Квартира ранее приобретена с использованием материнского капитала

Здравствуйте,

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Пленум ВАС РФ в п. 24 постановления от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» выделяет три условия, при наличии которых приобретатель не может быть признан добросовестным:

• к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц;
• покупатель знал об этих притязаниях;
• эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Срок исковой давности по общему правилу составляет 3 года со дня когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Поскольку Ваш продавец все де купил квартиру большей площади, Ваша квартира останется у Вас. Иск о признании сделки недействительной могут предъявить органы опеки и попечительства, если нарушены права несовершеннолетних детей или ПФР, однако возможно такое разрешение было под условием приобретения квартиры большей площади.

Здравствуйте!  Я сомневаюсь,  что дойдет до признания сделки недействительной. 

Максимум признают сделку частично недействительной в части не исполнения условий обязательства о перераспределении долей. 

То есть,  детей включат в число продавцов этой квартиры и как производное в число покупателей большей квартиры. 

По крайней мере моя позиция в суде как покупателя данной квартиры была именно такая. 

Здравствуйте.

Сейчас однозначно ответить на вопрос могут ли признать сделку недействительной или нет ответить никто не сможет, так как вы должны понимать, что решает все суд.

Но здесь есть весомые аргументы в вашу пользу, а именно, то, что вы являлись добросовестным покупателем, так как коллега сослался выше на правовую норму, а во- вторых, вторым важным аргументом будет являться то, что приобретена квартира больше чем та, которую вам продали, это является основным моментом для суда. 

Поэтому соглашусь с коллегой Русланом, что вряд ли дело дойдет то признания сделки недействительной, так как права детей никак не были ущемлены.

Вот если бы вам продали эту квартиру, а приобрели что то вроде того, где невозможно было бы жить, то это являлось бы весомым аргументом для суда.

В вашей ситуации дело до этого не дойдет. 

С уважением, Олег

Здравствуйте, Александр

Есть мнение ( из интернета), что договор купли квартиру могут признать недействительным из-за нарушение прав несовершеннолетних (по аналогии с законом о приватизации) и мне придется вернуть квартиру в натуре прежнему собственнику. 

Да, действительно, ситуация не однозначная. Дело в том, что продавец, который использовал материнский капитал еще до продажи должен был выделить доли супругу (супруге) и детям. Если этого не было сделано своевременно, а Вы уже купили данную квартиру, то есть основания для беспокойства. Но утешения ради — это если продавец окажется непорядочным. Просто так вернуть квартиру Вы не обязаны, а вот если кто либо из членов семьи продавца обратиться в суд о нарушенных его правах, то возможность расторжения сделки купли/продажи, все же, существует, но она, скорее, гипотетическая, чем реальная. 

Возможно ли это? 

Теоретически, расторжение договора купли продажи по суду возможно, но это в том случае, если права несовершеннолетних были нарушены и их бытовые условия был ухудшены, и если продавец окажется шельмоват и если суд примет его сторону. В общем много если, на практике, поскольку сделка уже совершена, советую Вам по этому поводу особо не беспокоиться. Тем более, что квартира в настоящее время куплена большей площади. В случае необходимости эти данные можно будет истребовать в любой момент, хотя бы, даже в ходе судебного разбирательства заявив об этом.

 При этом, только суд, изучив все доводы сторон вправе принять то или иное решение. Если даже решение будет принято не в Вашу пользу, то Вы сможете его обжаловать в вышестоящем суде. 

Полагаю, что особо беспокоиться не стоит. Хотя подобные сделки долю риска содержат.

Какой исковой срок возможен? 

В суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи продавца, не получившие свои доли в течении 3-х лет, если это были совершеннолетние граждане — с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, — 3 года после их 18-летия.

Являюсь ли я добросовестным покупателем? 

Добросовестным считается приобретатель (покупатель), который не знал и не мог знать, что он приобрёл имущество у лица, которое не вправе его отчуждать. Если права членов семьи, в т.ч. детей покупателя были нарушены, то он не мог совершать сделку купли/продажи, при этом, если Вы не знали об этом обстоятельстве, то Вы можете быть признаны добросовестным приобретателем.

Если это важно — мы тоже часть кредита погасили с использованием МК.

В случае рассмотрения дела в суде, о данном факте, несомненно, необходимо будет заявить суду. Однако, повторюсь, большого опасности (если это не профессиональные мошенники) для Вас эта сделка не таит, но и исключать потенциальных рисков, так же нельзя.

PS: учитывая Ваше уточнение, что с продавцом в хороших отношениях, поводов для беспокойства не вижу. Тем более, что суд (если до того дойдет) будет учитывать не только нарушение прав детей продавца, но и права Ваших детей, которые живут в этой квартире.

С Уважением.

Здравствуйте  Александр!

