Или как ее оформить, чтобы у ребёнка была недвижимость?

Добрый день.

Как лучше поступить в такой ситуации :

В разводе, есть студия купленная в браке, оформленная на б.мужа.

Когда квартира покупалась(ещё в браке) договорились, что это будут для ребёнка и ничего с ней делать не будет.

После развода отношения испортились, даже требовал подписать отказ на эту квартиру.

Просила написать дарственную на сына, сначала согласился, потом отказался.

Максимум наследство оформить.

Сейчас квартира сдаётся и доход с неё получает б.муж.

Как поступить лучше в данной ситуации?

Или как ее оформить, чтобы у ребёнка была недвижимость?

Тк если делить, то у меня как у матери нет сейчас возможности купить квартиру, сами с ребёнком живём в съёмной квартире.