Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

392 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
392 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Долгосрочная аренда нежилых помещений

Мы , ООО " А " заключили договор долгосрочной аренды на 5 лет с ООО " Б ". По обычной глупости гос.регистрация Договора не была произведена во время, а точнее, об этом вспомнили сейчас спустя три года! В это время также было заключено два дополнительных соглашения, которые тоже требуют госрегистрацию. Оплата производилась исправно, налоги т.д.

Является ли это поводом для отказа в госрегистрации и какие санкции нас могут ожидать? а если можно зарегистрировать, будет ли являться это началом срока действия договора или это будет просто моментом констатации факта о "легитимности" Договора, то есть доказательство о заключении, но срок действия его будет соответствовать сроку, зафиксированного в заключенном между сторонами договоре три года назад? больше всего интересуют налоговики ведь Мы соответственно, относили в расход какой-то процент от суммы налогов с момента действия договора!

01 Апреля 2014, 11:52, вопрос №413396 Фируз, г. Москва

Уточнение клиента

Юристы, о главном очень мало написано! Могут ли Налоговики не зачесть расходы в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль???? это главное! будьте добры дайте свои комментария по этому поводу. Это наверное больше к юристам , кто практикует в налоговом законодетельстве.

01 Апреля 2014, 16:13

Фируз оставил отзыв о сайте — показать

800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (13)

  • Юрист - Петров Владимир

    а если можно зарегистрировать, будет ли являться это началом срока действия договора или это будет просто моментом констатации факта о «легитимности» Договора

    ВАС РФ в инф. письме от 25 февраля 2014 г. N 165 определил, что нельзя признать незарегистрированный договор незаключенным на основании отсутствия регистрации, если все его существенные условия согласованы и он исполнялся сторонами.

    По остальным вопросам ответить не возьмусь (на практике не сталкивался)

    01 Апреля 2014, 12:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Петин Дмитрий

    Добрый день.

    Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. (ст. 651 ГК РФ)

    Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

    01 Апреля 2014, 12:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Чаплыгин Алексей
    Чаплыгин Алексей, Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    Является ли это поводом для отказа в госрегистрации и какие санкции нас могут ожидать?-не понятно что вы имеете в виду под поводом.В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
    право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
    с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
    документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
    акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
    лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
    лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
    правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
    правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
    не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
    имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

    а если можно зарегистрировать, будет ли являться это началом срока действия договора или это будет просто моментом констатации факта о «легитимности» Договора, то есть доказательство о заключении, но срок действия его будет соответствовать сроку, зафиксированного в заключенном между сторонами договоре три года назад?-право аренды на недвижимость возникает с момента регистрации, то есть срок, и.т.д. буду течь с момента госрегистрации.

    интересуют налоговики ведь Мы соответственно, относили в расход какой-то процент от суммы налогов с момента действия договора!позиция налоговой -не принимать расходы, но позиция судо, иная-(Постановления ФАС Московского округа от 25.02.2005 N КА-А41/850-05, Дальневосточного округа от 14.02.2007 N Ф03-А59/06-2/5389, Северо-Западного округа от 09.06.2007 N А56-38876/2006, Уральского округа от 25.01.2007 N Ф09-12242/06-С2.

    01 Апреля 2014, 12:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия

    здравствуйте, Фируз!

    согласно ст 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

    то, что вы не зарегистрировали договор аренды свиедетельствует о том, что договор является незаключенным. если это обнаружан налоговые органы, то вас ждут неблагоприятные последствия.

    вы можете сейчас зарегистрировать договор, никаких санкций за пропуск срока нет, однако и заключенным и будет считаться с момента гос регистрации.

    как вариант, вы можете уговорить арендодателя заключить договор на неопределенный срок, такой договор не подлежит гос регистрации ( инфо письмо ВАС РФ от 16.02.2001 г # 59)

    01 Апреля 2014, 12:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    100%
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Добрый день, Фируз!

    Договор, заключенный между компаниями все равно будет считаться заключенным, это вытекает из следующего:

    ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    НФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО от 25 февраля 2014 г. N 165
    3. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

    Предприниматель Л. предоставил предпринимателю Т. в аренду на пять лет нежилое помещение. Спустя два года после подписания и фактического начала исполнения договора аренды арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении арендатора, мотивируя свое требование тем, что договор не был зарегистрирован.Суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в отсутствие государственной регистрации договор является незаключенным в силу статьи 433 ГК РФ, а между сторонами сложились отношения из неосновательного обогащения в части пользования ответчиком имуществом истца.Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске отказал.Как указал суд апелляционной инстанции, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. 

    Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользованияответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистр

    То есть договор между Вами с юридической точки зрения будет считаться заключенным. 

    Поскольку все налоги, как Вы говорите платили, то опасаться негативных последствий со стороны налоговой не стоит.

    Удачи Вам!

    С Уважением,

    Васильев Дмитрий.

    01 Апреля 2014, 12:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    100%
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Дополнительно хотелось бы привести в качестве обоснования, что суды защищают права арендаторов, договор аренды с которыми не зарегистрирован наравне с арендаторами, зарегистрировавшими договор. Например такой арендатор также имеет право на сохранение договора аренды при смене собственника.

    Практика:

    Уже указанное мной информационное письмо Высшего арбитражного суда:

    4. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.Предприниматель А. обратился в арбитражный суд с иском об освобождении предпринимателем Н. здания склада.Истец указывал, что купил спорное здание, не обремененное чьими-либо правами, у муниципального образования. Право истца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).Ответчик возражал против иска, ссылаясь на заключенный с муниципальным образованием договор долгосрочной аренды склада, который хотя и не прошел государственную регистрацию, но исполнялся сторонами в течение трех лет, и его срок еще не истек. Поэтому, по мнению ответчика, в силу статьи 617 ГК РФ договор продолжает действовать, и он может требовать от истца государственной регистрации сделки на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.Суд иск удовлетворил, указав следующее.Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).Поскольку из материалов дела следовало, что истец в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, при осмотре склада представитель продавца заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), то в отношении него соглашение муниципального образования и ответчика не имеет силы.В другом деле покупатель здания обратился с иском о выселении арендатора, использующего здание на основании долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию.Ответчик возражал против иска, ссылаясь на неправомерное поведение истца, который, приобретая здание, был поставлен продавцом (арендодателем) и ответчиком в известность о наличии незарегистрированного долгосрочного договора аренды.Суд первой инстанции иск удовлетворил, сославшись на то, что согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор считается незаключенным и не может затрагивать права третьего лица — покупателя.Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске о выселении отказал на основании следующего.Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано.

    С Уважением,

    Васильев Дмитрий.


    01 Апреля 2014, 12:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    100%
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Что касается регистрации, то оснований для отказа нет — Вы можете обратиться за регистрацией сейчас и отказать Вам не могут (отношения по аренде то продолжаются).

    С Уважением,

    Васильев Дмитрий.



    01 Апреля 2014, 12:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рязанцев Артём Алексеевич
    Добрый день.
    . Отказа в госрегистрации Договора (если вы пойдете все же его регистрировать нет ст. 20 ФЗ № 122-ФЗ) Отказ в регистрации Допников — основания есть. <U Если вторая сторона не против, то как вариант, можете переделать документы со своим контаргентом переделать Договор аренды со сроком менее года и Допниками о продлении.
    2. согласно ст. 164, 433 ГК правовые последствия сделки наступают только после регистрации., так что регистрации будет моментом заключения договора.
    3. Налоговая формально имеет право не принимать эти выплаты в расход, поскольку договол не заключен. Но если есть положительная судебная практика, то тогда можно посудиться.
    01 Апреля 2014, 12:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    1 Налоговая формально имеет право не принимать эти выплаты в расход, 2. поскольку договол не заключен. 3. Но если есть положительная судебная практика, то тогда можно посудиться.

    1.в чем заключается формальность налоговой?

    2. и еще Договор заключен, но не зарегистрирован.

    3.вы спрашиваете меня?

    01 Апреля 2014, 14:27
  • Юрист - Кочергина Жанна

    В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Таким образом, сделка (заключение договора аренды) нарушает требования гражданского законодательства.

    Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Это означает, что действительность сделки может быть оспорена  по требованию одной из сторон в судебном порядке.

    Несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение административного штрафа на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.

     

     

     

    01 Апреля 2014, 12:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    100%
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Письмо Минфина России от 25.01.2013 № 03-03-06/2/6 (по вопросу налогообложения)

    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения и сообщает следующее.

