Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

112 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
112 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Гражданское право

Как узаконить помещение в многоквартирном жилом доме, состоящем из 4 квартир, за собственником одной из квартир?

Как узаконить помещение в многоквартирном жилом доме, состоящем из 4 квартир, за собственником одной из квартир?

Все 4 квартиры были приватизированы жильцами в 1996 году. Указанное помещение ранее было общей кухней и общей котельной. Позднее другие собственники квартир обособились, установив в своих квартирах котлы и газовые плиты и на сегодня котлом и газовой плитой в помещении пользуется только собственник квартиры, расположенной рядом с этим помещением. В свою квартиру этот собственник попадает как раз через это помещение. Т. е. теперь данное помещение как кухня и как котельная и как прихожая необходимы только 1 собственнику квартиры. Дополнительно возникает вопрос, является ли данное помещение в соответствии со ст. 36 п.1 ЖК РФ общим имуществом многоквартирного дома? И если нет, как это может нам помочь?

Изготовлен техпаспорт на квартиру с учетом этого помещения. Однако, исполком отказал в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения на основании ст. 29, ст. 36 ЖК РФ.

Право собственности зарегистрировано пока еще только в БТИ в том же 1996 году.

11 Марта 2014, 06:12, вопрос №391181 Владимир, г. Елабуга
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    27%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Владимир, решение исполкома в принципе оспоримо.

    Наиболее эффективный способ действий: обращение с иском в суд о признании права собственности. Основание иска: приобретательская давность — то есть тот факт, что собственник добросовестно и на законном основании пользуется данным помещением более 15 лет.

    11 Марта 2014, 06:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    27%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Немного дополню по поводу иска.

    К нему следует приложить документы БТИ 1996 года. Соседей следует привлечь к делу в качестве  третьих лиц, равно как и муниципалитет. Соседи одновременно засвидетельствуют, что Вы фактически пользуетесь и владеете помещением с 1996 г.

    11 Марта 2014, 06:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард

    Здравствуйте Владимир!

    В соответствии с практикой Верховного суда РФ указано что из п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 1 Закона о ТСЖ следует, что нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме и имеющие самостоятельное значение, не входят в состав общего имущества собственников квартир. То есть данная площадь не является обще домовым имуществом.

    Вы можете попробовать в судебном порядке признать за собой право собственности на данное помещение.

    11 Марта 2014, 07:03
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Полагаю, Ваш ответ не для нашего случая.

    Наше нежилое помещение предназначено для обслуживания жилых помещений в доме (как общая кухня, как общая котельная и др.). Ранее всех, а ныне - одного...

    Согласны? Или я ошибаюсь?

    20 Марта 2014, 23:25
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич
    получен
    гонорар
    27%
    Адвокат, г. Москва
    Общаться в чате

    Ваш иск должен быть основан на данной правовой норме ГК РФ:

     

    Статья 234. Приобретательная давность

     1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

     Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

     2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

     3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

     4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.




    11 Марта 2014, 07:03
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Конечно, очень заманчиво решить такой непростой вопрос одним ходом...

    А как, в частности, быть с тем, что собственнику жилого помещения, который хочет узаконить для себя смежное нежилое помещение, оно принадлежит на праве общей долевой собственности в качестве общего имущества в многоквартирном доме наряду с другими собственниками жилых помещений?

    Как это увязать с п.1 ст.234 ГК?

    20 Марта 2014, 23:34
  • Юрист - Яковлев Борис

    Здравствуйте, Владимир.

    Указанное Вами помещение хоть и не используется другими собственниками, но в силу его изначального предназначения принадлежит на праве общей долевой собственности в качестве общего имущества в многоквартирном доме другим собственникам. 

    Во первых, оно изначально предназначалось для обслуживания более одного помещения в данном доме, (п. 1 ч.1 ст. 36 ЖК РФ), не смотря на то, что коммуникации и иное оборудование прежними жильцами уже не используется, тем не менее, данное помещение может удовлетворять социально-бытовые потребности других собственников (п. 2 ч. 1 ст 36 ЖК)

    1.Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

    1)помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

    2)иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

    В силу ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

    4.По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

    Таким образом, Вам, в соответствии со ст. 44 необходимо на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о реконструкции многоквартирного дома с оформлением права собственности на общее имущество многоквартирного дома на одного из собственников, то есть на Вас. После того, как решение будет принято всеми собственниками жилья в Вашу пользу, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ можно приступать к переустройству и перепланировки жилого помещения. 

    1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

    2.Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

    1)заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

    2)правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

    3)подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

    4)технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

    5)согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

    6)заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

    2.1.Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

    1)правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

    2)технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

    3)заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

    3.Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии счастями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

    4.Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных вчасти 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

    5.Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

    6.Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

    Только после получения документа, подтверждающего принятие решения о переустройстве и (или) перепланировка жилого помещения можно приступать к его переустройству или перепланировке. Основаниями для отказа в выдаче подобного документа могут послужить основания, изложенные в ст. 27 ЖК РФ.

    1.Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

    1)непредставления определенных частью 2 статьи 26настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26настоящего Кодекса возложена на заявителя;

    1.1)поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

    2)представления документов в ненадлежащий орган;

    3)несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

    2.Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

    3.Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

    С Уважением.

    11 Марта 2014, 07:12
    Ответ юриста был полезен? + 4 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Здравствуйте, Борис!

