Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

84 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
84 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Право собственности на земельный участок после ввода дома в эксплуатацию

Как зарегистрировать дом на земельном участке. Имеется договор аренды земельного участка от 2006 г., кадастровый номер: 63:01:0722004:0001, площадь: 4950,6 кв.м, прошедший регистрацию в рег.органе в 2006 г., заключенный между арендодателем - министерством строительства Самарской области и арендатором - ООО "ФОРТУНА" (застройщик многоквартирного дома на 400 квартир на этом участке).

В договоре сказано:

"Участок предоставляется под строительство жилого комплекса с пристроенными офисными помещениями."

"Срок действия договора истекает в 2008 г."

Однако в связи с тем что ООО "ФОРТУНА" продолжило пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды, в соответствии со статьей 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Право аренды ООО "ФОРТУНА" подтверждается также письмом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 2010 г., в котором указано, что арендные отношения с ООО "ФОРТУНА" продолжаются. (Письмо министерства было направлено в Управление Росреестра для начала проведения государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, что позволило зарегистрировать 2010 г. первый договор участия в долевом строительстве по дому, строящемуся на данном земельном участке.)

Имеется разрешение на строительство объекта капитального строительства на вышеуказанном земельном участке (в разрешении указан адрес, т.е. район и улица, и площадь 4950,6 кв.м) от 28.12.2009, которое было продлено 30.11.2012 до 28.12.2013.

Имеется постановление администрации Самары от 11.12.2012 о внесении изменения в разрешение на строительство, состоящего в следующем:

ЗАМЕНИТЬ слова "объект капитального строительства" словами "1 этап: 4-секционный жилой дом; 2 этап: пристроенные офисные помещения".

Имеется разрешение на ввод в эксплуатацию от 24.07.2013 в отношении 1 этапа: 4-секционного жилого дома.

В декабре 2013 г. застройщик подал документы на продление разрешения на строительства (в отношении не введенного в эксплуатацию офисного пристроя) на 12 месяцев. Вроде предварительно заявление застройщика должны удовлетворить в гор.администрации.

В сентябре 2013 г. началась регистрация прав собственности жильцов на построенные помещения. Сейчас почти все жильцы получили свидетельства о праве собственности.

Насколько я понимаю, при регистрации права собственности на помещения у жильцов возникло право общей долевой собственности на участок, на котором расположена новостройка. Но при этом застройщик ведет строительство на праве аренды и разрешении на строительство офисного пристроя.

ВОПРОСЫ:

Кто является правообладателем земельного участка под домом и офисным пристроем?

Имеется ли коллизия между правообладателями жильцы-застройщик, а также в оформлении права аренды застройщика?

Чьи права владения, пользования, распоряжения (как собственника) земельным участком приоритетней.

Должны ли жильцы требовать выделения им в общую долевую собственность часть участка?

Правомерны ли действия администрации Самары в том, что не были внесены изменения в договор аренды?

  • 2012-12-11 Постановление о внесении изм в ра~.JPG
  • Разрешение на стр - 1.jpg
  • Разрешение на стр - 2.JPG
  • Договор аренды - 01.JPG
  • 2013-07-24 Разрешение на ввод в эксплуатацию~.jpg
27 Января 2014, 16:35, вопрос №353865 Борис, г. Самара

Уточнение клиента

Если коротко, суть такая:

В 2006 г. застройщик получил в аренду участок под строительство 4-секционного жилого дома и офисного пристроя.

В 2009 г. получено разрешение на строительство всего комплекса.

В 2012 г. были внесены изменения в разрешение на строительство, а именно:

были выделены этапы строительства:

1-й: жилой комплекс; 2-й: офисный пристрой.

В июле 2013 г. было получено разрешение на ввод в эксплуатацию только жилого дома (т.е. 1-го этапа строительства), а 2-й этап находится в стадии строительства.

В сентябре 2013 г. зарегистрировано право собственности на помещения.

Но ведь и строительство офисного пристроя должно продолжаться!

На каком основании продолжать строительство и правомерно ли выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома?

27 Января 2014, 17:56

Уточнение клиента

Винокуров Вячеслав, 27.01.2014, 19:18:

"Собственники жилых помещений являются общедолевыми собственниками этого участка, а застройщик является арендатором этого участка. Поэтому и жильцы и застройщик — правообладатели. Только права разные у них, право собственности и право аренды."

Я считаю, что не все так просто, как Вы пишите. В аренду участок может быть передан собственником, а жильцы не передавали его в аренду.

