Вопрос: Как мне лучше переоформить на него мою квартиру в целях уменьшить налог на доход после продажи, по договору дарения или по ДКП?

Если между сыном и отцом заключен ДКП, то налоговая рассматривает участников этого договора как взаимозависимых родственников. Следовательно у налоговой возникает вопрос: А была ли реальная передача денег от покупателя продавцу? Т. е. был ли реальный расход у сына, который требуется принять в зачет при исчислении ему налога при продаже этой квартиры, купленной в свое время у отца. Единственный документ который подтверждает этот расход — расписка в получении денег, выданная ему отцом… И все. Проверить факт передачи денег невозможно. Имеет ли право налоговая при камеральной проверке декларации, поданой после продажи сыном квартиры отказать в зачете этого расхода ему? Отказать в одностороннем порядке? Отказать через суд? Или же у налоговой нет на это никаких оснований? Ведь законом не запрещается осуществлять сделки купли продажи недвижимости между близкими родственниками (совершеннолетними).

Уважаемая Алсу! Вы нагнали на меня пессимизм. Другие юристы говорят, что с ДКП должно все прокатить и налоговая не будет выяснять — а была ли реальная передача денег от сына папе? Мол у них и так своих забот хватает. И ведь сделки по ДКП между близкими родственниками разрешены законом! Почему же тогда сразу заключение, что сделка будет притворной (ст.170 ГК РФ)?!!! Ведь все зависит от отношений близких родственников между собой, от конкретной жизненной ситуации. Ведь порой купить квартиру (реально купить) гораздо безопаснее и легче, и в конце концов выгоднее у родных, чем у стороннего продавца. Потому, что известна история квартиры и ее изъяны, отсутствие обременений, отсутствуют неизвестные наследники и т.п. Далее. Почему я сам не продаю квартиру? Поясняю — возраст не тот и не хочу этим заниматься и искать покупателей. Далее отвечая на ваши вопросы. Я получил эту квартиру по приватизации и потому, при продаже сыном квартиры, не получится учесть расходы дарителя, если оформлять дарственную. Так же не хочу оформлять доверенность на продажу сыну потому, что вопрос ее дальнейшей продажи не стоит остро. Дальнейшая продажа это дело жизненных обстоятельств, вдруг если только понадобится. А оформить ДКП на сына хочу потому, что созрело сейчас такое желание, потом могу передумать. Ну и, как вы правильно поняли, хочу сэкономить для сына (в случае его решения продать квартиру в будущем, не дожидаясь предельного срока владения) на налоге после продажи. Поэтому думаю указать в ДКП цену меньше рыночной (но не менее 70 % от кадастровой). И после продажи будет какой то доход (не в ноль, ка Вы говорите), с которого сын заплатит налог. А какую сумму передаст мне при сделке сын за квартиру (всю, что будет в ДКП или часть) это мы решим сами. Ведь тут мы не обязаны не перед кем отчитываться. А формальный расход сына будет в расписке. Разве тут есть нарушение закона? Ведь факт передачи или непередачи или частичной передачи денег подтвердить или опровергнуть нельзя. Остается только непонятным одно в нашем законодательстве: Почему разрешается законом сделка по отчуждению недвижимого имущества между ближайшими родственниками, если этим же законом эту сделку тут же можно признать притворной?! Это уже какой то юридический нонсенс! Вот поэтому я и обращаюсь к вам как опытному юристу, уважаемая Алсу Нафисовна. Прошу покорнейше растолковать, что мы можем потерять в случае несогласия налоговой?

Уважаемый, Вадим! 

Тут три разных момента:

Первый-налоговая

Ваш ДКП+расписка «прокатит» для налоговой при продаже в дальнейшем вашим сыном квартиры. 

Пока что расчеты наличными при сделках с недвижимостью не запрещены законом.

Второй-сделки между родственниками не запрещены законом

Третий -притворность сделки 

Третьи лица могут в судебном порядке оспорить  такую сделку и признать ее недействительной

Например, есть наследники, которые ждут наследство, а потом узнают, что квартира была продана одному из наследников и не входит в наследственную массу. Они могут через суд попытаться ее вернуть, доказав, что фактически продажи не было. 

Я вам про этот риск говорю.

Всегда надо смотреть наперед, вы ж понимаете…

У вас новые данные-ваш сын собирается  у вас ее действительно купить, передача каких-то денег будет, только не вся сумма по ДКП.

Поэтому думаю указать в ДКП цену меньше рыночной (но не менее 70 % от кадастровой

 Вы можете указать в ДКП любую цену в принципе, срок владения я так понимаю у вас более 3-х лет, продажа налогом не облагается.

Правило 0,7 кадастра применяется только при продаже квартир в собственности с 2016 года.

И заключается оно не в том, что в ДКП должна быть цена продажи не менее 0,7 кадастра (как раз это для налоговой как красная тряпка для быка), а то что налоговая примет за доход. 

Доходом считается большая из 2-х величин: 

-либо 0,7 от кадастровой стоимости

-либо цена продажи по договору

Например, цена в ДКП 2 млн., а 0,7 от кс 2,5 млн. Налоговая примет за доход 2,5 млн.

С уважением, Алсу Нафисовна.