    В соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.

    Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Пунктом 1 статьи 252 НК РФ определено, что в целях главы 25 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ).

    Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

    Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

    Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

    Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены для целей налогообложения как не соответствующие условиям, установленным статьей 252 НК РФ.

    При этом следует отметить, что пунктом 2 статьи 425 ГК РФ установлено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

    Следовательно, если условиями договора аренды определено, что арендатор получил в пользование арендованное здание до государственной регистрации договора аренды, то арендные платежи по такому договору могут учитываться для целей налогообложения с момента получения здания в пользование.

    То есть необходимо сейчас зарегистрировать договор аренды и тогда для целей налогообложения арендные платежи Вы сможете учитывать с момента получения объекта в пользование по договору аренды.

    С Уважением,

    Васильев Дмитрий.

    01 Апреля 2014, 14:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кочергина Жанна

    Оносительно Вашего уточнения могу сказать, что не существует однозначной позиции.  мнения государственных органов в этом вопросе разделилсиь на прямо противоположные.

    Минфин России например настаивает, что компания не вправе включать в налоговые расходы выплаты по незарегистрированным договорам (Письма от 06.03.2008 N 03-03-06/1/152 и от 07.11.2006 N 03-03-04/1/727). Аналогичное мнение высказывают и налоговые органы в Письмах от 06.07.2011 N 16-12/065620@, от 09.08.2010 N 16-15/083639@, от 18.02.2008 N 20-12/015152.2 и от 22.08.2006 N 20-12/74633.

    При этом суды поддерживают организации, учитывающие в налоговых затратах расходы по сделкам, подлежащим госрегистрации, до их совершения. Так, ФАС Поволжского округа отметил, что НК РФ не связывает включение арендной платы в налоговые расходы с наличием госрегистрации договора аренды (Постановление от 24.09.2009 N А65-26309/2008, оставлено в силе Определением ВАС РФ от 29.01.2010 N ВАС-379/10). В другом деле компания включила в налоговые расходы сумму платежей по лицензионным соглашениям, не прошедшим регистрацию. Суд признал такие действия компании правомерными и отменил доначисление налога на прибыль (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.12.2010 N А53-7659/2010).

     

    01 Апреля 2014, 16:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте ФИруз!

    Согласно
    ч. 2 ст. 609 ГК РФ

    договор аренды
    недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не
    установлено законом.



    . То есть, если Вашдоговор аренды спорного
    земельного участка заключен на 5 лет, то Вы вправе в любой момент до истечения
    указанного срока его зарегистрировать.



    По общему правилу, установленному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 2 ст. 651 ГК РФ содержит специальную норму, в соответствии с которой договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 01.06.2000 N 53 разъяснил, что п. 2 ст. 651 ГК РФ применяется также и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку они представляют собой объект, неразрывно связанный со зданием или сооружением. Следовательно, договор аренды, заключенный на год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (смотрите, например, постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 N 03АП-5419/2010, Второго арбитражного апелляционного суда от 21.08.2008 N 02АП-1690/2007, п. 7 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы по регистрации прав на объекты недвижимости, утвержденного Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 05.09.2008).

    При этом нужно учитывать, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, объект аренды передан пользователю и принят им без замечаний, то считается, что такое соглашение и в отсутствие его государственной регистрации связывает стороны обязательством, которое подлежит исполнению в соответствии с его условиями (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

    В п. 14 Постановления N 73 в новой редакции установлено,

    что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

    — контрагенты согласовали его существенные и иные условия,

    — была соблюдена форма договора,

    — собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;

    — договор исполнялся сторонами.

    В то же время у арендатора по такому договору не возникают права, которые касаются третьих лиц (право преимущественного заключения договора на новый срок, право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя и др.), то есть «вещный эффект» у незарегистрированного договора аренды не возникает.

    То есть, Пленум ВАС РФ фактически приравнивает заключенный, но не прошедший государственную регистрацию договор к зарегистрированному договору.
    В то же время в Проекте указано, что, в силу статьи 308 Гражданского кодекса, права, предоставленные таким договором арендатору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Следовательно, арендатор вправе владеть и пользоваться арендованным имуществом исключительно в рамках заключенного соглашения. Права арендатора, предусмотренные, например, статьями 617 и 621 Гражданского кодекса, не распространяются на арендатора, являющегося стороной по договору, не прошедшему государственную регистрацию, в случае, если такой договор подлежал ей.

