Для продажи квартиры с детскими долями Вам надо будет получить предварительное согласие от органа опеки в порядке ст. 37 ГК РФ.
Орган опеки дает согласие на сделку по отчуждению квартиры с детскими долями только при условии одновременного предоставления детям в собственность иного жилого помещения, по своим характеристикам не хуже отчуждаемого, чтобы не произошло ухудшения жилищного и материального положения детей.
Если взамен продаваемой квартиры планируется покупка квартиры с использованием ипотечных кредитных средств, орган опеки скорее всего не одобрит сделку по продаже, т.к. в покупаемой квартире Вы не сможете сразу выделить доли детям из-за обременения квартиры залогом банка.
Попробуйте обсудить с органом опеки вариант открытия спец.номинальных счетов на имя детей с зачислением средств от продажи их долей на данные счета.
В целом, не привязываясь к сделке по продаже квартиры, Вы можете купить квартиру в ипотеку, и если с Вами будут проживать дети, просить в судебном порядке с отца детей дополнительные расходы на основании ст. 86 СК РФ:
При отсутствии соглашения и при наличии исключительных обстоятельств (тяжелая болезнь, увечье несовершеннолетних детей или нетрудоспособных совершеннолетних нуждающихся детей, необходимость оплаты постороннего ухода за ними, отсутствие пригодного для постоянного проживания жилого помещения и другие обстоятельства) каждый из родителей может быть привлечен судом к участию в несении дополнительных расходов, вызванных этими обстоятельствами.
Порядок участия родителей в несении дополнительных расходов и размер этих расходов определяются судом исходя из материального и семейного положения родителей и детей и других заслуживающих внимания интересов сторон в твердой денежной сумме, подлежащей уплате ежемесячно.
