Могу ли я для удобства продажи через ипотеку не выделять доли детям, а выделить в новом доме

Здравствуйте, подскажите пожалуйста. В 2014 году на материнский капитал провели ремонт и реконструкцию дома. до сих пор не выделяли доли на троих детей.. Сейчас переезжаем в другой город и продаём дом. Могу ли я для удобства продажи через ипотеку не выделять доли детям, а выделить в новом доме. Если будет совершена сделка купли продажи только с собственником. Так как людям могут не одобрить ипотеку. Как будет правильно сделать? Можно ли в опеке написать расписку, что я обязуюсь выделить доли в новом доме по квадратам указанным опекой.