Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Мы с супругой покупаем квартиру и используем средства мат
Здравствуйте!Мы с супругой покупаем квартиру и используем средства мат. капитала, а также заемные средства из банка. В сделке участвуют 3 продавца, в т.ч. несовершеннолетний ребенок. Долей ребенка и его отца составляет 50%, доля другого продавца 50%. Отец, распоряжаясь долей сына, покупает другую квартиру на вырученные средства. Как провести правильно и безопасно сделку с учетом того, что разрешение от опеки получено и нам необходимо проводить сделку через нотариуса?
Здравствуйте, Алексей!
Если разрешение от органа опеки получена, то больших проблем проведении Вашей сделки нет.
Сделка действительно подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку осуществляется распоряжение имуществом несовершеннолетнего ребенка (ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»):
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Вам (продавца и покупателям) следует первоначально обращаться к нотариусу с разрешением органа опеки. Нотариус проведет сделку, согласует порядок проведения сделки с банком.
Алексей, здравствуйте!
Ваша сделка будет проходить в банке-подписание кредитного договора, после этого все стороны сделки идут к нотариусу, который заранее готовит договор купли-продажи с использованием кредитных средств.
Нотариус сам отправляет документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.
Кредитные средства перечисляются продавцам после регистрации перехода права собственности на покупателей.
После регистрации права собственности держатель сертификата подает в Пенсионный фонд заявление на распоряжение средствами материнского капитала. (подп.6.1 ст.7 256-ФЗ). В среднем от 14 дней ПФР перечисляет средства мск.
В вашей ситуации необходимо получить подтверждение, что законный представитель несовершеннолетнего собственника исполнил разрешение органов опеки и попечительства, т.е. приобрел на имя несовершеннолетнего квартиру после продажи старой.
В разрешении опеки на продажу указаны все условия, на которых она согласована: сроки, объект для встречной покупки, размер доли несовершенноллетнего в новой квартире.
Я своим клиентам всегда рекомендую собрать все документы от предыдущих собственников в архив сделки, идеальный вариант-нотариально заверенные копии всех правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, разрешений от органов опеки, паспорта и иные документы. Как минимум сканы всех документов, включая документы, что условия продажи от опеки выполнены в полном объеме.
Такой архив сделки в дальнейшем при продаже квартиры повышает рейтинг продавцов, помогает провести юридическую эскпертизу переходов права собственности и продать квартиру по хорошей рыночной цене.
С уважением, Алсу Нафисовна.
1) Как лучше провести перевод средств продавцу с ребенком?
В договоре купли-продажи обозначить стоимость каждой доли, первоначальный взнос вы также можете разместить на аккредитивном счете, когда продавцы получат деньги после регистрации перехода права собственности, кредитные средства всегда переводятся продавцам также после регистрации сделки. Лучше каждому сособственнику отдельно перечислять деньги. Но в случае с несовершеннолетним надо смотреть что указано в разрешении органов опеки и попечительства: деньги может получить законный представитель, либо только на счет ребенка можно перечислить. Если на счет ребенка, то в дальнейшем законному представителю надо получать отдельное согласие опеки на распоряжение данными деньгами на покупку встречной квартиры
И насколько я понимаю, они сначала должны зарегистрировать ребенка по новому адресу.
По новому адресу они смогут зарегистрировать ребенка только после регистрации права собственности нановую квартиру. Поэтому в ДКП вы долдны прописать четкие сроки снятия с регистрационного учета по старому адресу.
Не совсем понятно, на каком шаге мы приобретаем право собственности
После регистрации вашей сделки в Росреестре вы станете собственниками
Мат. капитал у нас учтен в сумме ипотеки, которую мы берем. Следовательно, нам не нужно будет уже контактировать с ПФР?
Автоматически маткапитал не придет в банк в счет погашения вашей ипотеки. Также надо будет подавать заявление в ПФР на распоряжение средствами мск. В некоторых банках есть услуга, когда менеджеры отправляют т ваше заявление в ПФР.
В каком виде мы должны получить подтверждение исполнения от органов опеки? выписка из ЕГРН? нужно ли это прописывать в договоре?
Можете указать это в ДКП. Обычно продавец или его риэлтор сам присылает документы по новой квартире. Держать связь с продавцом, получить от него подтверждающие документы. Если на контакт не идет, то по адресу объекта в разрешении ОПП самим заказать выписку ЕГРН и посмотреть правообладателей.
Сначала, вероятнее всего, нотариус подготовит проект договору купли-продажи, отправит его сам (или поручит это сделать Вам) в банк на согласование.
После согласования проекта договора с банком Вы будете подписывать договор купли-продажи у нотариуса, который его удостоверит.
Далее оформляете в банке кредитный договор, по условиям которого продавцу переводятся денежные средства (либо через аккредитив, либо, например, через систему безопасных расчетов Сбербанка, либо иным способом, о котором будет договоренность между Вами, продавцом и банком).
Затем подписанные экземпляры договора купли-продажи подаются в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавцов к покупателям по договору купли-продажи.
После перехода права собственности и получения соответствующей выписки из ЕГРН о переходе права собственности к Вам, как к покупателям, подаются документы в Пенсионный фонд с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала, а также продавец получает от банка денежные средства, полученные Вами по кредитному договору.
Таков общий порядок совершения подобных сделок.
Могут быть нюансы, которые надо уточнять в процессе подготовки, согласования и совершения сделки.