    Спасибо за некоторые ответы!

    С Вашей помощью я примерно определил статус нашего помещения. Он согласуется с п. 2 ч. 1 ст. 36 ЖК, т.к. данное помещение может удовлетворять социально-бытовые потребности других собственников.

    Далее, Вы правильно указали, что в соответствии со ст. 44 необходимо на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о реконструкции многоквартирного дома, в результате чего произойдет уменьшение размера общего имущества в пользу нашего собственника.

    Только почему-то указали п.4 ст.36 вместо п.3 ст.36...

    Но с оформлением права собственности на эту часть общего имущества многоквартирного дома на одного из собственников, вряд ли получится решить на этом этапе.

    Уже очень хорошо, если удастся получить "добро" на общем собрании на переустройство, перепланировку и реконструкцию помещений

    После того, как решение будет принято всеми собственниками жилья в Вашу пользу, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ можно приступать к переустройству и перепланировки жилого помещения.

    С этим тоже согласен, можно приступать к переустройству и перепланировке жилого помещения вместе с реконструкцией (п.2 ст.40)

    21 Марта 2014, 00:16

    Уточнение клиента

    Борис!

    Будьте добры, подскажите, имеет ли значение при голосовании на общем собрании количество собственников одного жилого помещения или все зависит только от количества квадратных метров каждого из жилых помещений?

    Еще раз спасибо Вам!

    21 Марта 2014, 01:09
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    36%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Владимир!

    В соответствии со ст.36 ЖК РФ


    собственникам помещений в многоквартирном доме
    принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не
    являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
    помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки,
    лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,
    подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более
    одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также
    крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
    электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
    доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,
    земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
    благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
    благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном
    участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер
    земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в
    соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о
    градостроительной деятельности.
    Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в
    установленных
    настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
    имуществом в многоквартирном доме.

    Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции


    То есть, помещение, которое ранее было общей кухней и общей котельной является общим имуществом дома и следовательно пользование им осущ. по решению всех собств.

    Согласно п.2 ст.40  и ст. 44 ЖК РФ

    Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных
    настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

     

    Если
    реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без
    присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие
    реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть
    получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.


    То есть,  Собственники жилья вправе распоряжаться указанным пом. по своему усмотрению, в том  числе передать Вам в личное пользование.

     При 


    перепланировке помещ. с присоединением
    части общего имущества (коридора, стены и т.д) собственник пом. -обязан получить согласие собственников дома.


    Согласно ст.25, ст.26,  ЖК РФ 

    перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
    его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
    помещения.


    Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся
    с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного
    самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании
    принятого им решения.


    То есть, для перепланировки  общей площадки
    требуется  согласование с ОМС.


    В силу ст.29 ЖК РФ


    Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка
    жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с
    нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в
    соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.


    Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое
    помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.


    Собственник жилого помещения, которое было самовольно
    переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по
    договорусоциального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее
    состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом,
    осуществляющим согласование.


    На основании решения суда жилое помещение может быть
    сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не
    нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их
    жизни или здоровью.


    Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в
    прежнее состояние в указанный в 
    части 3 настоящей статьи срок в
    установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого
    органа при условии непринятия решения, предусмотренного
    частью 4 настоящей статьи, принимает
    решение:


    1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов
    такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого
    жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с
    возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по
    приведению его в прежнее состояние;


    2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по
    договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на
    собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному
    договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее
    состояние.


    То есть, если Вы самовольно произвели  перепланировку пом, то Вас могут обязать привести такое жилое
    помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены
    органом, осуществляющим согласование.

    Таким
    образом, сейчас Вам следует провести общее собрание и подавать док. в ОМС.

    В случае отказа — Вы сможете решить вопрос в суд. порядке .

    Смогу оказать услугу по  составлению  заявления  и иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса в Чате.
    С уважением Ф. Тамара



    11 Марта 2014, 17:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис

    Добрый день, Владимир.

    Имеет ли значение при голосовании на общем собрании количество собственников одного жилого помещения или все зависит только от количества квадратных метров каждого из жилых помещений?

    В силу п. 3 ст. 36 ЖК РФ

    Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

    Количество квадратных метров зависит при подсчете голосов по иным вопросам общего собрания собственников. Так, если собственник владеет 40 кв. м., то его «за» принято считать за 40 голосов, если 1/2 в квартире 50 метров, то его «против» принято считать 50 / 2 = 25 голосов.

    В Вашем случае Вам необходимо получить согласие ВСЕХ собственников: и тех, которые единолично владеют жилым помещение, и тех, у кого по 1/2 или 1/3 доли в собственности. Так, если на одну квартиру оформлено право собственности на троих (например, по 1/3 доли), то согласие каждого из них Вам необходимо.  

    Вывод: 

    1. проголосовать должны все 100% собственников, таким образом, количество проголосовавших имеет значение;

    2. количество квадратных метров, которыми владеет каждый из собственников учитывается при подсчете голосов, но решающего значения, в данном случае, не имеет (смотреть п. 1).

    С Уважением.

    21 Марта 2014, 07:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    С этим теперь все понятно, СПАСИБО!

    Сейчас надо будет изучать процедуру подготовки и проведения общего собрания...

    21 Марта 2014, 08:08
stats