Лилия, добрый день.
Получила уведомление о намерении выкупа 1/4 моей доли квартиры
Данное уведомление следует рассматривать как предложение Вам о выкупе у Вас принадлежащей 1/4, т.е. можно его рассматривать как оферту заключить договор купли-продажи (см. ст.435 ГК РФ). При этом Вы не обязаны принимать предложение (соглашаться с условиями, содержащимися в ней). Согласно ст.438 ГК РФ
1. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.
Таким образом, ни 10-дневный срок, ни какой-либо еще не является ни незаконным, и незаконным, это не более, чем желание направившего Вам уведомление лица, при этом Вы и не обязаны и отвечать на данное уведомление.
Каков алгоритм действий?
Если Вы согласны продать долю, но по другой цене, то можете направить свою оферту( предложение, письмо), и в ней же указать о своем несогласии с полученной офертой.
Как правильно рассчитать стоимость доли?
Нет таких правил. Цена устанавливается по соглашению между сторонами (ст.421 ГК РФ), как договоритесь, так и будет. Никак не договоритесь — никак не будет. Вы не обязаны продавать свое имущество. (ст.209 ГК РФ).
Как правильно рассчитать стоимость доли? Предполагаю, что 1/4 от рыночной стоимости в донном случае «не работает»
значение это будет иметь только в том случае, если дело дойдет о рассмотрении требований о принудительном выкупе у Вас 1/4 в суде. Стоимость будет определяться рыночная и экспертным путем. Примерно же «прикидывать», какую стоимость может определить суд, исходя из представленной Вами информации, невозможно.
Действительно в ряде случаев эксперты применяют понижающий коэффициент (коэффициент низкой ликвидности), но и такой подход в последнее время в судебной практике не работает, поскольку противоречит справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. Например, в Определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17.10.2022 N 88-22024/2022
Как верно указано судом апелляционной инстанции, при таком определении стоимости выкупаемой доли, судом первой инстанции неправомерно не учтено то обстоятельство, что спорная доля в квартире выкупается В.В., как владельцем оставшихся 38/50 доли в этой же квартире, в связи с чем он становится собственником всей квартиры. Таким образом, приобретение им доли увеличит стоимость его имущества не на 256 300 руб., определенных с понижающим коэффициентом, а на стоимость доли, определенную арифметически, путем деления рыночной стоимости всей квартиры на размер доли. При этом В.М. утрачивает право собственности на принадлежавшую ей долю, поэтому фактическое применение коэффициента низкой ликвидности (определение рыночной стоимости 12/50 доли в квартире) необоснованно, оно противоречит принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
Принудительный выкуп возможен только по правилам п. 4 ст. 252 ГК РФ только в отношении малозначительной доли.
Так, согласно абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ
Т.е. для принудительного выкупа должны быть соблюдены одновременно следующие условия:
— доля является незначительной;
— доля не может быть выделена;
— собственник доли не имеет интереса в ее использовании.
В Вашем случае размер доли составляет 1/4. Такая доля не может быть признана незначительной, в связи с чем ее принудительный выкуп (без Вашего на то согласия) невозможен.
Однако, если Вы не заинтересованы в использовании данной доли, но не согласны продать ее по предложенной цене, в ответе на предложение о выкупе доли вы можете указать свою цену продажи, по которой согласны будете продать свою долю.
В любом случае продажа Вашей доли возможна только на согласованных с Вами как собственником условиях.
Если же Вы самостоятельно будете инициировать продажу своей доли, то в порядке ст. 250 ГК РФ должны будете сначала предложить ее выкупить остальным сособственникам квартиры. В уведомлении о продаже доли надо будет указать цену, за которую Вы согласны продать долю.
Уведомление может быть направлено сособственникам любым способом (нарочно под роспись, по эл.почте, по почте заказным или ценным письмом).
Если состбственники откажутся от выкупа доли по предложенной цене или проигнорируют уведомление, то Вы сможете продать свою долю третьему лицу не ранее, чем через 30 дней после уведомления сособственников и по цене, указанному в предложении. Это следует из п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Если собственник доли продаст свою долю третьему лицу без соблюдения преимущественного права покупки доли сособственниками, возможны последствия, предусмотренные п. 3 ст. 250 ГК РФ:
По налогообложению дохода от продажи 1/4 доли в квартире:
Если доля перешла к собственнику в порядке наследования, минимальный срок владения в целях освобождения от налогообложения дохода от продажи такой доли составляет 3 года.
Обоснование:
В соответствии с п. 2 ст. 217.1 НК РФ
Согласно подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