Возможно ли с 15%(32, 9м2) от имущества, принадлежащего S2, передать 73% (30/100) долей в праве общей долевой собственности на земельный участок

Здравствуйте, Роман!

В соответствии с п. 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Как указано в ст. 35 Земельного кодекса РФ:

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из всех приведенных норм следует, что при переход права на здание (помещение) к другому лицу к нему переходит и право на земельный участок, который необходим для использования данного здания (помещения).

В Вашем случае один из собственников (участников долевой собственности) продает как свое помещение (принадлежащее ему, насколько я понимаю, на праве личной собственности), так и долю в праве собственности на земельный участок.

Собственник S2 решил продать отдельно стоящее помещение площадью 32,9 м2 и часть доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

…
Собственник S2 хочет с помещением площадью всего 32,9 м2 передать 30/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Возможно ли с 15%(32,9м2) от имущества, принадлежащего S2, передать 73% (30/100) долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. В планах нового собственника выделить приобретенный участок из общедолевой собственности.

Роман

В данном случае это право собственника S2 — продать принадлежащее ему помещение и долю в праве собственности на земельный участок. При этом он вправе продать долю в праве собственности на земельный участок в любом размере, пусть даже и в большем размере, чем это необходимо для использования продаваемого помещения. Важно, чтобы продаваемая им доля в праве на земельный участок была не меньше, чем это необходимо для использования помещения.

Однако если продается доля в праве на участок, которая больше, чем это необходимо для использования продаваемого помещения, то, соответственно, может получиться так, что оставшаяся у собственника S2 доля в праве собственности на участок (11/100) будет недостаточна для использования помещения, оставшегося в собственности собственника S2 (того помещения, которое площадью 189,9 м2). 

Согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ:

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Соответственно, первый собственник S1 вправе будет требовать со второго выплаты им соответствующей компенсации за то, что второй собственник пользуется частью земельного участка, которая более, чем его доля в праве на этот участок.