Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возможно ли взыскать недополученный доход, заявленный в презентации?
В ноябре 2021 года одна дама, именующая себя экспертом по недвижимости, предложила вложиться в проект по приобретению земельного участка, его последующему межеванию и улучшению и и продаже с прибылью. Презентация её предложения - прилагается. Участок собирались купить за 23 млн + еще почти на 3 млн расходов, а продать за 38,6 млн
В том же месяце был заключен агентский договор с ней в статусе ИП, по которому она приняла на себя обязательства приобрести участок, сопроводить его межевание, улучшения и поиск покупателей.
В итоге был приобретён земельный участок, в котором у меня доля 5/100.
За прошедшее время с участком толком ничего не сделано, отчёта агента не было ни разу. Участок только куплен за 23 млн и собственно на этом всё. На мои два запроса в июле и сентябре 2022 года предоставить агентский отчёт ответа не поступило. Также я требовал исполнять свои обязанности (межевание, работы по улучшениям, поиск покупателей).
Таким образом, часть сумм остаётся неосовенной. Вопрос: как и что возможно взыскать с агента в данном ситуации? Возможно ли взыскать неизрасходованные деньги? Возможно ли взыскать расходы на покупку земельного участка? Возможно ли взыскать недополученный доход, заявленный в презентации?
- Инвестпрезентация.pdf
Здравствуйте
Тут важно посмотреть именно сам агентский договор, не презентацию.
Дело в том, что все обязанности агента- как раз вопрос договора- и стоимость его услуг тоже.
Согласно ст 1008 гк в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.
Второй момент — участок приобретен- значит какие то услуги она оказала- какую то часть ей придется оплатить, если в договоре это не выделено- дело скорее всего дойдет до оценки размера таких услуг и снижения вознаграждения, так как оно наверняка указано- как именно за исполнение всего поручения, а не только покупки.
Здравствуйте.
Презентация никакого значения не имеет. Важно что именно указано в агентском договоре (ст. 1005 ГК РФ), какие обязательства взял на себя агент и какую ответственность и за что он будет нести.
Поэтому есть смысл приложить этот договор и определиться, какие обязательства сторон в нем зафиксированы. Пока все это выглядит как попытка привлечь чужие средства для каких-то своих целей без четко прописанных обязательств.
На чье имя приобретен участок, вот один из самых важных вопросов. Есть опасение, что на имя этой дамы, а доли «участников» определены умозрительно и не имеют подтверждения в ЕГРН.
Ну собственно, какой-то обязанности продать данный объект в течение какого-то определенного срока, ответственность за ненахождение покупателя я в договоре не вижу. Да, оосуществлять поиск обязан, однако отчет агента как я вижу из п.3.1.4 например, направляется Инвестору (Принципалу) только после того как все обязанности будут выполнены. Каких-то промежуточных актов-отчетов договор не предусматривает. А вознаграждение зависит только от окончательных результатов — т.е. продажи объекта, как видно из договора.
Добрый вечер.
Возможно ли взыскать расходы на покупку земельного участка? Возможно ли взыскать недополученный доход, заявленный в презентации?
Боюсь Вас огорчить, но нет.
В данном случае, с учетом требований ст. 1005 ГК РФ, Вам следует отталкиваться от условий агентского договора, ввиду того, что обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны юридические и иные действия.
Перечень данных действий оговорен в п. 1.1 и 1.1.1. — 1.1.5 Вашего договора.
В их числе называются действия направленные на поиск объекта недвижимости совершению с ним определенных действий, связанных с подготовкой к формированию самостоятельных земельных участков и поиску покупателей.
При этом из общих условий договора не следует, что агент принял на себя обязательство продать земельные участки.
Земельный участок был приобретен и если он отвечает характеристикам, указанным в п. 1.2 Договора — то данное условие агент выполнил.
Каких-то иных обязательств, предполагающих Ваше обогащение из агентского договора не усматривается.
И в этой связи, даже несмотря на то, что часть действий, оговоренных в п. 1.1.1. — 1.1.5 Вашего договора агентом не исполнено — тут не усматривается причинной связи между бездействием агента и неполученным доходом от предполагаемой продажи земельных участков.
Поскольку речь идет об упущенной выгоде, то ее взыскание подчиняется общим требованием взыскания убытков, закрепленных в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
12. По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
и Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7
«О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»
5. По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Таким образом, Вы должны доказать:
— наличие бездействия агента
— наличие причиненных Вам убытков в виде упущенной выгоды
— наличие причинно-следственной связи между убытками и бездействием агента.
Поскольку в агентском договоре нет ни слова о том, что агент берет на себя обязательства по продаже участка — то вероятность взыскания упущенной выгоды тут ничтожна мала (если не равна нулю).
Также, основываясь на складывающейся судебной практике, следует, что по такого рода требованиям также доказыванию подлежат предпринятые Вами меры сделанные с целью ее получения.
Так в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2023 N 308-ЭС22-17045 по делу N А63-6499/2021
отмечалось, что
возмещение убытков как мера ответственности носит компенсационный характер и направлено на восстановление имущественного положения потерпевшего лица. Убытки в форме упущенной выгоды подлежат возмещению, если соответствующий доход мог быть извлечен в обычных условиях оборота, либо при совершении предпринятых мер и приготовлений, но возможность его получения была утрачена вследствие неправомерных действий ответчика.
При этом истец должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.
Только при указанной совокупности доказательств можно вести речь о каких-то перспективах взыскания указанной категории убытков.
у вас действительно стоит много действий- но даже межевание не проведено?
Потому что поиск покупателей дело долгое и часто от продавца не зависит, а вот межевание можно провести без проблем.
Поэтому в 1.1.1-1.1.3 проблемы не вижу.
Может быть проблема с п. 1.1.4 и 1.1.5 — нет покупателей — а значит и перечислять нечего.
п. 2.1.3- как раз про запрос информации о покупателях — это надо сделать.
Но самое главное другое- п. 2.2.1. — награда агента- 5%- но за что? за организацию купли продажи- она вам это сделала.
Ничего тут не сказано о награде именно за межевание, поиск и продажу дальше. При подписании договора я так понимаю вы ей эти деньги и заплатили.
И тут есть противоречие с 4.1 — награда агента уже 20%, но именно от прибыли, в случае продаж.
И по 4.2 — оно выплачивается уже после исполнения всего поручения.
То есть пока свои 5% она отработала и больше вы ей ничего не должны, но и она выходит именно по деньгам- ничего тоже не должна.
смотря сколько вы ей платили
свои 5%- она отработала
если платили что то сверху- надо смотреть за что, пока что это может быть неосновательным обогащением по ст 1102 гк
расходы на покупку как вы можете взыскать? она участок вам купила- он ваш — этот момент исполнен
недополученный доход — забудьте.
Во первых — нет сроков реализации всего этого в договоре. Есть п. 7.1- до исполнения обязательств- хоть 10 лет они могут как то исполняться, еле еле… а могут и нет — ведь нет предельной даты.
Во вторых — проблема в том, что тогда скорее надо в рамках ст 15 гк доказывать убытки именно, но это вряд ли вы тут докажите. Упущенную выгоду тоже можно требовать- только доказать это очень сложно, особенно в деньгах.
Третье — почему не поступить проще и не закончить этот проект уже без нее? Расторгнуть договор — а имущество уже ваше.