Можно ли к коммунальной квартире, где все жилые комнаты принадлежат лицам на единоличном праве собственности, применить ст. 252 ГК РФ при попытке раздела квартиры собственником комнат(ы) ?
Добрый день,
в коммунальной квартире следующие режимы собственности
— право собственности собственников комнат
— общая долевая собственность на общее имущество в коммунальной квартире (помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты) (ч.1 ст. 41 Жилищного кодекса)
При этом, в соответствии с ч.2 данной статьи
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 42 ЖК РФ
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
В соответствии с ч. 8 ст. 5 ЖК РФ
в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.
Соответственно, ст. 252 ГК может применяться в части, не противоречащей Жилищному кодексу или с учетом положений Жилищного кодекса.
Здравствуйте уважаемый Владимир!
В данном случае, в целом согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, т.е. общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире является, как правило, кухня, санузлы, коридоры, кладовки (вне пределов самой комнаты) и т.п.
То есть все граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию вышеуказанными помещениями и оборудованием, установленным в них.
В этой связи, действующее Гражданское законодательство РФ предусматривает два вида общей собственности:
1) общую совместную; 2) общую долевую собственность.
В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности.
Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее. В то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников.
При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности, предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.
Кроме того доли непосредственно в коммунальной квартире и жилые комнаты могут принадлежать лицам на праве единоличной собственности.
Таким образом, регулирование нормы ст. 252 ГК РФ возможно применять в той части, которя прямо не противоречит действующему жилищному законодательству РФ.
Всего доброго Вам!
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Основывваясь на п. 3 указанной статьи ГК РФ естественно, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела имущества или выделе доли одного из них участник вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества в натуре. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими сособственниками.
Однако несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией и выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия данного собственника.
Если же доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Олнако с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
В это связи, принудительный выкуп доли в ком.квартиире возможен, только через суд, если признать ее малозначительной (комнаты).
Доброго времени суток, Владимир!
Согласно пункту 3 статьи 42 Жилищного Кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности в коммунальной квартире переходит судьбе квартиры. То есть, если приобретаете квартиру, то приобретаете и соответствующую долю. Поскольку комната является сама по себе видом жилого помещения в понимании статьи 16 Жилищного Кодекса Российской Федерации и находится в единоличной собственности, то и положения статьи 252 Гражданского Кодекса Российской Федерации в данном случае не применимы.
С уважением,
Артем Гагикович!
Да, допустил опечатку. Следует указанное из той логики, что имущество либо в единоличной собственности, либо в долевой, а статьи 252 ГК РФ регулирует положения по долевой собственности, но не единоличной, каким является право на комнату, как обозначено в вопросе и как следует из закона.
Также дополнительно можно обратиться к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996
«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»