Я склоняюсь к тому, что договор аренды утратил силу после того как первый жилец зарегистрировал право собственности на свое помещение, а заодно и право общей долевой собственности на общее имущество, в т.ч. и на земельный участок.

27 Января 2014, 20:54

Уточнение клиента

А между тем, вот, что говорят другие эксперты:

http://www.9111.ru/questions/q3266142-pravo-sobstvennosti-na-zemelniy-uchastok.html

27 Января 2014, 23:07
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (12)

  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    90%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Борис.

    Согласно ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 

    п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком

    Здесь приоритет имеют нормы жилищного законодательства перед гражданским.

    Кто является правообладателем земельного участка под домом и офисным пристроем?

    Имеется ли коллизия между правообладателями жильцы-застройщик, а также в оформлении права аренды застройщика?

    Чьи права владения, пользования, распоряжения (как собственника) земельным участком приоритетней.

    Должны ли жильцы требовать выделения им в общую долевую собственность часть участка?

    Правомерны ли действия администрации Самары в том, что не были внесены изменения в договор аренды?

    Здесь работает право следования, так как квартиры уже в собственности владельцев, то место где стоит строение вместе с землей принадлежит собственникам квартир.

    27 Января 2014, 17:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    90%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Насколько я понимаю, при регистрации права собственности на помещения у жильцов возникло право общей долевой собственности на участок, на котором расположена новостройка. Но при этом застройщик ведет строительство на праве аренды и разрешении на строительство офисного пристроя.

    С момента того как собственники получили свидетельство о праве собственности, они являются собственниками данного земельного участка, подавайте в суд о признании договора аренды ничтожным.

    27 Января 2014, 17:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Борис!

    В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ:

    1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
    4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

    Исходя из ст. 23 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

    1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации.

    2. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

    В вашем случае участок выдавался под строительство «многоэтажного жилого комплекса со встроено-пристроенными офисными помещениями и подземным паркингом». Таким образом, собственники офисных помещений также будут долевыми собственниками этого земельного участка. 

    Могут ли жильцы дома требовать выделения части участка в их собственность? Т.е. как я понимаю раздела участка? Это зависит от того является участок делимым или нет. 

    27 Января 2014, 17:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    90%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Договор аренды автоматически пролангируется, если не был заключен новый договор. Этот договор уже ничтожен в части, так как вы стали собственниками жилых помещений, по поводу офисного помещения, там скорее всего право собственности будут иметь эти собственники офисных помещений.

    С уважением, Олег

    27 Января 2014, 17:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    90%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Да, получается так.

    Но ведь и строительство офисного пристроя должно продолжаться!

    На каком основании продолжать строительство и правомерно ли выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома?

    Насчет строительства пусть там сами разбираются с договорами.

    Разрешение на ввод в эксплуатацию — правомерно

    27 Января 2014, 17:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    «То что дольщики пристроя будут иметь право общей долевой собственности — это понятно. А кто является правообладателем сейчас: жильцы или застройщик?»

    Собственники жилых помещений являются общедолевыми собственниками этого участка, а застройщик является арендатором этого участка. Поэтому и жильцы и застройщик — правообладатели. Только права разные у них, право собственности и право аренды.

    27 Января 2014, 18:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    На каком основании продолжать строительство и правомерно ли выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома?

    Строительство продолжается правомерно, на основании разрешения на строительство и на предоставленном участке под строительство. Дом тоже введен в эксплуатацию правомерно, т.к. допускается ввод жилых домов в эксплуатацию посекционно.

    27 Января 2014, 18:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    90%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Я склоняюсь к тому, что договор аренды утратил силу после того как первый жилец зарегистрировал право собственности на свое помещение, а заодно и право общей долевой собственности на общее имущество, в т.ч. и на земельный участок.

    Согласен с вами по поводу договора аренды. По поводу долевой собственности не совсем понял. А что вам смущает в этом договоре?

    27 Января 2014, 20:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Когда первый жилец зарегистрировал право собственности на помещения, то он автоматически получил право общей долевой собственности на участок. И поскольку он в некоторый начальный промежуток времени является единственным, кто зарегистрировал право собственности на помещение, то его доля равна 100%, т.е. он единственный собственник ЗУ.

    Не понял Ваш вопрос: "Что смущает в договоре?" Я предполагаю, что администрация криво внесла изменения в разрешение на строительство, поскольку получается, что на одном и том же участке есть 2 объекта: один введен в эксплуатацию и по нему есть собственники, а другой объект должен строиться застройщиком. Либо Росреестр поспешил регистрировать права собственности жильцов.

    27 Января 2014, 21:06
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    90%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    то его доля равна 100%, т.е. он единственный собственник ЗУ.

    Нет это не так. Каждый имеет равную долю на земельный участок.

    Ну по поводу администрации может и так.

    27 Января 2014, 21:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Вывод, что в промежуток времени, когда только один дольщик (первый самый) зарегистрировал право собственности, общее имущество принадлежит только ему, можно сделать, если дословно читать закон:

    Ст. 36 ЖК: "Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме".

    Если считать, что собственниками могут являться только конкретные лица, а не неопреленный незафиксированный круг лиц, то получается, что ВСЕ общее имущество принадлежит только тем, кто зарегистрировал право собственности, т.е. временно только одному жильцу.

    Но будем считать это лирическим отступлением, поскольку это не столь важно. Возможно, что законодатель просто не сформулировал, что необходимо сразу исчислять долю собственника исходя из его площади относительно площади всех БУДУЩИХ собственников.

    Кстати, нет никаких уточнений и в 214-ФЗ "О долевом строительстве". Там сказано так:

    Ст.16., п.5.: "У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество."

    Можно сказать, что даже сделан некоторый акцент на то, что право общей долевой собственности возникает именно при регистрации права собственности на помещения и никаким другим путем появиться не может. В то же время нет никаких ограничений для сужения доли в праве общей долевой собственности первого жильца.

    27 Января 2014, 21:50
  • Юрист - Винокуров Вячеслав
    получен
    гонорар
    10%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Я склоняюсь к тому, что договор аренды утратил силу после того как первый жилец зарегистрировал право собственности на свое помещение, а заодно и право общей долевой собственности на общее имущество, в т.ч. и на земельный участок.

    А я не склоняюсь. И закон не склоняется. В силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ:

    1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

    2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

    Вывод, что в промежуток времени, когда только один дольщик (первый самый) зарегистрировал право собственности, общее имущество принадлежит только ему, можно сделать, если дословно читать закон:

    Вы если читаете закон, то тогда нужно читать его полностью. В соответствии со ст. 37 Жилищного Кодекса:

    1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

    Таким образом, одному собственнику может принадлежать, все общее имущество, если этот собственник владеет всей площадью жилых и не жилых помещений в доме.

    «Не понятно. Как может быть так, что и жильцы и застройщик пользуется одной и той же вещью. И застройщик платит за аренду городу, и жильцы должны содержать участок.»

    Если вам это не понятно, то тем более не нужно ставить минусы!!!

    А то получается, что сами Вы не понимаете, но даете оценки, очень умно!

    Вопрос по поводу содержания участка, регулируется ст. 210 Гражданского Кодекса РФ:

    Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

    Поэтому застройщик платит за аренду, а собственник несет бремя содержания, раз в договоре аренды не предусмотрена передача этой обязанности арендатору.

    27 Января 2014, 22:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    "Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды."

    Вот мы и подошли к 3-му варианту:

    Жильцы внезапно узнают, что они арендодатели, и им положены деньги от застройщика?

    27 Января 2014, 23:16

    Уточнение клиента

    Ст. 37 ЖК вроде бы подсказывает, но коллизию не разрешает. Остаются вопросы:

    1. Кто имеет право собственности на оставшиеся 99% площадей, если читать закон, как Вы?

    2. И если говорить прямо, то не указано чему пропорциональна? Назовите полностью то, от чего отсчитывается доля в этой пропорции.

    27 Января 2014, 23:27

    Уточнение клиента

    Я просто сказал, что непонятно. И это мягко сказано, потому что Вы действительно ничего не объяснили по одновременному правообладанию)

    27 Января 2014, 23:32

    Уточнение клиента

    - "Поэтому застройщик платит за аренду, а собственник несет бремя содержания."

    Так кому платить-то должен застройщик?

    27 Января 2014, 23:34
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    90%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Жильцы внезапно узнают, что они арендодатели, и им положены деньги от застройщика?

    Арендодатели кусочка земли, под которым строится офисное помещение??

    а сумму раскидывать собираетесь на сколько человек на 1000? если это многоэтажный дом...

    27 Января 2014, 23:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Ну может застройщик жильцам лавки сделает) А первое верно?)

    27 Января 2014, 23:28
  • Юрист - Константинов Олег
    получен
    гонорар
    90%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Первое верно, Борис, вы правы

    27 Января 2014, 23:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats