Добрый день.с мужем разводимся в браке преобрели квартиру за счёт мат.капитала с ипотекой. Доли разделены на 4 части(двое детей).после развода муд может подарить или переписать свою долю одному из детей. Какие сложности возникнут?
Здравствуйте. В том случае, если обязанность по выделению долей Вашим детям и супругу осуществлена, то супруг как собственник доли вправе распоряжаться ей, в том числе, он может подарить по договору дарения долю одному из детей. Я не усматриваю сложностей, которые могут возникнуть.
Для оформления договора дарения Вам потребуется паспорта дарителя и свидетельство о рождении одаряемого, свидетельство о праве собственности и непосредственно договор дарения.
Договор дарения заключается в простой письменной форме. Сам договор дарения не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Регистрируется лишь право перехода собственности.
Обращаю Ваше внимание, что одаряемый при этом, освобождается от обязанности по уплате НДФЛ
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Договор ипотечного кредитования закрыт? Если да, то проблем не возникнет.
Добрый день. Алена, отвечу на ваш вопрос по порядку.
после развода муж может подарить или переписать свою долю одному из детей. Какие сложности возникнут?
Как я понимаю, обременение в виде ипотеки на квартиру было снято.
Если нет, то для отчуждения заложенного недвижимого имущества необходимо получить согласие банка-залогодержателя в силу п.1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
А иных препятствий для дарения доли в квартире нет, но есть определенные нюансы.
Продолжу свой ответ ниже.
Во-первых: сделка по отчуждению доли в недвижимом имуществе требует обязательного нотариального удостоверения в силу п.1.1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
В ином случае договор дарения будет ничтожным.
Во-вторых: одаряемый освобожден от уплаты налога с полученного дохода в виде доли в недвижимом имуществе, поскольку даритель и одаряемый являются близкими родственниками, что в соответствии с п.18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ является основанием для освобождения от уплаты налога.
В-третьих: есть риски оспаривания сделки в рамках процедуры банкротства.
Если у Вас остались вопросы, то вы можете их мне задать, в том числе обратившись ко мне в чат.
Если доли в квартире, купленной с использованием средств мат.капитала, уже выделены всем членам семьи, как того требует ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256 от 29.12.2006 г., и доли зарегистрированы за всеми членами семьи в ЕГРН, то отец вправе уже по своему усмотрению распорядиться своей долей, в т.ч. может подарить свою долю детям или одному из них.
В случае дарения доли обоим детям, на стороне одаряемых будут указываться оба ребенка.
Если они являются несовершеннолетними в возрасте до 14 лет, то от имени детей будет действовать их мать как законный представитель, в т.ч. расписываться за своих детей.
В соответствии с п. 1 ст. 28 ГК РФ
За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
Если детям от 14 до 18 лет, то в договоре такой несовершеннолетний расписывается самостоятельно, но с согласия законного представителя в лице матери, которая также ставит свою подпись под подписью ребенка.
Так, согласно п. 1 ст. 26 ГК РФ
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
В этом случае, если отец будет дарить свою долю обоим детям, его 1/4 доля в праве будет распределена между детьми (одаряемыми) в пропорции, указанной в договоре (например, поровну каждому ребенку).
Возможно также заключение договора дарения, по которому одаряемым будет являться только один ребенок (на усмотрение дарителя).
Кроме того, следует помнить, что если потребуется последующая продажа такой квартиры в будущем до момента достижения детьми возраста 18 лет, на сделку по продаже квартиры с детскими долями надо будет получить предварительное письменное согласие от органа опеки в соответствии со ст. 37 ГК РФ.
Орган опеки дает согласие на сделку по отчуждению имущества несовершеннолетнего в случае, если в результате такой сделки имущественное и жилищное положение несовершеннолетних собственников улучшится или, хотя бы не ухудшится.
Для этого в орган опеки надо будет предоставить на выбор выписки из ЕГРН о праве собственности детей на иные жилые помещения, по своим характеристикам не хуже отчуждаемых, или предварительный договор о покупке иного жилья, покупателями которого будут, в т.ч., дети, с оформлением на них долей в праве собственности на такое жилое помещение, и чтобы данное жилое помещение и доли детей в нем были не менее отчуждаемых с последующим предоставлением выписок из ЕГРН.
Т.к. объектом договора дарения будет доля в праве собственности на квартиру, такой договор будет считаться заключенным с даты его нотариального удостоверения, т.к. ст. 42 ФЗ № 218 «О гос.регистрации недвижимости» обязывает обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей.
Алена, в таком случае жилое помещение является предметом залога- п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и для осуществления дарения доли, требуется согласие банка- залогодержателя.