За год до нашего брака муж оформил ипотеку на апартаменты. У мужа брак третий, двое детей от предыдущего. Я сейчас в положении. Хотим переоформить апартаменты на меня, ипотеки платить осталось 20% от общей суммы. Как правильно переоформить и что нужно сделать, чтобы в случае, если с мужем что то случится, это жилье не могли унаследовать его дети от прошлых браков?
Добрый день!
Не относится к совместной собственности, в частности, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, если иное не установлено брачным договором. Вы можете заключить брачный договор установив апартаменты Вашим имуществом.
Статья 42 СК РФ. Содержание брачного договора
1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Хотим переоформить апартаменты на меня, ипотеки платить осталось 20% от общей суммы.
Здравствуйте.
На мой взгляд, есть смысл пойти по пути перекредитования, но уже на Ваше имя. Учитывая, что указанное имущество является единоличной собственностью супруга, а денежные средства, которые платились в процессе погашения кредита были совместной собственностью, потребуется сначала заключить брачный договор (ст. 40-42 СК РФ), согласно которому имущество и денежные средства каждого супруга являются его единоличной собственностью. После заключения брачного договора можно будет заключить договор купли-продажи апартаментов от Вашего супруга к Вам с оформлением кредита на оставшуюся часть на Вас. В этом случае апартаменты полностью перейдут в Вашу собственность.
Однако Вы должны понимать, что наличие такого брачного договора может сыграть нехорошую роль в будущем ввиду того, что совместной собственности у вас уже не будет, только единоличная.
В принципе нетрудно будет в соответствии с положениям ст. 43 СК РФ расторгнуть его в будущем, но это все равно может внести определенную сложность в имущественные отношения супругов.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
Второй путь — полное погашение кредита в целях освобождения апартаментов из под обрменения и после этого оформление договора дарения от Вашего супруга Вам. Но это вариант работает только в случае, если у вас есть возможность погасить остаток кредита без привлечения других кредитных средств.
Добрый день!
В связи с тем, что квартира находится в залоге у Банка, имеются ограничения по совершению регистрационных действий.
В данном случае при не снятом обременении совершить регистрационные действия по переходу права собственности без согласия кредитора не получится.
Самый простой вариант погасить остаток по кредиту, после чего между Вами будет заключен договор дарения, который предусмотрен ст. 572 Гражданского кодекса РФ
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/e92736ea135e1b4b4f24d328a683d6954e73a27c/
согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ не облагаются налогом доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения. При условии что даритель и одаряемый являются близкими родственниками https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/625f7f7ad302ab285fe87457521eb265c7dbee3c/
Вариант по сложнее - получить согласие кредитора, осуществить замену стороны (заемщика) по кредитному договору, но этот вариант на усмотрение Банка. Вы пишите о том, что находитесь в положении. Скорее всего кредитор не пойдет на столь рискованный шаг.
После выплаты ипотеки оформить дарственную?
С моей точки зрения это оптимальный вариант развития событий. Если Вы будете единственным собственником Жилого помещения, оно не будет включено в наследственную массу в случае гибели супруга. Можно после перехода права собственности произвести выдел доли ребенку, это еще больше укрепит Ваши позиции.
Тем более срок оспаривания договора дарения составляет три года
В ст. 166 Гражданского кодекса РФ установлены основания для признания сделки не действительной.
https://base.garant.ru/10164072/2779232b3b7e6fd9fea197b64b6001e4/
Даже если бывшая супруга обратиться в суд скорее всего данную сделку не признают не действительной по причин отсутствия оснований.
Так же при наличии взаимного согласия супругов общее имущество может быть разделено путем заключения ими соглашения о разделе общего имущества (п. п. 2, 3 ст. 38 СК РФ).
Имущество, приобретенное в кредит до брака, является, по общему правилу, личным имуществом супруга, заключившего соответствующий кредитный договор, и не подлежит разделу между супругами при расторжении брака. Внесение денежных средств в счет погашения таких кредитных обязательств в период брака не изменяет режима личного имущества (п. 1 ст. 36 СК РФ; п. 2 ст. 256 ГК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 06.02.2020 по делу N 33-4791/2020, от 18.09.2017 по делу N 33-37557/2017).
Однако при наличии взаимного согласия супруги вправе разделить такое имущество путем заключения соглашения. При разделе имущества супруги могут исходить из равенства их долей либо отступить от этого принципа и определить доли каждого из супругов по своему усмотрению (п. 2 ст. 38, п. 1 ст. 39 СК РФ; п. 2 ст. 254 ГК РФ).
Так же после выплаты ипотеки, муж может подарить Вам имущество.