущества (в том числе мене) налогоплательщик вправе получить в установленном порядке имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
www.audit-it.ru/law/account/930527.html
То есть, Вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом для уменьшения дохода от продажи имущества, полученным Вами.
Имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир… находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
Здравствуйте, Александр!
Исходя из ст. 567, 568 ГК РФ, указание стоимости обмениваемых объектов в договоре мены необязательно. Ее указывают как раз для тех случаев, когда одна из сторон собирается реализовать полученный объект ранее истечения минимального предельного срока владения, предусмотренного ст. 217.1 НК РФ ( в случае с меной это 5 лет).
Тем не менее отсутствие цены в договоре не отменяет возможности применить п. 2 ч. 2 ст. 220 НК РФ
уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Главное, чтобы было чем подтвердить размер этих расходов. Платежное поручение или расписка, как при заключении договора купли-продажи, — это простой путь, но есть пути и посложнее.
Вы поменяли квартиру 1 на квартиру 2, т.е. вместо определенной денежной суммы внесли квартиру 1. Это Ваш расход, связанный с приобретением имущества.
Потом Вы продаете квартиру 2, получаете доход.
Таким образом, полученный доход от продажи квартиры 2 Вам нужно уменьшить на денежный эквивалент квартиры 1.
Но квартира 1 и квартира 2, согласно договору мены, признаны равнозначными. Поэтому Вы можете с таким же успехом оценить квартиру 2. Тем более технически это будет проще, ведь квартира 1 выбыла из Вашего владения, и не факт, что новый собственник в назначенный день пустит туда оценщика.
Надлежащим документом, подтверждающим стоимость объекта, является отчет об оценке, согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ:
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки
Проводить оценку необходимо на дату заключения договора мены (т.е. ретроспективно).
.В 2025 году подавая 3-НДФЛ я должен буду заплатить налог с разницы между стоимостью продажи и стоимостью оценки, т.е. в данном примере с суммы 1 000 000 рублей.
Совершенно верно.
как-то можно подстраховаться, чтобы не «попасть» на налог на всю сумму продажи в 15 миллионов?
Проверьте, чтобы оценщик, который будет проводить оценку, являлся членом СРО оценщиков и застраховал свою ответственность. Иначе результаты оценки могут признать недействительными.
Из вашей практики не должно быть проблем с налоговой
В налоговой, как в любом другом месте, работают люди. И они могут запаниковать, увидев что-то, с чем раньше не сталкивались. Исключать такого нельзя. В этом случае дадите мотивированное пояснение (сразу не откажут в любом случае, инспектор будет с Вами связываться). Ну а нет — обжалуете в судебном порядке.
Но это все же пессимистичный сценарий. будем надеяться, что Вам попадется опытный инспектор, который адекватно воспримет отчет об оценке.
Либо же вместо получения имущественного налогового вычета Вы вправе уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества. Это можно сделать и в том случае, когда квартира была приобретена по договору мены. В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается ее стоимость, указанная в договоре мены. Так как у Вас стоимость квартиры в договоре не прописана, то в расходы можно включить рыночную стоимость квартиры. Эту стоимость может определить оценщик.
С дополнительной информацией можете ознакомиться на сайте ФНС
www.nalog.gov.ru/rn40/news/tax_doc_news/6210308/
Таким образом, для снижения дохода от продажи имущества, которым Вы владеете менее минимального срока, Вы вправе примерить как имущественный налоговый вычет 1000 000 рублей или уменьшить на сумму расходов на приобретение квартиры ( в данном случае произвести оценку рыночной стоимости квартиры на момент заключения договора). Только оценку не прошлой квартиры, а Вашей, которую продаете.