Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно рассчитать стоимость доли?
Здравствуйте! Получила уведомление о намерении выкупа 1/4 моей доли квартиры (11кв.м.). В письме указали срок рассмотрения уведомления 10 дней. Насколько это правомочно? Предложенная сумма сильно занижена. Каков алгоритм действий? Одним письмом дать ответ на полученное уведомление с несогласием по предложенной стоимости?
Другим письмом направить встречное уведомление о продаже 1/4 доли? Или возможно всë объеденить в одном письме? Как правильно рассчитать стоимость доли? Предполагаю, что 1/4 от рыночной стоимости в донном случае "не работает". С уважением, Лилия
Если в Ваш адрес поступило предложение (оферта) на выкуп Вашей доли в праве собственности на квартиру, Вы имеете право отказаться от данного предложения, направив соответствующий отказ инициатору уведомления.
Если же Вы сами соберетесь продавать свою долю, то в соответствии со ст. 250 ГК РФ обязаны будете сначала предложить купить долю остальным сособственникам квартиры, т.к. у них есть преимущественное право выкупа доли.
Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Здравствуйте! Вы пишите, что
В письме указали срок рассмотрения уведомления 10 дней. Насколько это правомочно?
Вы имеете право отказаться от предложенного, направив уведомление с несогласием с предложенной суммой.
Вы как собственник имущества в силу ст. 209 ГК РФ имеете право по своему усмотрению распоряжаться своей собственностью.
Согласно ст. 209 ГК РФ
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Можете выложить обезличенную форму уведомления о намерении выкупа 1/4 моей доли квартиры (11кв.м.)
Кроме этого, Вашу долю (1/4) в судебном порядке вряд ли можно признать незначительной долей, поскольку исходя из судебной практики эта доля должна быть менее 1/4 доли, для выплаты компенсации за долю.
А также согласно п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).
при этом
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Соответственно такую долю признать в судебном порядке незначительной оснований нет, поэтому и принудительный выкуп в судебном порядке не представляется возможным, поэтому принудительно выкупать Вашу долю нет оснований у других долевых собственников.
Согласно ч. 4 ст. 252 ГК РФ
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Для целей налогооблажения срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения определяется с даты государственной регистрации на него права долевой собственности. При этом дата перехода доли в таком имуществе в собственность одного из участников долевой собственности от других участников в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, не изменяет описанный порядок
Таким образом, необходимо именно понимать, когда именно возникло Ваше право собственности на долю, поскольку( и если ) ранее Вы не являлись участником долевой собственности в указанной квартире.
Так согласно ч. 3 ст. 217.1 НК РФ
В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
Если срок 3 года прошел, то платить налог при продаже доли не нужно.
Добрый день.
Как указано в статье 209 ГК РФ
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9bc79ae09d078798e7a4ee4647ac9ea495da9fa0/
Вы по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего Вам имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Поэтому если Вы не согласны с условиями Вы можете просто отказать либо указать ту стоимость которую считаете нужной.
На основании подпункта 1 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса
минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который получено налогоплательщиком в порядке наследования, составляет три года.
Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Лилия, добрый день.
Получила уведомление о намерении выкупа 1/4 моей доли квартиры
Данное уведомление следует рассматривать как предложение Вам о выкупе у Вас принадлежащей 1/4, т.е. можно его рассматривать как оферту заключить договор купли-продажи (см. ст.435 ГК РФ). При этом Вы не обязаны принимать предложение (соглашаться с условиями, содержащимися в ней). Согласно ст.438 ГК РФ
1. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.
Таким образом, ни 10-дневный срок, ни какой-либо еще не является ни незаконным, и незаконным, это не более, чем желание направившего Вам уведомление лица, при этом Вы и не обязаны и отвечать на данное уведомление.
Каков алгоритм действий?
Если Вы согласны продать долю, но по другой цене, то можете направить свою оферту( предложение, письмо), и в ней же указать о своем несогласии с полученной офертой.
Как правильно рассчитать стоимость доли?