    До настоящего времени в судебной практике преобладала позиция, согласно которой договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным (см., к примеру, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, Определения ВАС РФ от 14.01.2013 N ВАС-18014/12 по делу N А56-23970/2011, от 10.01.2013 N ВАС-17497/12 по делу N А55-21048/2011, от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.11.2012 по делу N А82-17754/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.08.2012 по делу N А58-5177/2011, ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2012 N Ф03-2540/2012 по делу N А51-6235/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2012 по делу N А45-17359/2012, ФАС Московского округа от 04.12.2012 по делу N А41-4409/12).

    Однако в ряде случаев арбитражные суды указывали на то, что нарушение по вине арендодателя требования об обязательной регистрации договора аренды, заключенного на срок, превышающий один год, не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек (см., к примеру, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2010 по делу N А01-776/2009).

    Поэтому, отсутствие государственной регистрации данного договора не означает отсутствия обязательственных связей между  Вами и арендодателем, если Вы  исполняли договор.

    Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 разъяснило 

     Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.  Если в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

    То есть, Вы вправе занимать помещение до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. 

    Договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя недвижимого имущества (п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — Закон о госрегистрации). Как указано в п. 9информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, изменение зарегистрированного договора аренды означает изменение зарегистрированного обременения, поэтому соглашение об изменении условий зарегистрированного договора аренды также подлежит обязательной государственной регистрации. В связи с этим формально, по смыслу положений ГК РФ об аренде и общих положений ГК РФ о договорах, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении арендной платы по зарегистрированному договору аренды означает, что соответствующее соглашение считается незаключенным, то есть до государственной регистрации соглашения предусмотренные в нем условия не создают обязательств у сторон договора аренды.

    С другой стороны, как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 N 4905/11. Иными словами, Высший Арбитражный Суд РФ признал, что в случае фактической передачи имущества арендатору до регистрации договора аренды этот договор (во всяком случае, если его условия исполнялись) порождает обязательственные отношения между его сторонами независимо от его государственной регистрации.

    То есть, если указанное в вопросе дополнительное соглашение не было зарегистрировано, однако фактически исполнялось (… арендатор начал уплачивать арендную плату в размере, установленном этим соглашением), арендодатель не вправе требовать от арендатора внесения платы в прежнем (большем) размере, ссылаясь при этом на то обстоятельство, что дополнительное соглашение не зарегистрировано.

     При этом после регистрации договор будет продолжать действовать. 

     С заявлением о государственной регистрации основного и  дополнительного соглашения может обратиться одна из сторон договора (п. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации).


     Исходя из всего вышеизложенного Вы вправе  относить в расход какой-то процент от суммы налогов с момента заключения договора без регистрации!

    Смогу оказать услугу по составлению письменного объяснения с учетом
    рассмотрения таких дел в ФНС, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.
    C уважением Ф. Тамара




    01 Апреля 2014, 18:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Петин Дмитрий

    Могут ли Налоговики не зачесть расходы в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль?

    Могут, и вам придётся отстаивать своё право в суде. Практика положительная для налогоплательщиков имеется.

    Арендные платежи по незарегистрированному договору аренды можно
    учесть при расчете налога на прибыль.

    Например: постановление ФАС Московского округа от 02.02.2011 по делу №
    КА-А40/15635-10

    отнесение на
    затраты фактически понесенных расходов по арендной плате не может быть
    поставлено в зависимость от наличия или отсутствия государственной
    регистрации договоров аренды.

    Определение ВАС РФ от 15.10.2007 № 12342/07 

    ФАС Северо-Западного
    округа от 14.06.2007 по делу № А05-12472/2006-1, от 11.12.2008 по делу №
    А56-55188/2007,

    ФАС Уральского округа от 17.11.2009 по делу №
    Ф09-8972/09-С3.

    налоговое законодательство не связывает отнесение на расходы
    арендных платежей с наличием или отсутствием государственной регистрации
    договора аренды, поскольку подобного условия в Налоговом кодексе нет.


    02 Апреля 2014, 07:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats