Если собственник квартиры (отец) хочет оформить завещание на несовершеннолетнего сына, какие минусы данной сделки могут ожидать в будущем сына?

Квартиру до 18 лет не продать без согласия опеки. Если отец умрет и сын еще будет несовершеннолетним.  После 18 лет сын свободно квартирой сможет  распоряжаться. 

Здравствуйте, минусом может быть что в случае наличия долгов наследодателя они так же перейдут к наследнику. 

Добрый день! Минусы: как только несовершеннолетний станет собственником квартиры, его законным представителям — родителям придётся платить ежегодный налог на квартиру, ежемесячно оплачивать коммунальные платежи. А после 18 лет эти платежи будет совершать сам гражданин.

До наступления 18лет продать квартиру будет сложно.

По наследству, вместе с квартирой, наследнику перейдут долги наследодателя (оплачивать их надо будет только в пределых стоимости перешедшего по наследству имущества)

Плюсы: В 18 лет можно продать квартиру и получить деньги. 

Я бы ещё добавила к вышесказанному размер налога. При наследовании придётся заплатить 0.3 от стоимости имущества (но не более 100 тыс. р), при оформлении дарственной налоговой базы нет.