Нет таких правил. Цена устанавливается по соглашению между сторонами (ст.421 ГК РФ), как договоритесь, так и будет. Никак не договоритесь — никак не будет. Вы не обязаны продавать свое имущество. (ст.209 ГК РФ).
Как правильно рассчитать стоимость доли? Предполагаю, что 1/4 от рыночной стоимости в донном случае «не работает»
значение это будет иметь только в том случае, если дело дойдет о рассмотрении требований о принудительном выкупе у Вас 1/4 в суде. Стоимость будет определяться рыночная и экспертным путем. Примерно же «прикидывать», какую стоимость может определить суд, исходя из представленной Вами информации, невозможно.
Действительно в ряде случаев эксперты применяют понижающий коэффициент (коэффициент низкой ликвидности), но и такой подход в последнее время в судебной практике не работает, поскольку противоречит справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. Например, в Определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17.10.2022 N 88-22024/2022
Как верно указано судом апелляционной инстанции, при таком определении стоимости выкупаемой доли, судом первой инстанции неправомерно не учтено то обстоятельство, что спорная доля в квартире выкупается В.В., как владельцем оставшихся 38/50 доли в этой же квартире, в связи с чем он становится собственником всей квартиры. Таким образом, приобретение им доли увеличит стоимость его имущества не на 256 300 руб., определенных с понижающим коэффициентом, а на стоимость доли, определенную арифметически, путем деления рыночной стоимости всей квартиры на размер доли. При этом В.М. утрачивает право собственности на принадлежавшую ей долю, поэтому фактическое применение коэффициента низкой ликвидности (определение рыночной стоимости 12/50 доли в квартире) необоснованно, оно противоречит принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
Дополнительный вопрос. При продаже 1/4 доли нужно ли платить нагог? 1/4 перешла в собственность в результате наследования по закону в связи с тем, что наследник является пенсионером
Лилия, в рамках заданных вопросов ответы Вам даны, данный дополнительный вопрос является отдельным, и он не содержит всего необходимого для ответа.
Если Вам нужна комплексная консультация по ситуации, то Вы можете обратиться в чат индивидуально.
Принудительный выкуп возможен только по правилам п. 4 ст. 252 ГК РФ только в отношении малозначительной доли.
Так, согласно абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ
Т.е. для принудительного выкупа должны быть соблюдены одновременно следующие условия:
— доля является незначительной;
— доля не может быть выделена;
— собственник доли не имеет интереса в ее использовании.
В Вашем случае размер доли составляет 1/4. Такая доля не может быть признана незначительной, в связи с чем ее принудительный выкуп (без Вашего на то согласия) невозможен.
Однако, если Вы не заинтересованы в использовании данной доли, но не согласны продать ее по предложенной цене, в ответе на предложение о выкупе доли вы можете указать свою цену продажи, по которой согласны будете продать свою долю.
В любом случае продажа Вашей доли возможна только на согласованных с Вами как собственником условиях.
Если же Вы самостоятельно будете инициировать продажу своей доли, то в порядке ст. 250 ГК РФ должны будете сначала предложить ее выкупить остальным сособственникам квартиры. В уведомлении о продаже доли надо будет указать цену, за которую Вы согласны продать долю.
Уведомление может быть направлено сособственникам любым способом (нарочно под роспись, по эл.почте, по почте заказным или ценным письмом).
Если состбственники откажутся от выкупа доли по предложенной цене или проигнорируют уведомление, то Вы сможете продать свою долю третьему лицу не ранее, чем через 30 дней после уведомления сособственников и по цене, указанному в предложении. Это следует из п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Если собственник доли продаст свою долю третьему лицу без соблюдения преимущественного права покупки доли сособственниками, возможны последствия, предусмотренные п. 3 ст. 250 ГК РФ:
По налогообложению дохода от продажи 1/4 доли в квартире:
Если доля перешла к собственнику в порядке наследования, минимальный срок владения в целях освобождения от налогообложения дохода от продажи такой доли составляет 3 года.
Обоснование:
В соответствии с п. 2 ст. 217.1 НК РФ
Согласно подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