Согласно п. 8 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 26.03.2014) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» 

. В случае направления средств (части средств)
материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения
лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6
настоящих Правил, представляет:

г) в случае если жилое помещение оформлено не в общую
собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе
первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена
государственная регистрация права собственности на жилое помещение — засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации
порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по
договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого
помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств)
материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую
собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе
первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера
долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом
Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу,
осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого
помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа — в
течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату
стоимости жилого помещения в полном размере;

(пп.
«г» в ред. Постановления Правительства РФ от 27.11.2010 N 937)

д) справку лица, осуществляющего отчуждение жилого
помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа,
заключенному с лицом, получившим сертификат, или с супругом лица, получившего
сертификат, о размерах оставшейся неуплаченной суммы по договору — в случае
если приобретение жилого помещения осуществляется по договору купли-продажи
жилого помещения с рассрочкой платежа.

(пп.
«д» введен Постановлением Правительства РФ от 27.11.20

То есть,  если продавец  использовала материнский капитал при погашении кредита по этой квартире, то она дала письменное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность  ее супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления средств.

По данному вопросу Министерство экономического развития РФ

По отдельным вопросам государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала

2. По вопросу о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием средств МСК.

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 8 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

В силу пункта 2 статьи 37 Кодекса опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно пункту 4 статьи 292 Кодекса отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Учитывая указанные положения действующего законодательства, а также то, что в силу Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Закон N 256-ФЗ) приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) МСК само по себе не ведет к уменьшению имущества несовершеннолетних членов семьи, по мнению Департамента, разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по приобретению жилого помещения не требуется.

3. По вопросу определения долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК.

В соответствии с частью 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, размер доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК, в том числе доли несовершеннолетних детей, должен определяться на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи.

Кроме того, в связи с тем, что при появлении нового совместно проживающего члена семьи (например, при рождении ребенка) он также будет иметь право на долю в таком жилом помещении, в указанном соглашении об определении долей должно быть предусмотрено положение о возможности уменьшения (перераспределения) долей участников общей долевой собственности.

То есть,  жилье с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.При этом разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по приобретению жилого помещения не требуется.

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение Росреестра по отдельным вопросам государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала (далее — МСК), и сообщает.

1. По вопросу о полномочиях органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, по проверке соблюдения положений Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Закон N 256-ФЗ), в части оформления жилого помещения в общую долевую собственность (заявителя и членов его семьи).

Согласно пункту 4 статьи 10 Закона N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

При этом в соответствии с пунктом 8 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. N 862 (далее — Правила), в случае направления средств (части средств) МСК на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, представляет в том числе засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося стороной договора купли-продажи жилого помещения с использованием средств (части средств) МСК, в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств МСК лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, оформить его в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению.

В этой связи следует отметить, что, исходя из положений Закона о регистрации, при осуществлении государственной регистрации государственный регистратор проверяет, в том числе соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.

Вместе с тем указанная проверка проводится государственным регистратором в рамках правовой экспертизы представленных документов и проверки законности сделки до момента внесения записи о государственной регистрации соответствующего права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). При этом проверка соблюдения участниками сделки обязательств, являющихся следствием совершения указанной сделки, после внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права в компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не входит.

С учетом изложенного, проверка соблюдения заявителем пункта 8 Правил может быть осуществлена государственным регистратором только в случае, если жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК, оформляется в общую собственность первоначально при представлении на государственную регистрацию документа (сертификата), подтверждающего, что приобретение данного жилого помещения произошло с использованием указанных средств.

То есть если продавец не оформил сразу жилье в общедолевую собственность, то  проверка соблюдения участниками сделки обязательств, являющихся следствием совершения указанной сделки, после внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права в компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не входит.

ОДнако, если продавец не выполнил свои обязательства, то Сделка по отчуждению такого жилья может быть признана недействительной, что подтверждается судебной практикой.

Апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 29.01.2014 N 33-186/2014 Иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, аннулировании записи в ЕГРП, признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворен правомерно, поскольку ответчик, не оформив с несовершеннолетними детьми в общую долевую собственность земельный участок и жилой дом и не выполнив заверенные нотариально обязательства о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, произвел отчуждение указанного имущества по оспариваемому договору.

Практика Верховного Суда РФ: обзор за III квартал 2013 г.
Если оплата по сделке купли-продажи жилья произведена за счет материнского капитала, то при применении последствий ее недействительности деньги возвращаются пенсионному органу, который перечислил их продавцу. 

Согласно ст. 173.1 ГК РФ  

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

base.garant.ru/10164072/9/#ixzz2yIjx4zLN

В силу ст. 168 ГК РФ

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

То есть, сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц ( детей), ничтожна.

Согласно ст.181 ГК РФ

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

То есть, когда узнают о нарушении  прав, то срок исковой давности начнет течь  -10 лет.

В силу п2 чт. 167 ГК РФ

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким  образом, сейчас  Вам следует расторгнуть договор либо продать жилье. 

Смогу
оказать услугу по составлению заявления, а также
проконсультировать по успешному решению вопроса.
C уважением Ф. Тамара